Столкновение интересов - соседи и ЖЭУ требуют доступ к стоякам в моей квартире

Да, вы правы в своем отказе. Вы имеете право сохранить целостность своего ремонта и не допустить проведение работ в вашей квартире без вашего согласия. Попросите соседей и ЖЭУ найти другое решение для устранения проблемы с протечкой, которое не затронет вашу собственность.

Здравствуйте уважаемый Виктор!

В данном случае в целом стояк — общее имущество, управляющая организация обязана обслуживать данное имущество (п. 34 Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Поэтому получение доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06.

Соответственно обязанность допуска владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в вышеуказанных правиах п. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Рад был Вам помочь!

Доступ вы обязаны предоставить, поскольку стояки - общее имущество.

Здравствуйте Виктор!

Давайте разбираться

Ваша позиция понятная и объяснима, но, как ни странно формально не законна

Все дело в том, что ст.36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ и п.2 Раздела "Определение состава общего имущества" Постановления Правительства Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 абсолютно четко указано, что стояки, т.е. сантехническое оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) является общим имуществом дома. Его обслуживание, включая ремонт и замену производится управляющей компанией или иной структурой

Ч. 2 ст. 162 Договор управления многоквартирным домом ЖК РФ прямо определено, что управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

При этом, как указано в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.11.2023) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией

32. Исполнитель имеет право:

б) требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время

34. Потребитель обязан:

е) допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования

Я не буду писать про Вашу ответственность при недопуску служб к общему имуществу дома. Эта ответственность есть и она серьезно может осложнить Ваше финансовое положение

Нет не правы.На собственников квартир возлагается соответствующая обязанность обеспечить доступ сотрудникам управляющей организации (п. 34 Правил). Но следует учитывать, что такая обязанность возникает далеко не при каждом требовании управляющей организации — должны соблюдаться следующие условия:

- доступ должен быть предоставлен не чаще чем 1 раз в 3 месяца — для осмотра оборудования, по мере необходимости — если требуется ремонт и в любое время — когда нужно устранить аварию;

- управляющая организация обязана согласовать с собственником время доступа в квартиру для проведения плановых работ не позднее, чем за 3 рабочих дня. При этом в уведомлении должен быть указан номер телефона, по которому собственник может согласовать другую дату визита (в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления — п. 31 Правил № 354).

В практике есть немало примеров, когда собственника обязывали демонтировать возведенные конструкции для доступа к коммуникациям (определение Восьмого КСОЮ по делу №88 – 12811/2021).

В то же время остается открытым вопрос о возмещении ущерба, причиненного жилью в результате такого демонтажа. Как правило, он решается так:

- если будет установлено, что необходимость демонтажа возникла по вине собственника, т. к. он сам перекрыл свободный доступ к трубам, то взыскать с управляющей организации ущерб вряд ли удастся,

- если же доступ был ограничен изначально, из-за конструктивных особенностей прокладки инженерных сетей, то шансы взыскать ущерб с управляющей компании достаточно высоки.

При отказе собственника впустить сотрудника управляющей организации в квартиру составляется соответствующий акт. Следующим шагом будет подача в суд иска с требованием обязать ответчика обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям в своей квартире.

Правовое обоснование отказа собственника квартиры в доступе к стоякам в его квартире для проведения ремонта:

1. Право собственности:

Статья 209 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Стояк водоснабжения и отопления является частью общего имущества многоквартирного дома, однако участок стояка, который находится в пределах квартиры, является собственностью владельца квартиры (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

2. Неприкосновенность жилища:

Статья 25 Конституции РФ гарантирует неприкосновенность жилища.

Собственник имеет право не допускать в свое жилище посторонних лиц без его согласия (статья 13 ЖК РФ).

3. Отсутствие необходимости:

Если протечка произошла в месте, которое находится за пределами квартиры собственника, то нет необходимости проводить ремонт в его квартире.

Соседи и ЖЭУ могут провести ремонт в месте протечки, не заходя в квартиру собственника, например, установив заглушку или хомут на поврежденный участок.

4. Судебная практика:

Суды неоднократно подтверждали право собственника квартиры отказать в доступе к стоякам в его квартире для проведения ремонта (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 11.08.2021 по делу № 33-28563/2021).

Таким образом, собственник квартиры имеет право отказать соседям и ЖЭУ в доступе к стоякам в его квартире для проведения ремонта, если это не связано с устранением протечки в его квартире и может повредить его ремонт.

Здравствуйте.

Если это общедомовое имущество:

1. Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

2. в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Однако если прорвет трубы у вас, вы будете нести ответственность

Стояки водоснабжения и отопления являются общим имуществом многоквартирного дома. Это означает, что они принадлежат всем собственникам квартир в доме и обслуживаются управляющей компанией или ТСЖ.

В случае необходимости ремонта или замены стояков, доступ к ним должен быть обеспечен всеми собственниками квартир. Если вы отказываетесь предоставить доступ, это может привести к проблемам с управляющей компанией или ТСЖ, а также к возможным протечкам и повреждениям в вашей квартире.

Если стояки были заменены без вашего согласия и в результате этого возникли проблемы, вы можете обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с требованием исправить ситуацию и возместить ущерб.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.11.2023) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")