Заключение договора управления домом

Заключение договора управления многоквартирным домом (МКД) без решения общего собрания собственников (ОСС) о наделении председателя совета дома полномочиями на его подписание невозможно. Для придания законности такому договору необходимо решение ОСС, которое уполномочит председателя совета дома на его подписание.

Согласно Жилищному кодексу РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений, в том числе о выборе способа управления МКД. Если управляющая компания (УК) выбрана на ОСС, договор управления может быть заключен несколькими способами:

Лично собственниками, подписывающими договор.

Председателем совета дома (ПСД) по доверенности от собственников.

ПСД по решению ОСС без доверенности от имени всех собственников.

В случае, когда УК управляет домом на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и договор управления с собственниками не подписан, для наделения председателя совета дома правом подписи договора управления МКД необходимо проведение общего собрания собственников. Это собрание должно принять решение о предоставлении таких полномочий председателю совета дома.

Судебная практика подтверждает, что отсутствие подписанного договора не всегда освобождает от оплаты услуг, если они фактически оказывались и потреблялись. Однако для законного оформления отношений и наделения полномочиями на подписание договора требуется решение ОСС.

Пункт 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Без одобрения общего собрания собственников председатель совета многоквартирного дома не имеет права заключить договор управления.

Председатель может провести переговоры с УК об условиях договора, но результат своих переговоров он должен озвучить на общем собрании, и собственники коллективно решат, соглашаться на предложенные условия или нет.

Если необходимого кворума собрать не получиться, то договор подписывают собственники в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. По общему правилу в таком случае в качестве одной из сторон договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов в доме.

Договор управления домом с решения собрания собственников МКД ст ст 44 46 ЖК РФ.

Договор управления МКД заключается между собственниками помещений в МКД и Управляющей Организацией (УО) в соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ.

При этом, если УО была выбрана собственниками помещений на их общем собрании, то в этом случае, на основании ч.1 ст.162 ЖК РФ собственники вправе предложить управляющей организации СВОЙ вариант договора управления МКД, который должен быть принят и утверждён решением этого собрания (в нашем МКД именно так и поступили, и УО вынуждена была согласиться с условиями НАШЕГО договора управления).

Если же УО была выбрана органом местного самоуправления в соответствии с результатами конкурса по выбору управляющей организации, то такая УО вправе предложить собственникам помещений в МКД свой вариант договора управления.

Вместе с тем, отсутствие заключённого договора управления не освобождает собственников от оплаты ЖКУ, так как, данная обязанность возникает у собственников и нанимателей помещений в МКД в силу закона, а не в силу договора.

В соответстаии с п.3) ч.8. ст.161.1. ЖК РФ Председатель Совета МКД вправе заключить договор управления МКД, если такое право будет ему предоставлено решением общего собрания собственников помещений в МКД.

Договор управления МКД можно заключить путём проведения Общего собрания собственников МКД, на основании наличия кворума от количества участников такого собрания.

Председатель Совета в данном случае не нужен.

Собственники сами могут решить вопрос, но только через проведение Общего собрания, как указывает закон.

Договор заключается с МКД, а не с каждым собственником.

Для этого и существует процедура проведения ОСС.

- см. ст. 44-46, 162 ЖК РФ

Заключение договора управления многоквартирным домом без решения общего собрания собственников (ОСС) — недопустимо. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, выбор способа управления домом относится исключительно к компетенции ОСС.

Председатель совета дома не вправе самостоятельно заключать договор управления. Он может это сделать только при наличии решения ОСС, прямо наделяющего его такими полномочиями, — как указано в п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления считается заключённым, если:

подписан собственниками, обладающими более 50% голосов, или

подписан уполномоченным лицом (например, председателем) на основании протокола ОСС, утвердившего как выбор управляющей организации, так и условия договора.

Если управляющая организация (УО) выбрана на ОСС, собственники вправе предложить свой проект договора — УО обязана его рассмотреть. Если УО назначена по конкурсу органом местного самоуправления, она предлагает свой проект, но его принятие всё равно требует одобрения ОСС.

Отсутствие договора не освобождает от оплаты ЖКУ, так как обязанность возникает из закона, а не из договора. Однако для легитимного оформления управленческих отношений решение ОСС обязательно.

Таким образом, без решения собрания председатель не может заключить договор управления — ни по своей инициативе, ни по умолчанию.

Здравствуйте! Договор утверждается только на Общем собрании собственников.

сначала собрание голосует «ЗА» условия договора (нужно набрать больше 50% голосов), и только потом этот договор становится обязательным. Даже если лично вы будете против и откажетесь его подписывать, но соседи проголосуют «ЗА» вы обязаны подчиниться и платить.

УК всегда пытается протащить свой типовой шаблон. Вам нужно вычитывать его очень внимательно, особенно:

​Граница ответственности. Это критично. Требуйте, чтобы четко прописали: где заканчивается труба УК и начинается ваша личная. Идеально - «до первого отключающего крана в квартире». Если этого не написать, то когда прорвет стояк, они скажут: «Это уже ваша зона, платите за ремонт соседям снизу сами».

​Если в графике уборки или ремонта увидите фразу «работы выполняются по мере необходимости», сразу вычеркивайте. Это значит «никогда». Должна быть конкретика: «мытье пола - 1 раз в неделю по пятницам», «осмотр труб - 2 раза в год». Нет графика - нет услуги, а деньги с вас спишут.

​ Ищите пункт про изменение цены (тарифа). Например, «УК имеет право раз в год повышать тариф на уровень инфляции в одностороннем порядке». Если пропустите этот пункт, они будут каждый год поднимать квартплату, и даже собрание собирать не придется. Настаивайте на фразе: «Изменение тарифа только по решению Общего собрания».

По закону (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), договор подписывается с каждым собственником.

На собрании можно уполномочить Председателя Совета дома подписать договор от имени всех собственников (если раздали доверенности или проголосовали за наделение его такими полномочиями по ст. 161.1 ЖК РФ - тут есть юридические споры, поэтому надежнее, когда каждый подписывает свой экземпляр, но для реестра лицензий ГЖИ достаточно протокола и контракта).

Договор начинает работать только тогда, когда Госжилинспекция официально внесет ваш дом в реестр лицензий за этой УК. Пока этого не случилось (а это может занять месяц-два после собрания), домом управляет старая компания, и платить надо ей.

​Если собрание только планируется, требуйте проект договора заранее, и вносите правки.

Здравствуйте!

Заключить договор управления через подпись одного председателя совета дома в данном случае невозможно. Единственный законный путь — подписание договора управления с каждым собственником индивидуально, пока не наберется более 50 голосов.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Однако закон делает оговорку: при выборе управляющей организации на ОСС договор заключается с каждым собственником.

Председатель совета дома может подписать ДУ без доверенностей от соседей только в случае, если ОСС наделило его таким полномочием. Поскольку в Вашем случае такого решения нет, подпись председателя на едином договоре будет ничтожна в отношении других собственников. Для ГЖИ и суда такой договор не будет подтверждать волеизъявление жильцов.

Юридически договор считается заключенным, если его подписали собственники, обладающие в совокупности более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме.

Заключение договора управления многоквартирным домом регулируется статьёй 162 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации.

Основные этапы заключения договора:

Подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией.

Ознакомление с проектом собственников помещений.

Подготовка окончательного варианта договора.

Проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления.

Подписание индивидуальных договоров.