Спор о недействительности договора найма квартиры - какие последствия для Сторон?

Здравствуйте.

Означает ли это, что в данной конкретной ситуации Стороны, в целом, не должны иметь друг к другу финансовых претензий ? Или же Наниматель, который не согласен с досрочным расторжением Договора найма по данному основанию, может предъявить в судебном порядке иные финансовые или материальные серьезные претензии Наймодателю?

---------------------

Поскольку имущество передается в найм не собственником и не лицом, уполномоченным собственником, договор найма является заключенным в нарушение ст. ст. 209, 671 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ:

"1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом."

Если собственник посчитает, что квартира была сдана в найм по крайне низкой стоимости, и это будет установлено в судебном порядке, то собственник квартиры вправе требовать от нанимателя доплаты суммы за пользование квартирой в указанный период.

Собственник вправе истребовать полученную неуполномоченным наймодателем платы по иску о возврате неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), если деньги им удерживаются.

Наниматель к Собственнику квартиры финансовых требований предъявить не может.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Собственник вправе заявит иск по неосновательному обогащению.

Боле того, в силу ст.168 ГК РФ (ч.1) 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

 3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Здравствуйте, Татьяна!

В данном случае не было расторжения договора, он фактически является ничтожным, то есть недействительным в силу закона.

В силу этого собственник квартира вправе потребовать от наймодателя указанную арендную плату, который последний получил от арендатора за шесть месяцев.

Арендатор вообще должен быть благодарен, что он пользовался квартирой, уплатил положенные денежные средства и больше с него ничего не требуют.

Поскольку договор ничтожен, о каких вообще претензиях от нанимателя может идти речь, тем более, что он знал о том, что собственник квартиры отсутствует и не знает о действиях наймодателя, который собственником не является.

Наймодатель и наниматель в целом не должны иметь претензий к друг другу.

Ответственность наймодателя в настоящее время и так достаточно уже минимизирована.

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 169 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Татьяна

собственник жилья может впоследствии и одобрить сделку по сдаче жилья в найм и никаких претензий к наймодателю не предъявлять.

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

www.consultant.ru

© КонсультантПлюс, 1992-2013

Наниматель знал, на что шел. Он не имел права заключать договор найма с лицом, не имеющим полномочий.