Отсутствие пригодного для проживания жилья по договору найма и право на предоставление альтернативы.

Здравствуйте Гузель !

В данном случае, основания для признания жилого помещения непригодным для проживания установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

При предоставлении жилья не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи иных жилых помещений (разд. 3 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г.,). Следует иметь в виду, что в случае отказа нанимателя выехать в предоставляемое жилое помещение орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

В случае бездействия администрации по предоставлению иного жилого помещения наниматель также имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к предоставлению жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы вправе отказаться и требовать представить другой вариант. В противном случае Вы вправе обратиться с иском в суд к Администрации и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Рад был помочь!

Смотрите, у Вас по сути обычный договор аренды или коммерческий найм.

То есть, выкуп объекта недвижимости здесь возможен с согласия собственника.

Не путать с соцнаймом, где приватизаци после 5 лет проживания.

Вы вправе отказаться от другого варианта, но надо видеть сам договор.

Если другого жилья нет, администрация не обязана вам ничего предоставлять.

Это ведь не соцнайм, а коммерческий найм.

Право выкупа это также право, а не обязанность.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

И один момент, если квартира имеет статус нежилого помещения, то тогда вообще не понятно, как Вам оформили вообще регистрацию.

В нежилом помещении запрещено оформление регистрации в принципе.

У Вас довольно интересная история, такой ещё не встречал.

- см. ст. 421, 671 ГК РФ, ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»

В данном случае, основания для признания жилого помещения непригодным для проживания установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»Вам стоит отказаться от предложенной администрацией квартиры, поскольку она не соответствует условиям для проживания и требует капитального ремонта. Вы можете обратиться в администрацию с требованием предоставить другое жилье, соответствующее установленным нормам, особенно учитывая вашу постоянную регистрацию в нежилом помещении. Администрация обязана предоставить другое жилье, если текущее находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодно для проживания, согласно жилищному законодательству.

Выкуп возможен только по ЖИЛОМУ фонду (ч. 2 ст. 84 ЖК РФ, законы о приватизации в регионах).

Если жить в квартире стало невозможно (плесень, нарушение санитарных норм):

В соответствие со ст. 681 ГК РФ и ЖК РФ — арендатор (наниматель) вправе отказаться от исполнения договора и требовать предоставления др. жилья либо расторжения договора, если квартира непригодна для проживания (есть акт обследования, жалобы Роспотребнадзор, СЭС, управляющей компании).

Вам не обязательно соглашаться на предложенный вариант, так как вы находитесь в ситуации, которая не соответствует законодательным требованиям для проживания. Вы имеете право требовать предоставления соответствующей требованиям жилого помещения, несмотря на то что квартира находится на цокольном этаже и не может быть переведена в жилой статус.

Существенной и уважительной причиной для отказа от предоставляемой квартиры является неподходящий метраж (несоответствие предоставляемого метража нормам предоставления) либо ненадлежащие качество квартиры, т.е. если она непригодна для проживания. На выбор дают три квартиры. После третьего отказа по неуважительной причине могут вообще снять с очереди. А по

уважительной могут отсрочить

предоставление на неопределённый срок.

Квартира не может быть нежилой

Здравствуйте Гузель

У вас есть право отказаться от предложенного варианта жилья, так как там необходимо делать капремонт, и так как капремонт должен делать собственник жилья в соответствии с ч.2 ст.681 ГК РФ

По своей сути договор коммерческого найма – это договор аренды отдельного вида имущества, в соответствии со ст.671 ГК РФ жилого помещения , ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).

___

Имеете право продлить или перезаключить договор в уже имеющимся жилье на основании ст.684 ГК РФ ( По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок), с требованием проведения капитального ремонта, с приведением жилья в пригодное для проживание состояние.

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Если дом, в котором вы проживаете, включен в региональную программу по переселению из аварийного жилищного фонда, вы имеете право отказаться от предложенного варианта жилья, если он вас не устраивает. В таком случае вам могут предложить другой вариант, при наличии такового у уполномоченного органа. Отказ от конкретного предложенного помещения не означает отказ от реализации жилищных прав в целом.

Судебная практика подтверждает, что если собственник выразил согласие на обеспечение его другим жилым помещением, но отказывается от предложенных вариантов, не заключает соответствующее соглашение и сам не требует предоставления жилья, то его жилищные права могут быть обеспечены путем выкупа изымаемого жилья.

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) регулирует порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В частности, часть 8 статьи 32 ЖК РФ предусматривает, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости.

Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (в частности, статья 16) устанавливает, что при включении дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда средства могут расходоваться как на приобретение жилых помещений, так и на выплату возмещения.

Здравствуйте, Гузель!

_____

В соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации, Вы вправе отказаться от предложенного варианта жилого помещения, если оно требует проведения капитального ремонта.

Согласно части 2 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, проведение капитального ремонта жилого помещения, предоставленного по договору найма, является обязанностью наймодателя (собственника жилья), а не нанимателя

______

Предложение администрации предоставить Вам другое помещение, находящееся в цоколе и требующее капитального ремонта, не соответствует требованиям закона, поскольку возложение обязанности по капитальному ремонту на нанимателя противоречит указанной норме.

______

Кроме того, договор коммерческого найма регулируется статьей 671 ГК РФ, которая определяет, что предметом такого договора может быть только жилое помещение, пригодное для проживания. Если помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (например, отсутствие вентиляции, наличие плесени, расположение в цоколе), оно не может быть предоставлено по договору коммерческого найма, а также не может быть предметом дальнейшего выкупа как жилое помещение.

_______

Таким образом, Вы вправе отказаться от предложенного варианта жилья, требующего капитального ремонта, и требовать предоставления другого жилого помещения, соответствующего установленным требованиям. Администрация обязана предложить Вам надлежащее жилое помещение, пригодное для проживания, либо устранить выявленные недостатки за свой счет. Ваш отказ от предложенного варианта не может рассматриваться как нарушение условий договора, а является реализацией Ваших законных прав.

С уважением

Здравствуйте!

Наймодатель обязан передать и содержать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, если в жилом помещении есть плесень, то считается, что наймодатель не исполнил свою обязанность надлежащим образом.

Жилым признается только помещение, соответствующее санитарным и техническим требованиям, а размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах не допускается, что исключает перевод такого помещения в жилой фонд. При утрате пригодности или аварийности договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон; кроме того, наниматель вправе в любой момент расторгнуть договор, предупредив за 3 месяца.

Вы можете направить письменную претензию наймодателю с требованием:

1) устранить недостатки и привести помещение в пригодное состояние или предоставить иное жилое помещение, соответствующее нормам,

2) либо согласовать расторжение договора без штрафов с возвратом платы за непригодный период.

Параллельно инициировать признание помещения непригодным через межведомственную комиссию по ПП РФ № 47 (плесень, нарушение вентиляции и микроклимата — основания). Предложение администрации о «замене» на другое цокольное помещение, требующее капитального ремонта, можно отклонить, поскольку капитальный ремонт — обязанность наймодателя, а не нанимателя.

Договор коммерческого найма и последующий выкуп допустимы только в отношении жилых помещений; если объект нежилой, говорить о выкупе «квартиры» юридически нельзя. Постоянная регистрация по месту жительства осуществляется именно в жилых помещениях; регистрация в нежилом несет риск признания ее незаконной и аннулирования.

Если продолжать проживание в непригодном помещении, мало того, что сохраняются угрозы здоровью, еще и могут возникнуть сложности с доказательством перерасчета платы без акта комиссии. При отказе от незаконно навязанной «замены» без фиксации непригодности возможны споры о расторжении и оплате, поэтому важно сначала получить заключение комиссии и направить претензию.

Если ответ на претензию не последует или будет отрицательным, то можно подать административное исковое заявление в суд (ст.218 КАС РФ).