Проблемы с оформлением земельного участка и договором при покупке незавершенного строительства - как разрешить ситуацию?

Здравствуйте Марат!

Я подразумеваю, что Вы попали на не совсем легальную схему в криминальные 90-е годы

Объясняю почему

Легальные аукционы на землю стали проводится только с 2001 года с принятием Земельного кодекса РФ в соответствии со ст. 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ЗК РФ

Далее

Никакого права собственности в 1992 году не предоставлялось, так как такие Свидетельства стали выдаваться только после вступления в 1997 году Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, который в настоящее время утратил силу в связи с введением в действие нового Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Максимум, что вам могли предоставить это Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, который на самом деле право собственности не предоставлял и должен был бы перерегистрирован после 1998 года в Регистрационной Палате (сейчас Росреестр) с выдачей свидетельства на право собственности

Что вам посоветовать

Обратитесь в суд с иском о признании ранее заключенных договоров действительными в силу положений ст. 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

В ней прямо установлено, что

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Если суд примет решение о признании ранее заключенных договоров действительными, то проблема с госрегистрацией у вас решится

Нужно смотреть документы, т.к. не очень понятно, что именно Вам выдали на землю. Я честно говоря не помню, чтобы существовали правоустанавливающие документы на землю именно с таким названием:

свидетельство на право строительства и реконструкции эксплуатации и благоустройства земельного участка на правах собственника

Может речь идет о том, что Вам, как собственнику здания, был выдан документ, разрешающий строительство на земле?

Если из документов следует, что Вы являетесь собственником земельного участка, то обращайтесь в суд для признания Вашего права собственности на землю в связи с наличием правоустанавливающих документов. Ответчик - муниципалитет, третье лицо - регистрирующий орган.

Если же документ, выданный на землю, все-таки не является правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности на землю, то в таком случае рекомендую временные постройки, залитые бетоном, ликвидировать, а затем на основании вводного закона к земельному кодексу получить право собственности на землю под зданием, после чего уже можете проводить мероприятия по реконструкции здания (с получением соответствующих разрешений). Иначе действительно по ст. 222 ГК РФ признают самовольной постройкой и снесут после чего лишитесь и здания, и не получите землю (или придется участвовать в аукционе на право выкупа (или аренды) земли и заново строиться с "нуля".

Марат, здравствуйте.

Для более подобной и понятной консультации надо видеть Ваши документы.

_____

Вообще продажа через аукуион это статья 39.11 ЗК РФ

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

_____

Если речь идёт о сносе, то вероятно дело идёт к судебному спору.

Согласно ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.