Освобождение налога при продаже недвижимости

Question

Здравствуйте 
Прошу помочь 
Купили квартиру 53 м 2 в июне 2022 г с занижением стоимости договора за 4,9 млн руб. Взяли ипотеку 5,6 млн. Прошло больше 3 лет. Хотим продать и купить в другом регионе жилье. На текущий момент двое детей 5 лет и 2 года. Хотим купить большей площади квартиру. 60-70 м 2. Если продадим квартиру 17 млн, минус закрытие долга по ипотеке 4,8 млн. Останется 12.2 млн. Будем ли мы освобождены от налога, если купим квартиру большей площади у застройщика по ДДУ, или у физ лица? Второй момент. На момент продажи имеется две квартиры в собственности у супруга. Одна квартира 50 м 2-сдача дома в 2028 г, и другая квартира-43 м 2. Подскажите пожалуйста при всех вводных данных можем ли мы продать квартиру по полной стоимости договора, так как есть условие, что не должно принадлежать в совокупности не более 50% жилья, общая площадь которого больше приобретаемого. Будет ли учитывать площадь двух квартир (50 м 2 +43 м 2). Или же в законе говорится об одной квартире.

Суровцева Лилия Рустамовна · Accepted Answer

Здравствуйте!

Возможно при соблюдении условий ст. 217.1 НК РФ; способ покупки значения не имеет — подойдёт и ДДУ (при полной оплате в срок), и договор купли‑продажи с регистрацией перехода права в срок.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы приобрели квартиру в июне 2022 года за 4,9 млн руб. (с занижением в договоре), взяли ипотеку 5,6 млн руб. Продаете ее за 17 млн руб., остаток долга 4,8 млн руб. На момент продажи у вашего супруга в собственности две другие квартиры (50 кв.м. в строящемся доме и 43 кв.м.). У вас двое детей (5 и 2 года). Вы планируете купить квартиру большей площади (60-70 кв.м.) у застройщика по ДДУ или у физлица. **1. Освобождение от налога по сроку владения.** По общему правилу, если квартира находится в собственности более 5 лет, налог при продаже не платится. Исключение – срок 3 года для случаев, когда квартира является единственным жильем (для вас и вашей семьи) или получена по наследству, дарению, приватизации. Поскольку у супруга есть другие квартиры, ваша проданная квартира не является единственным жильем. Следовательно, минимальный срок владения составляет 5 лет. Вы владеете квартирой чуть более 3 лет (с июня 2022 г.), поэтому налог с разницы между ценой продажи и покупки (17 млн – 4,9 млн = 12,1 млн руб.) придется заплатить, если не применить специальную льготу. **2. Льгота для семей с двумя и более детьми.** С 2022 года действует норма (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): если вы продаете квартиру и в том же налоговом периоде (до 30 апреля следующего года) приобретаете другую квартиру большей площади (по сравнению с проданной), то доход от продажи освобождается от налога при соблюдении двух условий: - на дату покупки новой квартиры вы, ваш супруг и несовершеннолетние дети не являетесь собственниками более 50% общей площади всех жилых помещений, находящихся в вашей собственности (то есть доля вашей семьи в новом жилье не должна превышать 50%? Или это условие о том, что у вас не должно быть в собственности иных жилых помещений, кроме нового? На практике трактовка неоднозначна, но чаще подразумевается, что у семьи не должно быть другого жилья, кроме нового и проданного. Наличие у супруга двух других квартир может помешать применению льготы. - площадь новой квартиры должна быть больше площади проданной. **3. Влияние имеющихся квартир супруга.** Так как у супруга уже есть две квартиры, ваша семья на дату покупки новой квартиры будет собственником как минимум трех объектов (проданная уже не в собственности, но две старые и новая). Это может нарушить условие «не более 50% площади всех жилых помещений». Рекомендуем уточнить в налоговой инспекции, применяется ли льгота в вашем случае. **4. Продажа ниже рыночной цены.** Продажа по рыночной цене (17 млн) при заниженной покупной (4,9 млн) приведет к большей налоговой базе. Если льгота не применится, налог составит 13% от 12,1 млн = 1,573 млн руб. Однако вы можете уменьшить доход на расходы по покупке (4,9 млн) и на уплаченные проценты по ипотеке (если есть документы). **5. Покупка у застройщика или физлица.** Способ приобретения (ДДУ или прямая купля-продажа) не влияет на налоговые льготы, важен сам факт приобретения жилья большей площади. **Резюме:** - По сроку владения (3 года) налог не избежать, так как квартира не единственная. - Льгота для семей с детьми возможна, но под вопросом из-за других квартир супруга. Необходима консультация с налоговым органом. - Рекомендуем провести официальную консультацию с юристом или подать запрос в ФНС для разъяснения. Если у вас есть похожий вопрос, можете задать его в форме ниже.

Удалено · Answer

Данную консультацию нужно готовить, а это платная услуга. (ст. 779 ГК РФ) Юристы не работники сайта, нужно поднимать законодательство, а потом отвечать на вопрос. Выберите юриста и договоритесь с ним по услуге и по оплате.

27.09.2025, 09:57

Быстрая юридическая помощь
8 800 505-91-11
Бесплатно 24/7

Спросить юриста

Тарханова Полина Дмитриевна · Answer

Данную консультацию нужно готовить, а это платная услуга. (ст. 779 ГК РФ) Юристы не работники сайта

Напцок Тимур Русланович · Answer

Данную консультацию нужно готовить.

Наталья · Answer

Здравствуйте, Света.

Для освобождения семей с 2 детьми надо выполнить 5 пунктов.

Лучше всего обратиться к специалисту по налогам для физических лиц

Освобождение налога при продаже недвижимости

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Налоги при продаже недвижимости - освобождение от налога за дом в селе и влияние наследства на налогообложение

НДФЛ при продаже недвижимости - освобождение при соблюдении двух условий.

Льготы по налогу для пенсионера 2-й группы по инвалидности при продаже недвижимости

Налог на продажу недвижимости - освобождение при наследовании и сроки владения

Вопросы о налогах при покупке и продаже недвижимости - освобождение, вычеты и ответственность

Минимальные стоимости при купле-продаже недвижимости - освобождение от налоговой декларации

Налог на продажу недвижимости - освобождение для пенсионеров при наследовании частей имущества

Налог на продажу недвижимости - освобождение от уплаты при стоимости ниже 1 млн. рублей и владении менее 3 лет

Порядок налогообложения при продаже недвижимости в Российской Федерации для граждан Белоруссии

Налог с продажи недвижимости - освобождение для долгосрочных собственников, дата владения и роль пенсионеров

Налоговая обязанность при продаже и покупке недвижимости - освобождение от налога при определенных условиях

Налоги при продаже недвижимости - обязан ли плательщик уплатить НДФЛ при продаже недвижимости владения менее 3

Налог на сделку продажи недвижимости - освобождение для продавцов с приватизацией менее 3 лет и первый раз участвующих в продаже

Налог при продаже недвижимости

Налог при продаже объекта недвижимости - освобождение от налогообложения при переходе всей доли в собственность одного лица

Освобождение от налога при продаже недвижимости при приобретении жилья большей стоимости в тот же год

Налог на прибыль от продажи недвижимости

Каков срок освобождения от налога при продаже недвижимости при условии собственности в течение трех лет?

Освобождение от налога при продаже недвижимости младше 3 лет - Какая сумма из ДКП не облагается налогом?

Продажа недвижимости - нужно ли платить налоги при продаже недвижимости, приобретенной менее 3 лет назад

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59