Правомерно? Требования к качеству квартиры в ДКП по собственному стандарту организации застройщика.

Вопрос №24838859 из г. Тюмень
опубликован 05.12.2025, 08:36

Question

Правомерно? Требования к качеству квартиры в ДКП по стандарту застройщика.
В ДКП квартиры указано согласие покупателя с тем, что квартира по качеству соответствует собственному стандарту организации. 
Но требования к качеству в собственном стандарте организации хуже требований Приказа Минстроя России от 19.02.2025 N 91/пр "Об утверждении минимальных требований …", чего не допускается согласно ст.4 п.4.7 N 214-ФЗ от 30.12.2004.
Но у нас ДКП! А все вышеописанное относится к объекту долевого строительства если читать дословно.
Можно ли признать пункт ДКП о согласии с качеством квартиры по собственному стандарту организации ничтожным? И ориентироваться на Приказ Минстроя России от 19.02.2025 N 91/пр при оценке минимальных требований к качеству, а лучше вообще ориентироваться на СНИП (СП) которые еще жестче по требованиям качества.
Какой закон позволяет это делать?

Швайцер Александр Александрович · Accepted Answer

Доброе утро!

Признать указанный пункт договора купли-продажи (ДКП) ничтожным возможно, если качество квартиры, установленное собственным стандартом организации-застройщика, ниже установленных государством обязательных минимальных норм и стандартов, определенных соответствующим федеральным законом и иными правовыми актами.

Ключевыми нормативно-правовыми в данном случае актами являются:

1. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., регулирующий отношения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно ч. 4 ст. 4 указанного закона, условия договора долевого участия (ДДУ) не могут ухудшать положение участников долевого строительства по сравнению с установленными обязательными нормами.

2. Приказ Минстроя России от 19 февраля 2025 г. № 91/пр, устанавливающий минимальные требования к качеству жилых помещений.

3. Статья 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая свободу договора, однако свобода сторон ограничена правилами защиты потребителей, закрепленными Гражданским кодексом РФ и Законом РФ "О защите прав потребителей".

Таким образом, хотя договор купли-продажи формально отличается от договора долевого участия, положения Федерального закона № 214-ФЗ также имеют значение для оценки уровня ответственности застройщика перед покупателями жилья. Если нормы собственного стандарта ухудшают уровень обязательств застройщика относительно установленных государством минимальных стандартов, существует основание для признания соответствующего пункта ДКП недействительным.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: в договоре купли-продажи (ДКП) квартиры указано согласие покупателя с качеством по собственному стандарту застройщика, который хуже требований Приказа Минстроя от 19.02.2025 № 91/пр. Вы хотите признать этот пункт ничтожным и ориентироваться на Приказ Минстроя или на более жесткие СНиП/СП. ### Правовой анализ 1. **Применимое законодательство** - Если ДКП заключен с физическим лицом для личных нужд (покупка квартиры), то помимо общих норм ГК РФ применяется Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). - В отличие от договора участия в долевом строительстве (ДДУ), качество объекта по ДКП регулируется § 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости) и ст. 4 ЗоЗПП (качество товара). 2. **Обязательные требования к качеству** - Приказ Минстроя № 91/пр устанавливает минимальные требования к качеству квартир, включая отделку и инженерные системы. Этот документ обязателен для застройщиков при строительстве, и его требования являются публичными. - СНиП и СП (строительные нормы и правила) являются техническими регламентами, обязательными для строительства. Даже если они не упомянуты в договоре, они обязательны к применению в силу закона (ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). 3. **Ничтожность условия о качестве** - Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка (или ее часть), нарушающая требования закона, ничтожна. Условие ДКП, которое освобождает застройщика от обязанности соблюдать обязательные требования (Приказ, СНиП), противоречит закону. - Кроме того, ст. 16 ЗоЗПП запрещает включать в договор условия, ущемляющие права потребителя. Условие о качестве по произвольному стандарту, ухудшающее положение покупателя по сравнению с обязательными нормами, является ничтожным. 4. **Аналогия с ДДУ** - Вы упомянули ст. 4 п. 4.7 214-ФЗ (для ДДУ). Хотя ДКП не подпадает напрямую под 214-ФЗ, суды часто применяют аналогию закона, особенно когда застройщик и потребитель находятся в неравном положении. Однако даже без этого есть прямые нормы защиты. ### Вывод Пункт ДКП о соответствии качеству «собственному стандарту организации» **ничтожен** в части, ухудшающей качество по сравнению с обязательными требованиями (Приказ Минстроя № 91/пр, СНиП, СП). Вы вправе требовать, чтобы квартира соответствовала этим нормам. ### Рекомендации - Соберите доказательства: ДКП, стандарт застройщика (если есть), выписку из Приказа Минстроя, СНиПы. - Направьте претензию застройщику с требованием устранить недостатки или соразмерно уменьшить цену (если качество хуже). - В случае отказа обращайтесь в суд с иском о признании условия ничтожным и понуждении к исполнению обязательных требований. Если у вас похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Борис · Answer

ДКП заключен в ноябре 2025г! И квартира передана тоже.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Что сделать?

Цехер Григорий Яковлевич · Answer

Нормы права:
4.7. Договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о стандартизации (далее - стандарт застройщика). При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки в стандарте застройщика, не могут быть ниже минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства. В указанном случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора.
(часть 4.7 введена Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

ст. 4, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Смирнов Дмитрий Владимирович · Answer

Если требования по качеству застройщика хуже, чем в СНИП, то такое положение договора ничножно

Борис · Answer

В вопросе речь идет про Договор купли-продажи. Приведенный п.4.7 относится к объекту долевого строительства.  Также как и Приказ Минстроя РФ N 91/пр. от 19.02.2025г. "Минимальные требования к результату...". Вопрос в том и состоял - можно ли применять минимальные требования из этого приказа а лучше нормы СНИП(СП)+ГОСТ+СТО - для случая ДКП? когда в ДКП указано на качество квартиры по стандарту организации, которое ниже обоих нормативов.

Борис · Answer

__

Правомерно? Требования к качеству квартиры в ДКП по собственному стандарту организации застройщика.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Проблемы с оплатой после переуступки прав застройщика - требования застройщика и зарегистрированный договор

Застройщик требует принять квартиру без коммуникаций

Задача - Решение проблемы с изменением плана дома во время строительства и требования застройщика за лишние метры.

Переоформление квартиры и остатка долга на бывшую супругу - правомерные требования застройщика?

Спор о дополнительной оплате балкона при долевом участии в строительстве

Насколько правомерны требования застройщика.

Требование застройщика оформить доверенность для заключения ДДУ с крупным застройщиком - правомерно или нет?

Проблемы с купленной квартирой от застройщика - качество ремонта и отсутствие ответов на претензию

Нужно ли прилагать доверенность к договору, если в качестве застройщика указано лицо, действующее по доверенности?

Потеря акта приема передачи квартиры - правомерны ли требования застройщика о возмещении стоимости дубликата?

Как защитить свои права покупателя при выявлении нарушений стандартов застройщиком?

Правомерность требований организации-застройщика по оплате счетов за отопление в новой квартире без функционирующей системы

Имеет ли право ИП выступающий в качестве застройщика заключать с физ. лицами договор долевого участия в строительстве жилого дома?

Вопрос: Насколько правомерно требование Застройщика о доплате?

Правомерно ли требование застройщика переоформить договор цессии из-за смены фамилии невесты перед подписанием

Правомерны ли требования застройщика о заключении Договора оказания услуг по государственной регистрации и оформлению

Как действовать, если ответчик подал отзыв на иск и продолжает свою деятельность в качестве застройщика

Показания о появлении плесени на окнах многоквартирного дома вызывают сомнения в качестве застройщика

Как определить оплату коммунальных услуг в незавершенном доме, принадлежащем ТСЖ в качестве застройщика

Налог на доход от Русского стандарта - правомерно ли требование и как поступить?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59