Суть - Как продать дом с долями, если третий наследник еще не вступил в права

Здравствуйте!

Что ожидать от наследника (сына умершей жены)?

1. Он унаследует только 1/3 долю. Так как его мать не успела оформить право собственности, он наследует не долю в доме, а право требования – то есть право на основании решения суда обратиться в Росреестр и зарегистрировать за собой 1/3 долю. Это доля его матери, и она не увеличится.

2. Узаконить пристройку он не сможет. Это было бы возможно только через суд, и то маловероятно. Вы уже доказали в предыдущем суде, что дом – личное имущество вашего отца. Новый наследник не имеет к пристройке 2006 года никакого отношения. Оснований для узаконивания и пересмотра долей у него нет.

3. Он может создать проблемы. Его главные инструменты – затягивание процесса и создание препятствий для продажи. Он может отказаться от согласованной сделки, потребовать нереалистичную цену за свою долю или начать новые суды (например, о порядке пользования домом).

Как продать дом? Ваши варианты:

1. Продажа долей по отдельности. Самый быстрый, но наименее выгодный способ. Вы с братом можете продать свои 2/3 кому угодно. Но покупатели на доли – это обычно соседи или риелторы, которые скупят их по заниженной цене. Новый наследник будет продавать свою 1/3 отдельно.

2. Выкуп доли у нового наследника. Вы с братом можете предложить ему выкупить его 1/3 долю. Это самый чистый вариант, но он захочет рыночную цену. Начните переговоры.

3. Продажа всего дома единым объектом с его согласия. Это идеальный вариант. После того как он оформит свою 1/3, вы втроем (вы, брат и он) можете заключить договор купли-продажи всего дома с одним покупателем. Все должны быть согласны на цену и условия. Он на это может не пойти.

прямо сейчас:

1. Не снимайте обременение (запрет регистрационных действий)! Это ваша главная защита. Пока запрет действует, новый наследник не сможет оформить свою долю в Росреестре. Снимите его только в обмен на его подпись в договоре купли-продажи всего дома или договоре о выкупе его доли.

2. Начните платить за дом. Вы правы, нужно платить за газ и другие коммунальные услуги, а также налог на имущество. Сохраняйте все квитанции. Это доказывает, что вы содержите имущество и несете бремя расходов, что может пригодиться в возможных судах.

3. Попробуйте сдать в аренду. Вы с братом, как собственники 2/3 долей, имеете право сдавать в аренду свою часть дома (например, тот подъезд, который можно выделить в натуре). Доход делите между собой. Это поможет компенсировать расходы.

4. Проведите оценку. Закажите независимую оценку рыночной стоимости дома. Это нужно для переговоров о выкупе доли и для продажи.

5. Начните переговоры с наследником. Объясните ему ситуацию: вы не снимете запрет, пока он не согласится на цивилизованную продажу (вариант 2 или 3). Предложите выкуп его доли по оцененной стоимости.

· Шаг 1: Ждем, пока сын жены вступит в наследство (полгода).

· Шаг 2: Получив от него свидетельство о наследстве, начинаем переговоры о выкупе его доли или о совместной продаже всего дома.

· Шаг 3: Если он согласен на выкуп – готовим договор купли-продажи его доли вам с братом. Одновременно с подписанием и получением денег он дает согласие на снятие вашего запрета.

· Шаг 4: Если он согласен на продажу всего дома – вместе ищем покупателя, заключаем один договор купли-продажи. Запрет снимается в день сделки.

· Шаг 5: Если он не согласен ни на что и начинает войну – готовьтесь к новому суду о выделе доли в натуре (разделе дома) на основании уже имеющейся экспертизы. Это долго, но после этого вы получите изолированную часть и сможете ею распоряжаться независимо от него.

ваша позиция сильна. Вы – собственники 2/3, у вас есть зарегистрированные права и обременение. Используйте это как рычаг для давления в переговорах.

Ирина,

1) дом в любом случае продать не можете, так как 1/3 дома принадлежит не Вам

2) исходя из сведений в тексте вопроса (вынесено соответствующее решение суда, право собственности зарегистрировано в реестре недвижимости) наследник последней жены отца не может претендовать на Ваши доли

3) расходы по содержанию дома соразмерно доле в праве общей собственности надо нести

4) в аренду не можете сдавать, так как у Вас долевая собственность, для распоряжения такой собственностью требуется согласие всех сособственников

5)

Технические условия позволяют в натуре разделить дом, так как там 2 входа с разных сторон, 2 санузла и т.д. Было экспертиза, которая определила, что МОЖНО так разделить