Заключение договора управления домом, если нет решения собрания собственников о полномочии председателя совета дома

Заключение договора управления многоквартирным домом (МКД) без решения общего собрания собственников (ОСС) о наделении председателя совета дома полномочиями на его подписание невозможно. Для придания законности такому договору необходимо решение ОСС, которое уполномочит председателя совета дома на его подписание.

Согласно Жилищному кодексу РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений, в том числе о выборе способа управления МКД. Если управляющая компания (УК) выбрана на ОСС, договор управления может быть заключен несколькими способами:

Лично собственниками, подписывающими договор.

Председателем совета дома (ПСД) по доверенности от собственников.

ПСД по решению ОСС без доверенности от имени всех собственников.

В случае, когда УК управляет домом на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и договор управления с собственниками не подписан, для наделения председателя совета дома правом подписи договора управления МКД необходимо проведение общего собрания собственников. Это собрание должно принять решение о предоставлении таких полномочий председателю совета дома.

Судебная практика подтверждает, что отсутствие подписанного договора не всегда освобождает от оплаты услуг, если они фактически оказывались и потреблялись. Однако для законного оформления отношений и наделения полномочиями на подписание договора требуется решение ОСС.

Пункт 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Здравствуйте! Если нет решения собрания собственников (ст.ст. 44, 46, 161, 161.1, 162 ЖК РФ) о полномочии председателя совета дома на подписание договора управления домом и нет решения ОСС о заключении такого договора, то заключить его не представляется возможным. В таком случае УК должна назначаться администрацией муниципалитета на территории которого находится МКД согласно ст. 161 ЖК РФ.

О реализации полномочий собственников на заключение договора есть хорошее письмо Минстроя. Советую его почитать. Привожу его далее.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 мая 2025 г. N 13025-ОГ/00

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одной стороной договора управления многоквартирным домом (далее - МКД) является управляющая организация, другой стороной являются либо собственники помещений в МКД, либо органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, либо лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче (в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ), либо застройщик (в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, в указанном случае договор управления МКД считается заключенным в тот момент, когда он подписан обеими сторонами такого договора - управляющей организацией и собственниками помещений в МКД.

Договор управления МКД считается подписанным со стороны собственников помещений в МКД в тот момент, когда такой договор подписан собственником, количество голосов которого совместно с голосами ранее подписавших договор собственников превышают 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД при условии, что количество голосов ранее подписавших такой договор собственников помещений в МКД было не более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В случае если указанный момент наступил после подписания договора управления МКД со стороны управляющей организации, тогда этот момент будет являться моментом заключения договора управления МКД.

Если уполномоченный представитель управляющей организации подписал договор управления МКД после его подписания со стороны собственников, тогда моментом заключения договора будет момент его подписания со стороны управляющей организации.

Отмечается, что договор управления МКД может быть подписан как путем составления отдельного документа для каждого собственника помещения в МКД и подписания такого документа указанным собственником и управляющей организацией, так и путем составления одного документа, который подписывается собственниками помещений в МКД, в том числе путем проставления подписей в реестре, и управляющей организацией.

Пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

В соответствии с указанным положением и пунктом 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД имеет право наделить председателя совета МКД полномочием на заключение договора управления МКД от имени всех собственников помещений в МКД на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном МКД.

При реализации собственниками помещений указанного права договор управления МКД считается заключенным при его подписании уполномоченным представителем управляющей организации и председателем совета МКД, в зависимости от того, какое из событий наступило позднее.

Отмечается, что дата заключения договора управления МКД может предшествовать дате начала исполнения договора МКД, то есть указанные даты могут не совпадать.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора

Департамента развития

жилищно-коммунального хозяйства

Д.Ю.НИФОНТОВ

Без одобрения общего собрания собственников председатель совета многоквартирного дома не имеет права заключить договор управления.

Председатель может провести переговоры с УК об условиях договора, но результат своих переговоров он должен озвучить на общем собрании, и собственники коллективно решат, соглашаться на предложенные условия или нет.

Если необходимого кворума собрать не получиться, то договор подписывают собственники в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. По общему правилу в таком случае в качестве одной из сторон договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов в доме.

Невозможно, надо на ОСС МКД поставить на повестке дня вопросы о кандидатуре УК(лучше двух), полномочиях Председателя на заключение от имени собственников МКД.

Здравствуйте Ирина!

Только общее собрание собственников МКД в соответствии с п.4 ч.2 ст.44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ правомочно принимать решение о выборе способа управления

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

Эта норма также закреплена в ч.1 ст.162. Договор управления многоквартирным домом ЖК РФ

Никакие полномочия председателя совета дома не дают ему пава единоличного приятия этого решения. От слова совсем

В противном случае решение о выборе УК будет считаться ничтожным и не подлежащим реализации

В соответстаии с п.3) ч.8. ст.161.1. ЖК РФ Председатель Совета МКД вправе от имени собственников помещений в МКД заключить договор управления МКД, если такое право будет ему предоставлено решением общего собрания таких собственников.

Соответственно, если на ОССП указанного решения не было принято или собственники помещений, обладающие необходимым количеством голосов, не выдали Председателю Совета МКД нотариальных доверенностей на право заключения от их имени договора управления МКД, то Председатель Совета МКД не вправе заключать такой договор.

Заключение договора управления многоквартирным домом председателем совета дома без решения общего собрания собственников (ОСС) — недопустимо. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, выбор способа управления домом относится исключительно к компетенции ОСС.

Право на подписание договора управления может быть предоставлено председателю только на основании решения ОСС, принятого при наличии кворума (не менее 50% + 1 голос от общего числа голосов — ст. 45 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления считается заключённым, если его подписали собственники, обладающие более чем 50% голосов, или уполномоченное ими лицо (например, председатель совета) на основании протокола ОСС.

Без такого решения председатель не имеет полномочий от имени всех собственников — ни по закону, ни по уставу. Любое самостоятельное подписание договора им будет незаконным, а сам договор — недействительным (ст. 168 ГК РФ).

При этом, даже если договор не подписан, но услуги фактически оказывались и потреблялись, собственники могут быть обязаны их оплатить (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2013). Однако для легитимного оформления отношений с УК обязательно требуется решение ОСС.

Таким образом, без решения собрания председатель не вправе заключать договор управления — от слова «совсем».

Здравствуйте!

Заключить договор управления через подпись одного председателя совета дома в данном случае невозможно. Единственный законный путь — подписание договора управления с каждым собственником индивидуально, пока не наберется более 50 голосов.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Однако закон делает оговорку: при выборе управляющей организации на ОСС договор заключается с каждым собственником.

Председатель совета дома может подписать ДУ без доверенностей от соседей только в случае, если ОСС наделило его таким полномочием. Поскольку в Вашем случае такого решения нет, подпись председателя на едином договоре будет ничтожна в отношении других собственников. Для ГЖИ и суда такой договор не будет подтверждать волеизъявление жильцов.

Юридически договор считается заключенным, если его подписали собственники, обладающие в совокупности более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме.