Как правильно оформить продажу квартиры, зарегистрированной в БТИ в 1995 году, чтобы избежать налога?

Согласно п.1 ст.69 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Это означает, что дата регистрация права не имеет значения, право собственности у вас возникло раньше, минимальный срок владения квартирой до её продажи соблюдён, никакого НДФЛ вам платить не потребуется.

На основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Однако, в вашей ситуации предусмотрено как раз иное— ранее возникшие права действительны без регистрации. Поэтому дата их возникновения подтверждается документами, выданными на момент возникновения права собственности по действовавшему в этот момент закону.