Правила сдачи комнат в коммунальных квартирах - что говорит закон?

Требуется ваш согласие.

Здравствуйте Ирина!

Жилищным кодексом РФ определено, что комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельными объектами жилищных прав (ст.ст. 15, 16 ЖК РФ).

Гражданским кодексом РФ установлено право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать его в пользование другим лицам (ст. 209 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Однако, квартиранты не смогут жить в комнате без возможности пользоваться коридором, кухней, ванной, туалетом и другими помещениями в квартире, которые находятся в общедолевой собственности всех собственников комнат в квартире.

В силу ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, на сдачу комнаты в наем следует получить согласие собственников других комнат, в противном случае судебный спор неизбежен.

Лучше, если согласие будет оформлено письменно.

Добрый день.

В законодательстве отсутствует прямой запрет на сдачу в найм комнаты в коммунальной квартире без согласия других собственников. По факту собственник комнаты по договору передает свои права владения и пользования другим лицам, в том числе и общим имуществом, в том виде и объеме, которые есть у него самого.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, статья 209, собственник по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать его в пользование другим лицам.

Жилищным кодексом РФ определено, что комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельными объектами жилищных прав (ст.ст. 15, 16 ЖК РФ).

Таким образом, согласие других собственников не требуется.

Правы и Вы, и участковый. Вы правы в том, что пользоваться общей площадью коммунальной квартиры без согласия других собственников эти жильцы не вправе. Участковый прав в том, что комнату она может сдавать.

Жилищный кодекс РФ гласит:

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Поэтому если эти жильцы могут без использования общей площади коммунальной квартиры пользоваться комнатой, то они могут пользоваться этой комнатой. В пользовании же общими помещениями данной квартире им можете отказать, поскольку Ваше согласие на такое использование не получено.

А согласно Гражданского кодекса РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом сам участковый не может требовать выселения этих граждан, поскольку у Вас гражданско-правовой спор, который можно разрешить в суде.

Здравствуйте Ирина. Решение Вашего вопроса зависит от того как оформлено право собственности у соседки. Она может быть собственником изолированной комнаты как самостоятельного объекта недвижимости или собственником доли в квартире. Сведения о правах содержатся в ЕГРН. В первом случае соседка может распоряжаться комнатой по своему усмотрению, в том числе вселять нанимателей. Во втором случае на вселение требуется согласие остальных сособственников квартиры. Но в обоих случаях помещения коммунальной квартиры, которые обслуживают более одной комнаты, а это коридор, ванная, туалет, кухня и т.п. в силу закона (ст.41 Жилищного кодекса РФ) находятся в общедолевой собственности собственников квартиры. Причем собственник не может выделить в натуре свою долю, отчуждать ее отдельно от комнаты. (ст.42 Жилищного кодекса РФ) Владение, пользование и распоряжение общим имуществом коммунальной квартиры возможно только по соглашению между собственниками. Таким образом, даже в случае если соседка вправе без Вашего согласия распоряжаться своей комнатой, то распоряжаться и передавать в пользование иных лиц места общего пользования она не вправе. При наличии спора о порядке пользования общим имуществом в коммунальной квартире Вы вправе обратиться в суд. (ст.ст.246, 247 Гражданского кодекса РФ)