Можно ли увеличить залоговую стоимость после постройки дома на ипотечном участке?

Здравствуйте Кирилл

Может залогодатель обратиться в банк к залогодержателю о внесении в договор о залоге увеличение стоимости залога или прошение о заключении дополнительного соглашения о последствиях увеличения стоимости залогового имущества переданного банку в соответствии с п.2 ст.340 ГК РФ

Как указано в п.25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей"Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 340 ГК РФ).

Стороны вправе включить в договор залога условия или заключить отдельное соглашение о последствиях изменения рыночной стоимости предмета залога (абзац первый пункта 2 статьи 340 ГК РФ).

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

В пункте 2 статьи 340 Гражданского кодекса РФ определено :

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога..

Как видите возможность изменения стоимости предмета залога в сторону увеличения должна быть первоначально предусмотрена договором залога. На этот счет также дано разъяснение в пункте 25 нижеуказанного Постановления Пленума ВС РФ.

Как таково , нет запрета на то , чтобы залогодатель/заемщик обратиться к банку залогодержателю/кредитору с предложением/требованием внести изменения в кредитный договор/договор ипотеки в части увеличения на стоимость построенного ИЖД залоговой стоимости.

Но само по себе , такое обращение залогодателя не порождает обязанность банка удовлетворить подобное обращение. В этой связи , если банку будет невыгодно увеличение стоимости предмета залога ,то банк может отказать, сославшись на то что согласно статьям 450-452 ГК РФ любые изменения в договор возможно только по соглашению сторон.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей"

В пункте 25 данного Постановления сказано:

25. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 340 ГК РФ). Стороны вправе включить в договор залога условия или заключить отдельное соглашение о последствиях изменения рыночной стоимости предмета залога (абзац первый пункта 2 статьи 340 ГК РФ). В частности, залогодержателю могут быть предоставлены право требовать изменения начальной продажной цены заложенной вещи, предоставления дополнительного обеспечения залогодателем в виде залога иного имущества, поручительства по обязательству, обеспеченному залогом, право требовать досрочного обращения взыскания на предмет залога. Условия, влекущие неблагоприятные для залогодателя последствия на случай последующего уменьшения стоимости предмета залога (в том числе распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита и др.), не могут быть включены в соглашение о залоге с гражданином, когда такой залог обеспечивает обязательство по возврату потребительского кредита или ипотечного кредита, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответствующие условия являются ничтожными на основании абзаца второго пункта 2 статьи 340 ГК РФ. Если гражданин передал в залог вещь в обеспечение иных обязательств, указанное ограничение не применяется.

Да, залогодатель/заемщик имеет право обратиться к банку-залогодержателю/кредитору с предложением/требованием о внесении изменений в кредитный договор/договор ипотеки в части увеличения залоговой стоимости предмета залога на стоимость построенного индивидуального жилого дома (ИЖД). Это право предусмотрено статьей 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Статья 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что ипотека может быть установлена в отношении недвижимого имущества, включая здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Следовательно, построенный ИЖД является частью заложенного имущества и его стоимость должна учитываться в общей залоговой стоимости.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Также, согласно статье 334.1 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре залога, что предмет залога со временем будет изменяться по составу или стоимости, при этом залог будет распространяться на новое имущество.

Кроме того, согласно статье 343 ГК РФ, по требованию залогодателя залогодержатель обязан увеличить оценочную стоимость предмета залога, если рыночная стоимость предмета залога возросла.

по закону заемщик/залогодатель имеет право потребовать от банка-кредитора внести изменения в кредитный договор/договор ипотеки в части увеличения залоговой стоимости предмета залога с учетом увеличения стоимости за счет возведения на земельном участке жилого дома.

А зачем? Что бы банку было легче взыскать все? Пока дом не в залоге... С участком банк ни чего сделать не сможет