Продажа доли в квартире

Признать долю незначительной через суд и запрет на рег действия в процессе.

Нужен опытный юрист

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном (!!!) отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ст. 246, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024)

Дарение - не возмедное отчуждение и не нуждается в соблюдении правил статьи 250 ГК РФ.

Если второй дольщик решит подарить свою долю дочери, органы опеки будут проверять, не ущемляются ли интересы ребенка этим дарением. Однако в данном случае их вмешательство скорее направлено на защиту прав ребенка (например, чтобы не произошло отчуждение доли без учета интересов несовершеннолетней). Вмешательство органов опеки может затруднить процесс дарения, но не повлияет напрямую на ваш процесс продажи доли, если она соблюдает все требования закона и не нарушает интересов ребенка.Оспорить дарение вы сможете в случае, если сможете доказать, что сделка была совершена с нарушением интересов других собственников или несовершеннолетнего (например, если сделка носит фиктивный характер или намеренно направлена на препятствование вашей продаже). Однако, как правило, органам опеки необходимо доказать, что передача доли не нарушает интересов ребенка. Если же дарение осуществляется в рамках закона и в интересах ребенка, то оспорить сделку будет достаточно сложно. Проблемы могут возникнуть, если окажется, что действия дольщика носят характер злоупотребления правом (например, чтобы помешать вам продать вашу долю).

Здравствуйте, Александр. Подарить свою долю ваш сособственник может, но это не отменит того, что вы исполнили свою обязанность о его уведомлении. Орган опеки и попечительства вмешиваться в сделку, связанную с реализацией вами своей доли, не вправе. Оспорить дарение вы не сможете.

Здравствуйте.

Ситуация, которую вы описываете, действительно встречается на практике и часто используется как попытка затянуть или затруднить процесс продажи доли. Разберём по порядку:

1. Может ли дольщик подарить свою долю ребёнку, чтобы усложнить продажу?

Да, с юридической точки зрения дольщик вправе распорядиться своей долей, в том числе подарить её своей несовершеннолетней дочери. Это законно, если соблюдены все требования — в первую очередь получение согласия органов опеки, так как речь идёт о передаче имущества несовершеннолетнему.

После этого для любых последующих сделок с участием ребёнка потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства, что существенно усложняет любые сделки с квартирой, в том числе и полную продажу.

То есть да, это может быть использовано как способ воспрепятствовать продаже всей квартиры, особенно если ваш покупатель не захочет связываться с опекой.

2. Можно ли оспорить такое дарение?

Да, но только в исключительных случаях. Само по себе дарение доли дочери — не является нарушением закона и не может быть оспорено лишь на том основании, что оно мешает вам продать свою долю.

Оспорить такую сделку можно будет, только если удастся доказать, что:

она была мнимой или притворной (например, сделка прикрывает другой характер отношений);

совершена с нарушением прав ребёнка;

оформлена с нарушениями закона (например, без согласия опеки или при наличии конфликта интересов).

Оспаривание требует судебного разбирательства, сбора доказательств и не всегда приводит к успеху.

3. Что можно сделать вам?

Поскольку у вас 3/4 доли, вы имеете большинство и можете:

Продать свою долю третьему лицу, соблюдая ст. 250 ГК РФ — уведомить второго дольщика о продаже, цене и условиях. Если он не воспользуется правом выкупа в течение 30 дней, вы имеете право продать свою долю любому покупателю.

Если дольщик переоформит свою долю на ребёнка, это не отменяет ваше право распоряжаться своей долей. Однако при попытке продать всю квартиру потребуется согласие опеки.

Также при невозможности совместного пользования можно обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре или принудительном выкупе доли второго участника, если фактически пользоваться имуществом невозможно.

Вывод:

Ваш сособственник действительно может передать свою долю дочери, и такая сделка будет законной при наличии согласия опеки. Оспорить её можно только при наличии серьёзных оснований. Ваше право продать свою долю при этом сохраняется, и покупатель может стать дольщиком вместо вас — хотя такой актив менее привлекателен. Если нужен более выгодный вариант — можно рассматривать судебные пути (например, признание невозможности совместного пользования и раздел).

может, только это не будет никак мешать будущей сделке (переход права происходит относительно 3/4, а не 1/4), т.к. на момент извещения уведомленным будет считаться текущий собственник (=обязательный этап отчуждения пройден), даже если к моменту фактической регистрации перехода 3/4 другому лицу (по будущей сделке) собственник сменится. Кратко и просто - нотариус сам "пробъет" кто текущий собственник, тем самым снимет с Вас ответственность о несовершении обязательных процедур накануне будущей сделки (Вы же тариф соответствующий ему платите за это, соответственно, получается ALL INCLUSIVE, предусмотренный, между прочим, законом). Вот и думайте, почему в свое время процедуру ввели с обязательным участием нотариусов.

Оспорить можете, только оно Вам надо? Думается, что это может сделать новый собственник. Имеются крайние риски о предъявлении к Вам иска об уменьшении стоимости, но, опять же - Вы тут при чем, все сделали как предписано законом, как говорится "если не согласны, разбирайтесь с нотариусом, или со старым/новым собственниками 1/4".

P.S.: "харе кошмариться", такие тревоги можно обдумывать при совершении почти всех сделок.

P.P.S.: думается, что текущий собственник 1/4, поглубже подумает (зависит, правда от его личных мировосприятий и опыта окружающих шептал-решал) о том, какой он себе "геморр" может создать такими телодвижениями (если не подумает, скорее потом сам пожалеет)

Здравствуйте. Обратитесь к риэлтору.

Если вы направили уведомление по ст.250 ГК РФ до дарения, то сделку это не отменит

Он вправе подарить свою долю дочери никак не можете это оспаривать и никакая опека при этом не привлекается никакого значения такое дарение иметь не будет.

Никакого согласия органа опеки не требуется на продажу

Может подарить, но если успеет в срок отведённый для дачи ответа на ваше уведомление.

Сейчас ищите покупателя уже, чтобы по истечению срока через нотариуса сделку проводить.

После перехода права собственности к н/л вы уведомляете законного представителя н/л и через месяц продаёте свою долю, если не откликнуться на ваш призыв родители н/л.

Обратитесь в суд, чтобы его принудили продать. По закону, кто владеет большей долей - тот и принимает решение. Передать долю можно только с согласия других собственников.

Да, дольщик (1/4) может оформить дарение (либо другое отчуждение) своей доли в квартире несовершеннолетней дочери, но с некоторыми нюансами.

Здравствуйте! Признать долю незначительной через суд и запрет на рег действия

нет