Покупать ли дом в СНТ, если различаются площадь фактическая и зарегистрированная в выписке из ЕГРН?

Вопрос №24660757 из г. Уфа
опубликован 24.06.2025, 12:37

Question

Планируем покупку садового дома с участком в СНТ, через представителя по генеральной доверенности от собственника, к участку вопросов нет, но столкнулись с проблемой расхождения площади дома в документах и фактически. Зарегистрирован дом в 2013 году, в выписке ЕГРН он указан как 12 м 2, а на самом деле площадь 30 м 2. Дом построен в 2005. Дом стоит на кадастровом учете, без координат границ. Позвонили в Росреестр, там сказали, что да, можно дом покупать, обременений нет. Какие последствия такой покупки для нас, как будущих владельцев и какие риски при покупке такого дома? Как можно перерегистрировать дом после покупки?

Кучма Ирина Павловна · Accepted Answer

Кадастрового инженера приглашайте, пусть проверяет все документы и отвечает на Ваши вопросы. Сделка серьезная и советы удаленных юристов не являются гарантией отсутствия рисков.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация с расхождением площади дома в документах (12 м² в ЕГРН) и фактически (30 м²) при покупке через представителя по генеральной доверенности в СНТ содержит значительные юридические риски. Разберём их по пунктам:

1. **Риски для будущих владельцев:**
- **Правовая неопределённость:** Расхождение в площади означает, что объект недвижимости не соответствует данным госреестра. Это может привести к спорам с Росреестром, соседями или СНТ, особенно если «лишняя» площадь затрагивает границы участка или общие территории.
- **Проблемы с распоряжением:** При продаже, залоге или наследовании дома могут возникнуть сложности из-за несоответствия документов. Банки часто отказывают в ипотеке для таких объектов.
- **Финансовые потери:** Если расхождение выявят позже, вас могут обязать привести площадь в соответствие с документами (например, снести часть постройки) или выплатить компенсацию, а также возможно наложение штрафов за самовольное строительство.
- **Сложности с коммуникациями:** В СНТ могут быть проблемы с подключением к инфраструктуре (электричество, вода) для незарегистрированной площади.
- **Ответственность по доверенности:** Покупка через представителя добавляет риск, если доверенность не покрывает такие нюансы или представитель действует недобросовестно.

2. **Как перерегистрировать дом после покупки:**
- **Узаконивание через суд:** Наиболее надёжный, но затратный по времени и деньгам способ — обращение в суд с иском о признании права собственности на фактическую площадь. Потребуются доказательства: техплан, документы на участок, возможно, заключение кадастрового инженера. Учитывайте, что дом построен в 2005 году, а зарегистрирован в 2013 — это может упростить процесс, если нет нарушений градостроительных норм.
- **Административная процедура:** Обратитесь в местную администрацию или Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН на основе техплана, подготовленного кадастровым инженером. Однако при расхождениях более 10% (как в вашем случае) часто требуется судебное решение.
- **Учёт координат границ:** Отсутствие координат границ дома в кадастре усложняет процесс — сначала нужно уточнить границы через кадастрового инженера.

**Резюме:** Покупка дома с таким расхождением площади несёт высокие риски, включая потенциальные судебные разбирательства и финансовые потери. Рекомендуется:
- Перед покупкой провести независимую экспертизу объекта и документов.
- Обсудить с продавцом возможность урегулирования расхождения до сделки (например, за его счёт).
- Учитывать, что ответ Росреестра об отсутствии обременений не гарантирует отсутствия проблем с площадью.

Учитывая сложность ситуации, настоятельно рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, для консультации и сопровождения сделки. Это поможет минимизировать риски и оценить затраты на перерегистрацию.

Покупать ли дом в СНТ, если различаются площадь фактическая и зарегистрированная в выписке из ЕГРН?

Похожие вопросы

Почему в выписках из ЕГРН различаются суммы кадастровой стоимости объекта - причины и решение проблемы.

Как определить точную площадь квартиры, если указанная в документах и фактическая площадь различаются?

Обнаружила, что в выписке ЕГРН площадь дома больше, чем на самом деле. Что нужно сделать, чтобы исправить это? Куда обращаться?

Необходимость доказывать наличие средств при разделе имущества, когда в выписке ЕГРН зарегистрировано только 1/2 часть квартиры

Особые отметки в выписке ЕГРН - Зарегистрировано право на квартиру из 2 комнат

Покупка квартиры в ипотеку - возможны ли юридические проблемы, если фамилии в ДДУ и ЕГРН различаются?

В выписке ЕГРН площадь квартиры указана с учетом лоджии или без учета лоджии? Спасибо.

Выписка егрн. Надо перепроверять выписки егрн с официального портала росреестра -

Выписка егрн. Могут мошенники подделать выписку егрн, чтобы ввести жильцов в

Выписка егрн. Могут мошенники подделать электронную или бумажную выписку егрн с

Как переоформить участок после ликвидации снт в выписке ЕГРН записано земли населенных пунктов снт огонек для ведения садоводства

Противоречие в выписке ЕГРН - отсутствие зарегистрированных ограничений прав на объект недвижимости

В каком документе указывается подавал ли заявку наследодадеть до своей смерти о приватизацию на квартиру?

Как получить разрешение на строительство на участке, признанном лесным фондом

Можно покупать дом с земельным участком, если в выписке ЕГРН есть постановление о запрете на совершение действий по регистрации?

В выписке егрн, когда покупали квартиру, не было прописано, что дом в аварийном состоянии.

Различаются фактический и юридический адрес, на юрид. Договор аренды и лицензия. КАКОЙ адрес указывать в с-фактуре.

Ошибочная площадь в выписке ЕГРН в Крыму - Как разрешить вопрос с перерасчетом ЖКУ

Какими документами подтвердить мне соблюдение этих пунктов?

Каким образом могут зарегистрировать право собственности, если дом в выписке ЕГРН считаться в процессе строительства?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59