Как указать в договоре первоначально оговоренную площадь?

В площадь жилого помещения площадь балкона не входит. Это указано в ст 15 ЖК РФ.

По законодательству Российской Федерации ст 15 ЖК РФ., в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана именно фактическая площадь помещения без учета технических устройств, таких как балконы и лоджии. Если в Вашем случае будет указана общая площадь с балконом,то будет считаться,что допущена ошибка при указании площади помещения в договоре купли-продажи, и Вам будет рекомендовано к исправлению данной ошибки.

Мало ответов

Общая площадь квартиры, согласно Жилищному кодексу, (ст. 15) сумма площадей всех частей объекта недвижимости, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вы можете так же проверить недвижимость на юридическую чистоту, по адресу или кадастровому номеру путем получения выписки из ЕГРН, которая является основным документом для проверки недвижимости.

Из Выписки Вы узнаете: Кадастровую стоимость, Обременения, Залоги, аресты, ипотеки, Кадастровый номер, Номер объекта, Точный адрес, Площадь и этаж, Номер и дату регистрации права, Вид владения права, Назначение объекта недвижимости, Разрешенное использование.

В предварительном договоре нужно указать площать такую же как в выписке.

В данной ситуации важно четко зафиксировать изначально оговоренную площадь квартиры в договоре ст. 420 ГК РФ

Вот как вы можете это сделать:

Преамбула или Введение: В начале договора укажите, что стороны согласны с первоначально оговоренной квадратурой.

Фраза о площади: Включите следующее положение в договор:

"Стороны согласны, что общая площадь квартиры составляет 24,5 м², включая площадь балкона, которая составляет 1,93 м². Указание площади в предварительном договоре купли-продажи (21,9 м²) является недоразумением".

Условия о площади: Также можно добавить пункт, касающийся уточнения площади:

"Настоящий договор подтверждает, что общая площадь квартиры с учетом балкона составляет 24,5 м², что основано на информации, предоставленной при заключении договора бронирования".

Подписи сторон: Убедитесь, что обе стороны подписали договор, что подтверждает их согласие с указанными условиями.

Важно, чтобы оспаривания не возникло в будущем, поэтому желательно также иметь на руках любые документы (например, фотоснимки или предыдущие соглашения), подтверждающие вашу позицию.

На основании п.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в общую площадь квартиры площадь балконов не входит, поэтому в качестве характеристики квартиры в договоре купли-продажи должна быть указана площадь всех помещений без лоджии.

Площадь балкона может быть указана только в качестве справки, для сведения покупателя.

В ЕГРН также вносится только площадь жилого помещения, без балкона.

Как указано в п.9 ч.4 ст.8 закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, включающие в том числе площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места приведены в приложении № 2 к приказу Росреестра № от 23 октября 2020 г. N П/0393. Согласно п. 12.1 Требований, площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно п. 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393, площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

У покупателей, продавцов имеется возможность в режиме реального времени, бесплатно, с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru получить самую широкую справочную информацию по любым объектам недвижимого имущества. Для этого необходимо сформировать запрос, заполнив предложенную электронную форму поиска информации с использованием известных сведений об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер, условный номер)»."

Площадь, указанная в выписке ЕГРН, без учета балкона, вносится в договор.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ, предметом договора является индивидуально определенная вещь, в данном случае квартира. Для индивидуализации предмета договора важна точность описания характеристик имущества, включая общую площадь.

Общая площадь жилого помещения определяется согласно нормам Жилищного кодекса РФ (статья 15) следующим образом:

- Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд жильцов.

- Однако балкон относится к числу тех помещений, площадь которых включается в общую площадь с понижающим коэффициентом — в зависимости от вида помещения (например, лоджия учитывается с коэффициентом 0,5).

По закону РФ (Постановление Правительства №47 от 28 января 2006 г.) и нормативам строительства (СП 54.13330.2016), балкон не входит в общую площадь жилого помещения целиком, а учитывается лишь частично.

Правильным решением в вашем случае будет включить следующую формулировку в договор:

1. Предмет договора

Квартира имеет следующие характеристики:

- Общая площадь квартиры составляет 21,9 кв.м.

- Площадь балкона составляет 1,93 кв.м.

- Примечание: Балкон включен в расчет общей площади с применением поправочного коэффициента, установленного строительными нормами и правилами Российской Федерации. Итоговая общая площадь с учетом балкона равна примерно 24,5 кв.м.

Здравствуйте, Ирина!

В данном случае, в целом сама общая площадь квартиры, в силу ст. 15 ЖК РФ и сумма площадей всех частей объекта недвижимости, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, с юридической точки зрения если будет указана общая площадь с балконом,то будет считаться,что допущена ошибка при указании площади помещения в договоре купли-продажи (ст.454 ГК РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!