Юридические аспекты аренды на 11 месяцев и на срок более года - возможность выселить арендатора при смене собственника

С точки зрения равнозначности нет н ни какой разницы между договорами аренды (ст 606 ГК РФ) заключенных сроком до одного года и сроком свыше одного года

Смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды.

Здравствуйте!

Если произошла смена собственника помещения, это не является основанием для автоматического расторжения договора аренды. Новый собственник должен продолжать исполнять обязательства по договору, в том числе и в отношении арендатора. Если новый собственник желает выгнать арендатора до истечения договора аренды, ему следует обратиться в суд и предоставить уважительные причины для расторжения договора. При этом, если суд признает уважительность причин, он может расторгнуть договор досрочно под условием возмещения арендатору понесенных им убытков.

в соответствии со статьей 575 Гражданского кодекса РФ, при смене собственника имущества договор аренды сохраняется и передается на нового собственника. Соответственно, в данной ситуации арендодатель по-прежнему остается обязанным исполнять обязательства по договору аренды, заключенному с арендатором.

В статье 617 ГК РФ сказано:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как видите, исходя из данной статьи не имеет ни какого значения срок на который заключен договор аренды. Правило, установленное статьей 617 ГК РФ в равной мере распространяется ка на договора аренды сроком действия до одного года, так и на договора аренды со сроком действия более одного года.

Поэтому в вашем случае, у нового собственника нет никаких оснований для того чтобы " выгнать " этого арендатора, только из за того что произошла смена собственника.

Здравствуйте, Николай! Никакой разницы между договопом, заключённым на 11 мес и договором, заключённым на бОльший срок, нет (за исключением необходимости государственной регистрации договора аренды, заключённого на срок более 11 мес. ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст 617 ГК РФ). Это относится и к краткосрочным договорам аренды, и к долгосрочным. Новый собственник не может "выгнать" арендатора по причине смены собственника. Порядок и основания расторжения договора аренды содержатся в договоре аренды и в ст 619 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Здравствуйте, Николай! Все отличие в регистрации: согласно ст.609 ГК РФ:

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В остальном правоотношения как по договору аренды на 11 месяцев и на срок более года не отличаются. Новый собственник не вправе "выгнать арендатора". Напротив, согласно ст.617 ГК РФ:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Николай, добрый день.

Важно для Вас!

Если в Договоре аренды указано, что Договор может быть расторгнут досрочно при смене собственника или предусматривает возможность досрочного расторжения Договора по другим основаниям, то да, при соблюдении, указанной в Договоре процедуры. Если этого в Договоре нет, то не может, поскольку сама по себе смена собственника квартиры не влечет за собой досрочное расторжение Договора

Правовое регулирование это статья 617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Всех благ Вам.

С уважением, Дарья Алексеевна

В силу ч. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вам по этому поводу волноваться не стоит, но учтите период действия договора, если договор срочный, то это условие будет действовать только в течение срока действия договора.

Новый собственник не может выгнать арендатора просто так.

Т.к. смена собственника действительно не является основанием для расторжения договора аренды.

Основания могут быть указаны в договоре и содержатся в законе (ст. 619, 620 ГК РФ).

Если все соблюдается, то договор не расторгнуть.

Разницы между краткосрочным и долгосрочным договором в этом плане нет.