Преимущественное право аренды нежилого помещения.

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок установлено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако это право применяется к тому же имуществу, которое арендовалось.

Поскольку в результате перепланировки изменился объект права, площадь и кадастровый номер, возник новый объект недвижимости. Прежний объект аренды юридически прекратил существование.

Арендатор не имеет преимущественного права на аренду нового объекта и может претендовать на заключение договора на общих основаниях наравне с другими лицами.

Здравствуйте Николай!

Да, преимущественное право арендатора на пролонгацию договора аренды занимаемого им помещения прямо установлено ст.621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок ГК РФ

Основные условия для этого:

а) Надлежащим образом исполнение обязанности арендатора

б) Уведомление арендодателя в разумный срок, указанный в договоре о желании продлить договор аренды

в) Пользование помещением после окончания деятельности договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этом случае договор считается продленным на неопределенный срок

Перепланировка и изменение кадастрового номера влияет только на изменение реквизитов в договоре аренды, но не на права арендатора

Здравствуйте, уважаемый Николай!

В соответствии со ст 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ст 607 ГК РФ объект аренды является существенным условием договора аренды. Если объект претерпел изменения в части площади и кадастрового номера, то на него не распространяется преимущественное право аренды.

Здравствуйте

В статье 621 Гражданского кодекса РФ, сказано: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из ответов вы видите, что позиции юристов разные. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок установлено статьей 621 ГК.

Вопрос в том, тот ли это объект или нет.

Схема изменения параметров недвижимости применялась с целью прекращения договоров залога и была пресечена еще ВАС.

В обзоре судебной практики ВС РФ №1 (2017),от 16.02.2017 тоже об этом написано.

Поэтому арендатор по аналогии может добиться перевода прав по договору аренды на себя

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — одно из ключевых прав добросовестного арендатора,установленное  ст.621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок ГК РФ.

Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Изменение площади, кадастрового номера не влияют на права арендатора

Здравствуйте, Николай!

______

Ваша ситуация подпадает под действие статьи 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности и письменно уведомивший арендодателя о желании заключить новый договор в разумный срок, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях

_______

Однако преимущественное право распространяется только на тот же объект, который был предметом истекшего договора аренды. Если в результате перепланировки объект изменился, изменилась его площадь и кадастровый номер, это уже иной объект недвижимости, и преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в отношении нового объекта не возникает.

________

С уважением

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Ключевыми условиями для реализации этого права являются:

Надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по текущему договору аренды.

Отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Письменное уведомление арендатором арендодателя о своем желании заключить новый договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора.

Проведенная перепланировка, повлекшая изменение площади и кадастрового номера объекта, сама по себе не лишает арендатора преимущественного права. Однако, если такая перепланировка не была должным образом согласована с арендодателем и соответствующими органами, а также не отражена в правоустанавливающих документах, это может создать сложности.

В частности, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии таких данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор – незаключенным. Если перепланировка привела к тому, что объект аренды не может быть однозначно идентифицирован в соответствии с действующим законодательством и сведениями ЕГРН, это может стать основанием для отказа в заключении нового договора или для оспаривания преимущественного права.

Преимущественного права у Вашего арендатора нет. Согласно ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ такое право возникает лишь тогда, когда объект остаётся прежним.

Поскольку после произведённой перепланировки изменился сам объект права - изменилась площадь помещения, присвоен новый кадастровый номер, то старый объект фактически прекратил своё существование.

Следовательно, аренда нового объекта возможна лишь на общих основаниях, без учёта ранее действовавшего договора аренды.

Здравствуйте! В соответствии со ст. 621 ГК РФ

"1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок".

Главное в вашем вопросе - выяснить, возник ли новый объект аренды.

У вас произошла реконструкция предмета аренды. То есть, того нежилого помещения, которое являлось предметом прежнего договора аренды больше не существует. А существует объективная последующая невозможность даже прежнего исполнения договора аренды. То есть, новое нежилое помещение не является уже и предметом того старого договора аренды. Поэтому у арендодателя нет и обязанности предоставлять преимущество для заключения договора аренды прежнему арендатору. Арендатор может заключить новый договор аренды только на общих основаниях.

Здравствуйте, НИКОЛАЙ !

В данном Вашем случае, преимущественное право арендатора на пролонгацию договора аренды установлено ст.621 ГК РФ.

Таким образом, с юридической точки зрения, преимущественное право распространяется на тот же объект, который был предметом истекшего договора аренды (ст.606 ГК РФ).

Рад был помочь!