Как оформить права на недвижимость на каждого супруга, если планируется развод?

Вы находитесь в браке с несовершеннолетними детьми, планируете развод. Продаёте совместную квартиру (оформлена на супруга) и хотите разделить деньги пополам. Вы планируете купить квартиру в ипотеку, супруг – без ипотеки, и хотите, чтобы эти квартиры стали вашей личной собственностью, не подлежащей разделу при разводе.

Анализ ситуации

По российскому семейному праву (ст. 34 СК РФ) имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью независимо от того, на кого оно оформлено. Исключение – имущество, полученное по безвозмездным сделкам (дарение, наследство) или приобретённое до брака. Таким образом, без специального соглашения купленные в браке квартиры будут считаться совместными, даже если оплачены из личных средств, полученных от продажи старой квартиры (если не доказано иное).

Варианты решения

1. Брачный договор до покупки квартир (Ваш вариант 1). Это наиболее надёжный способ. Заключите брачный договор, в котором установите режим раздельной собственности на всё имущество, приобретаемое каждым из вас в будущем, включая недвижимость и ипотечные обязательства. Договор должен быть нотариально удостоверен (ст. 41 СК РФ). После его подписания вы сможете покупать квартиры каждый на себя, и они будут вашей личной собственностью. Однако учтите: банк при оформлении ипотеки может потребовать согласие супруга на сделку, так как залоговая недвижимость приобретается в браке. Но если брачным договором установлено, что квартира – ваша личная собственность и ипотека – ваше личное обязательство, банк вправе, но не обязан требовать согласие. Рекомендуем заранее уточнить это в банке. Также помните: брачный договор не должен ухудшать положение детей (алименты, жильё) – это может быть оспорено.

2. Покупка квартир, затем брачный договор (Ваш вариант 2). Этот вариант рискован: квартиры, купленные до договора, автоматически становятся совместной собственностью (п. 1 ст. 33 СК РФ). После покупки вы можете заключить брачный договор, который изменит режим уже приобретённого имущества (например, признает его личным имуществом каждого). Это возможно, но может быть оспорено, если докажут, что договор нарушает права другого супруга или детей. Кроме того, до договора супруг, оформивший квартиру на себя, будет считаться её единоличным собственником только для третьих лиц, но в случае развода она будет делиться. Поэтому вариант с договором до покупки предпочтительнее.

3. Другие способы:

- Соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ) можно заключить в любое время, но оно также лучше до покупки, чтобы избежать споров.

- Судебный раздел – если договор не заключён, то при разводе суд будет делить имущество, и вы не сможете гарантировать, что квартиры останутся личными.

- Получение квартиры в дар – например, если ваши родители подарят вам деньги на покупку, а вы оформите квартиру на себя, то можно доказать, что она приобретена на личные средства (при условии, что дарственная оформлена именно вам). Но это сложнее и требует документального подтверждения.

Рекомендация

Оптимальный вариант: заключите брачный договор до покупки квартир. Включите в него условия:

- все объекты недвижимости, приобретаемые каждым из вас после подписания договора, являются его/её личной собственностью;

- ипотечные обязательства относятся только к тому супругу, который берёт кредит;

- возможно, оговорите судьбу долевого участия детей (например, обязательство предоставить детям долю в квартире при разводе – это может быть отдельным соглашением).

Договор должен быть нотариально заверен. После его заключения вы сможете покупать квартиры, не беспокоясь о разделе.

Краткое резюме

- Лучше заключить брачный договор до покупки квартир, установив режим раздельной собственности на будущее имущество.

- При покупке в ипотеку уточните в банке, требуется ли согласие супруга; брачный договор может упростить процедуру.

- Не затягивайте с оформлением – чем раньше, тем меньше рисков.

- Учтите интересы детей – они не должны пострадать (например, обеспечьте им право проживания).

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.