Продажа квартиры по переуступке - Налоги и проблемы с застройщиком-банкротом

Добрый вечер, Арина.

1)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве жилья. Не дожидаясь окончания строительства, дольщик переуступил право на квартиру другому физическому лицу, заключив договор уступки права требования.

Обязан ли гражданин уплатить налог на доходы физических лиц с дохода от уступки прав на квартиру? Да, обязан. Но при этом доходы можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением имущественных прав.

2)Вам не придется уплачивать налог и подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в вашей собственности более пяти лет (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

3)При этом срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него.

4)Эта дата указана в выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

5)Поэтому проверьте, пожалуйста, 5 лет прошли с даты заключения ДДУ или с даты государственной регистрации вашего права собственности на квартиру.

6)У вас еще нет права собственности, так как проект еще в достройке, а значит налог разумеется будет.

Здравствуйте Арина

Освобождение от НДФЛ не применяется к доходам, полученным при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. То есть

п. 17.1 статьи 217 НК РФ к доходам, полученным при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, не применяются.

При уступке прав требования по ДДУ можно заявить имущественный вычет или уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением такого права требования так сказано в:

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 4 апреля 2022 г. N 03-04-05/27764 О НДФЛ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)

___

Таким образом: владение вами жильем по дду в течении 5 лет не освобождает от налога при заключении договора цессии;

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте, Арина! Если прошло 5 лет, а право собственности еще не оформлено, то можно продать без уплаты налога, т.к. истек минимальный срок владения. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Вашем случае без документов невозможно полностью ответить на вопрос.

Договор переуступки должен быть пройти обязательно государственную регистрацию в Росреестре, в нем должно быть отражено тоже, что и в договоре об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

До ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом.

Статья 217 НК РФ

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности