Покупка земельного участка

Добрый день, Юлия!

Вы правильно поступили, что заказали выписку до заключения договора. Обнаруженные вами обременения являются серьезным «красным сигналом».

а) Ограничение (арест) по решению суда и судебных приставов.

Это означает, что на участок наложен арест в рамках исполнительного производства. Согласно ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", арест имущества запрещает собственнику распоряжаться им, то есть продавать, дарить, менять и т.д.

Может ли он продать участок? Нет. Ст. 174.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) прямо указывает, что сделка, совершенная лицом, не имеющим на нее права вследствие судебного акта или акта государственного органа, является ничтожной. Это значит, что даже если вы подпишете у нотариуса договор и подадите его в Росреестр, регистрация перехода права будет приостановлена и впоследствии отказано. Сделку признают недействительной, и деньги вы вернете с огромным трудом, только через суд.

б) Исполнительные производства по неуплате коммунальных платежей.

Это подтверждает, что у продавца есть долги, и он является злостным неплательщиком. Именно эти долги, скорее всего, и явились причиной наложения ареста на земельный участок. Наличие завершенных производств не отменяет самого долга; приставы могли просто не найти иного имущества для взыскания. Уплатит - арест снимут.

2. Алгоритм безопасных действий (если все же решитесь)

Если вы, несмотря на риски, рассматриваете этот вариант, алгоритм должен быть следующим:

Шаг 1. Приостановить все переговоры и перевод денег.

Никаких задатков, авансов и тем более полной оплаты до решения всех проблем.

Шаг 2. Выяснить детали обременения.

Нужно получить у продавца (или запросить самостоятельно) полную информацию:

Номер исполнительного производства и отдел судебных приставов, который его ведет.

Размер долга, по которому наложен арест.

Получить копию постановления о наложении ареста.

Шаг 3. Погашение долга и снятие ареста.

Это единственный способ обезопасить сделку.

Может ли он закрыть долг? Да. Продавец должен погасить всю сумму долга перед приставами.

Что делать вам? Ни в коем случае не передавать деньги продавцу для погашения его долга! Вы не сможете проконтролировать, направит ли он их по назначению. Деньги могут быть потрачены на другие цели, а арест останется.

Единственно безопасный вариант. Вы вместе с продавцом идете в банк, обслуживающий приставов (или в отделение приставов), и вы присутствуете лично при оплате долга с его карты или счета. Либо вы перечисляете деньги напрямую на депозитный счет подразделения судебных приставов, но этот вариант сложнее и требует консультации с самим приставом.

Шаг 4. Получение документа о снятии ареста.

После погашения долга судебный пристав-исполнитель в течение трех рабочих дней выносит постановление о снятии ареста (п. 6 ст. 80 Закона № 229-ФЗ).

Нужно ли уведомлять Росреестр? Нет, это делает сам судебный пристав. Он обязан направить копию постановления о снятии ареста в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Однако на практике это может занять время.

Шаг 5. Проверка чистоты участка ПЕРЕД сделкой.

Перед подписанием договора у нотариуса вы обязаны снова заказать актуальную выписку из ЕГРН и лично убедиться, что запись об аресте и иных ограничениях отсутствует. Только чистая выписка является "зеленым светом" для сделки.

3. Окончательный алгоритм покупки (после снятия ареста)

Проверка актуальной выписки из ЕГРН (убедиться, что арест снят).

Подготовка документов (у продавца должен быть паспорт и оригинал свидетельства о праве/выписки ЕГРН).

Заключение договора купли-продажи у нотариуса. Это верное решение, так как нотариус:

Проверит юридическую чистоту.

Удостоверится в дееспособности сторон.

Не допустит сделки с обремененным имуществом.

Несет ответственность за совершенную сделку.

Расчет. Самый безопасный способ — использовать банковскую ячейку или аккредитив. Вы кладете деньги в ячейку, доступ к которой продавец получает только после предъявления выписки из ЕГРН о регистрации вашего права собственности. Нотариус поможет организовать этот процесс.

Регистрация перехода права. Нотариус сам направит договор в Росреестр в электронном виде. Регистрация происходит быстро (1-3 дня). После получения выписки ЕГРН, где вы указаны как собственник, вы даете команду банку выдать деньги продавцу.

В свети последних событий и открытого "Ящика Пандоры" российской Джазовой певицей Долиной. Проверки любой недвижимости и юридической чистоты самой сделки должны проводиться намного более пристально. Продавца и сам объект нужно проверять по гораздо большем пунктам, чем указано в ответе, но тут всего не опишешь. Каждый случай индивидуален.

Настоятельно рекомендую либо дождаться, пока продавец самостоятельно снимет все обременения и предоставит вам чистую выписку, либо — рассмотреть другие варианты покупки. Данный объект недвижимости связан с высокими юридическими рисками.