Как вернуть задаток покупателю и потребовать возврата комиссии с агентства при срыве сделки по недвижимости?

Могу ли я не возвращать задаток покупателю квартиры, которому якобы не одобрили ипотеку, или потребовать возврата комиссии с агентства из-за срыва сделки? Я продавец квартиры. Агентство нашло покупателя моей квартиры, которому якобы банк предварительно одобрил ипотеку. Между мной и покупателем был заключён предварительный договор с получением задатка и распиской. Задаток сразу же был передан мной агентству в качестве частичной комиссии и подписан акт приёма-сдачи оказанных услуг на 50%. Но через пару недель агентство мне сообщило, что банк покупателю ипотеку не одобряет, и просят меня вернуть задаток покупателю. Копию официального отказа банка мне не передавали. Также агентство не хочет возвращать мне уплаченную комиссию, уверяя, что они оказали мне услуги надлежащим образом. Пункты из предварительного договора: 12.2. В случае отказа от заключения основного договора купли-продажи квартиры со стороны ПОКУПАТЕЛЯ, по обстоятельствам от него зависящим, сумма задатка ПРОДАВЦОМ не возвращается (ст.381 ГК РФ). При этом Сторонами установлено, что не направление ПОКУПАТЕЛЕМ уведомления о готовности к заключению договора купли-продажи в адрес ПРОДАВЦА по реквизитам, указанным в настоящем Договоре, - будет считаться односторонним отказом ПОКУПАТЕЛЯ от заключения основного договора купли-продажи, и к ПОКУПАТЕЛЮ применяются штрафные санкции, установленные условиями настоящего Договора. 12.4. В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, в том числе отказа кредитной организации в выдачи кредита на приобретение объекта недвижимости ПОКУПАТЕЛЮ, ПРОДАВЕЦ возвращает ПОКУПАТЕЛЮ задаток в той же сумме, которую получил, в течении трех дней, со дня окончания срока действия настоящего договора (ст.416 ГК РФ). Пункты из договора с агентством: 3.2.2. В момент принятия авансовых платежей (задатков) от покупателя объекта недвижимости, указанного в п.1 настоящего договора, услуги ИСПОЛНИТЕЛЯ оплачиваются заказчиком в размере 50% от суммы комиссионного вознаграждения. 3.2.3. В случае расторжения Предварительного договора и не возврате ЗАКАЗЧИКОМ суммы задатка, ИСПОЛНИТЕЛЬ не возвращает оплаченное комиссионное вознаграждение и продолжает исполнять обязательства по настоящему договору. Правильно ли я понимаю, что по пункту 3.2.3 договора с агентством, комиссия не возвращается только в случае, если и я не возвращаю задаток покупателю, а в остальных случаях агентство должно мне вернуть оплаченную комиссию (которую потом я верну покупателю)?