Арендатор сталкивается с проблемой грызунов - имеет ли право съехать раньше?

Для начала вы обязаны обозначить проблему перед наймодателем в письменной форме. Если проблема не будет устранена, можете расторнуть договор с возвратом залога.

Здравствуйте, Елена!

1. Договор заключали с арендодателем?

2. Направляйте арендодателю письменное уведомление о досрочном расторжении договора и возврате залога в связи с существенными нарушениями условий договора.

3. В случае отказа - подаете иск в суд и расторгаете договор в порядке ст. 450 ГК РФ,

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

4. Учитывая то, что данное помещение предназначено для проживания, а жить там в связи с наличием грызунов нет возможности, суд признает нарушения существенными.

Всех благ Вам!

Строго юридически, если граждане снимают жилое помещение то заключается договор найма жилого помещения ст 671 ГК РФ.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. В силу с 12.09.2023)

ГК РФ Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Как видите из содержания статьи 676 ГК РФ вытекает обязанность вашего наймодателя (арендодателя) примать меры по истреблению этих грызунов.

Проникновение этих грызунов в квартиру делает невозможным проживание в этом жилье.

Согласно статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения подлежит расторжению в судебном порядке

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,

Так как в этой квартире стало невозможно проживание вы имеете право съехать из этого жилья раньше срока Вам следует подать письменное уведомление: в связи с тем что наймодатель (арендодатель) не принимает ни каких мер в отношении грызунов расплодившихся в подвале вы прекращаете действие договора найма и требуете возврата залога. Если ваш арендодатель не будет возвращать залог тогда придется решать вопрос в судебном порядке. Предоставите согласно статьи 56 ГПК РФ доказательства нахождения грызунов в подвале и то что они грызут полы (на этот счет можно сделать фото или видеосъемку)-тогда суд будет на вашей стороне.

Елена, здравствуйте.

1.Важно понимать, заключали ли Вы договор найма, ведь это жилое помещение. Какие в нем условия?

2. Конечно имеет права наниматель съехать ранее, при таких условиях вопроса.

Ведь крысы прогрызли пол в помещении. Не соблюдаются санитарные нормы!

Согласно статьи 687 ГК РФ

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

_______

3. Залог должен Наймодатель вернуть.

4. Нужно направлять уведомление Наймодателю, в его адрес, который указан в Договоре

______

Всех благ Вам!

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте уважаемая Елена!

В данном конкретном вашем случае, конечно нужно исходить в первую очередь из условий заключенного договора.

Вместе с тем в силу того, что Арендодатель мог утаить при заключении договора аренды (ст.606 ГК РФ), что есть проблемы с грызунами, это является нарушением договорных обязательств.

В этой связи с юридической точки зрения Вы вправе направить свремц арендодателю письменное уведомление о досрочном расторжении договора и возврате залога так как были нарушены существенные условия договора.

В противном случае, Вы вправе инициировать подачу исковых требований и расторгнуть договор в принудительном судебном порядке (ст.ст. 450 ГК РФ, 131-132 ГПК РФ) с взысканием залога, процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ), компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Уважаемая Елена!

Здравствуйте.

Предупреждать необходимо, когда нет никаких проблем, а арендатор просто передумал, например. А в Вашем случае - это нарушение условий договора арендодателем.

В соответствии со ст.611 ГК РФ:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.612 ГК РФ:

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст.620 ГК РФ:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:...

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;...

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае ссылка на ст.450 ГК РФ означает, что можно требовать расторжения договора досрочно, поскольку имеются существенные нарушения условий договора:

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких условиях квартира является непригодной для проживания.

И можно обратиться также к судебной практике, например, вот выдержка из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021:

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС 15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

А в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 указано:

...договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

С учетом существенных нарушений можете требовать расторжения договора досрочно и возврата залога. Тем более, что и арендодатель никак не реагирует на Ваши претензии.

С уважением.

Согласно ст. 687 ГК РФ:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС 15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Здравствуйте, Елена! Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п.3 ст.687 ГК РФ).

Если наймодатель отказывается расторгнуть договор, то подавайте исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ.