Вопрос: Если захочу продать дачу сейчас, как грамотнее составить договор купли-продажи, чтобы минимизировать сумму налога.

В вашем случае важно правильно учесть сроки владения недвижимостью и нюансы налогообложения, чтобы минимизировать НДФЛ.

Вы владеете основным участком и домом с 2013 года, что больше 3 (или 5) лет, поэтому при их продаже налог платить не нужно.

Гараж зарегистрирован только в этом году → срок владения менее 3 (или 5) лет, значит, с его продажи может быть налог.

Дополнительно купленные 2 сотки тоже оформлены недавно → их продажа может облагаться налогом.

Снизить налоговую базу можно следующим путем:

Разделить имущество на два договора:

① Договор на дом + основной участок → без налога (так как срок владения превышает 3/5 лет).

② Договор на гараж + доп. 2 сотки → можно применить налоговый вычет (1 млн рублей) или учесть расходы на покупку/строительство.

В договоре:

Указать реальную цену сделки (или распределить стоимость так, чтобы уменьшить налогооблагаемую часть).

В договоре на гараж и землю учесть:

- Покупную стоимость доп. 2 соток (если есть документы) → можно вычесть из налога.

- Расходы на строительство гаража (если есть чеки/документы).

- Если сумма сделки по гаражу и земле до 1 млн рублей, налог платить не придется (вычет 1 млн).

Итого:

* Продажа дома и основного участка → без НДФЛ.

* Продажа гаража и доп. земли → можно уменьшить налог за счет вычета или расходов.

* Разделение на два договора поможет законно оптимизировать налогообложение.

Нормативные основания для снижения налоговой нагрузки при продаже дачи

Освобождение от уплаты НДФЛ при продаже имущества

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения, если:

- срок владения составляет более 3 лет (для имущества, приобретенного до 1 января 2016 года) или

- более 5 лет (если имущество приобретено после 1 января 2016 года, за исключением случаев наследования, дарения от близких родственников, приватизации и ренты).

Так как дом и основной участок в собственности с 2013 года, налог не взимается.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

По пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, при продаже недвижимого имущества, которым владеют менее 3/5 лет, можно применить налоговый вычет:

- 1 млн рублей — для жилой недвижимости (дом, квартира, комната).

- 250 тыс. рублей — для нежилых помещений (гараж).

Если цена продажи гаража и доп. участка не превышает 1 млн руб., налог не возникает.

НДФЛ=(Доходотпродажи−Фактическиерасходы)×13%

Если есть чеки, договоры, акты выполненных работ по гаражу и доп. земле, налог можно уменьшить на эту сумму.

Дом и основной участок (в собственности более 5 лет) → Отдельный договор, налог не возникает (ст. 217 НК РФ).

Гараж и доп. 2 сотки (в собственности менее 5 лет) → Отдельный договор, применить:

- вычет 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ) или

-вычет на сумму фактических расходов (п. 2 ст. 220 НК РФ).