Как правильно оформить договор - купли продажи.

Деньги под залог! Это больше на заём похоже, а не на куплю-продажу

Здравствуйте, Евгений!

Нет. так не делают.

Есть два варианта:

1. Договор займа с регистрацией залога (ипотеки). Это наиболее правильный вариант (ст. 334 ГК РФ).

2. Купля-продажа. с обратным выкупом.

Этот вариант тоже может быть, но он более рисковый.

Но в обоих случаях надо обращаться в МФЦ.

Если договор купли-продажи не зарегистрирован в Росреестре ,то сделка считается недействительной. (п. 1 ст. 131 ГК)

Уважаемый Евгений, здравствуйте!

--------

В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), права на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, включая залог, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

---------

Договор купли-продажи, заключённый с целью обеспечения возврата денежных средств (замаскированный займ под видом продажи с обратным выкупом), не освобождает стороны от необходимости государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В противном случае такой договор не будет иметь юридической силы в отношении третьих лиц.

Кроме того, в силу ГК РФ, залог недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации соответствующего договора или закладной. Оформление договора купли-продажи без регистрации перехода права собственности в Росреестре не допускается, а попытка обойти требования закона может быть квалифицировано по разному, с неблагоприятными последствиями.

Таким образом, оформление залога промышленной базы или перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости требует обязательной регистрации в Росреестре. Исключений для подобных сделок действующее законодательство не предусматривает.

С уважением, Д.А.Разина

Если вы даете деньги под залог, то избежать регистрации в Росреестре не получится. Независимо от того, как будет оформлен договор.

Закон об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ): Статья 10 этого закона прямо указывает, что ипотека (а залог недвижимости, по сути, является ипотекой) подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Регистрация – это единственный способ придать залогу законную силу по отношению к третьим лицам. То есть, если залог не зарегистрирован, другие кредиторы или покупатели имущества могут не знать о вашем обременении, и ваша возможность вернуть свои деньги окажется под угрозой.

Гражданский кодекс РФ: Статья 339.1 ГК РФ также подтверждает необходимость государственной регистрации залога недвижимости.

Вы можете заключить договор купли-продажи с условием обратного выкупа (ст. 454 ГК РФ и далее). То есть, вы "покупаете" промышленную базу, а в договоре прописывается, что продавец (залогодатель) имеет право выкупить ее обратно в течение определенного срока, выплатив вам оговоренную сумму.

Риск признания сделки притворной (ст. 170 ГК РФ): Если будет доказано, что целью такой сделки было лишь обеспечение обязательства (то есть, по сути, залог), а не реальная передача права собственности, суд может признать ее притворной и применить правила о залоге. В этом случае ваша "собственность" на базу может быть оспорена, а вы окажетесь в очереди кредиторов. Доказать притворность сделки могут другие кредиторы залогодателя или даже сам залогодатель.

Можно оформить договор займа, где в качестве обеспечения возврата займа выступает задаток (ст. 380 ГК РФ). Однако, задаток, как правило, значительно меньше суммы займа и не покрывает всю стоимость промышленной базы. Кроме того, в случае невозврата займа, вам придется обращаться в суд для взыскания долга и обращения взыскания на задаток.

Можно привлечь поручителя, который будет отвечать за возврат займа в случае неплатежеспособности заемщика. Однако, надежность поручительства зависит от финансового состояния поручителя.

Самый надежный способ дать деньги под залог промышленной базы – это оформить договор залога (ипотеки) и зарегистрировать его в Росреестре.

С уважением.

Смотрите, здесь не совсем понятно, для чего Вам сделка, если официально её проводить не будете и изначально для себя же создаете определенные риски.

Вы даете деньги под залог имущества - это явно не договор купли-продажи.

Да и официально без регистрации по сути это филькина грамота.

Залог, оформленный просто на бумаге не будет иметь никакой силы и обязательств.

Если другая сторона просрочит выплаты вы с такой бумажкой в суд уже обратиться не сможете.

Вам пойдет договор займа под залог имущества (ипотека).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Также права на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, включая залог, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

- см. ст. 8.1, 209, 131, 334, 421, 454, 549 ГК РФ

Здравствуйте уважаемый Евгений!

В данном случае, права на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, включая залог, подлежат государственной регистрации в ЕГРН в силу ст.8.1 ГК РФ.

Поэтому если договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) не зарегистрирован в Росреестре , то сделка считается недействительной в силу ст. 131 ГК РФ.

Рад был Вам помочь!

По общему правилу, договор залога не подлежит государственной регистрации. Однако, если предметом залога является недвижимое имущество (промышленная база), то сам залог как обременение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это означает, что информация о том, что ваша промышленная база находится в залоге, будет отражена в Росреестре.

Обязательность регистрации: Государственная регистрация залога недвижимости является обязательной. Без такой регистрации залог как обременение не возникает, и вы не сможете обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обязательств по договору займа.

Договор купли-продажи: Если вы оформите сделку как договор купли-продажи, то право собственности на промышленную базу перейдет к вам. В этом случае регистрация в Росреестре будет касаться перехода права собственности, а не залога. Однако, как указано выше, это не соответствует сути вашей сделки.

3. Возможность оформления без регистрации в Росреестре:

Оформить договор залога недвижимости без регистрации в Росреестре невозможно, если вы хотите, чтобы залог имел юридическую силу и обеспечивал ваши права как залогодержателя. Отсутствие регистрации залога недвижимости влечет невозможность обращения взыскания на это имущество.

Правовые нормы, регулирующие данную ситуацию:

Пункт 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) "Форма договора залога".

Подпункт 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ "Государственная регистрация залога".

Пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" "Возникновение ипотеки".