Оплата сделки купли-продажи земельного участка третьим лицом - правовые возможности

Смотрите, по закону, в принципе возможно оформить оплату по сделке купли-продажи земельного участка через третье лиц.

То есть, совершить оплату по реквизитам может абсолютно любое лицо.

Ведь сам объект оформляется на физлицо.

Здесь не важно, кто произвел оплату.

Но есть одно но, условие оплаты третьим лицом должно быть прописано в договоре. Также необходимо иметь подтверждение, что третье лицо исполняет именно обязательство по оплате, а не просто переводит средства по ошибке.

Также рекомендуется проверить само третье лицо, например, на предмет банкротства или предбанкротного состояния, так как любые сделки должника (банкрота) могут быть оспорены через суд за последние 3 года.

Таким образом, ООО как третье лицо может оплатить за физлицо (покупателя) стоимость земельного участка.

- см. ст. 313, 549 ГК РФ

ЮЛИЯ! нет нельзя! заключение трехсторонних контрактов Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ не предусмотрено (смотрите письмо Минфина России от 21 ноября 2019 г. N 24-03-07/90032): контракт всегда заключается между заказчиком и соответствующим поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

---В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 94 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ исполнение контракта включает в себя в том числе оплату заказчиком поставщику (подрядчику, исполнителю) поставленного товара, выполненной работы (ее результатов), оказанной услуги, а также отдельных этапов исполнения контракта.

---Буквальное толкование приведенной нормы указывает на то, что оплата должна производиться заказчиком непосредственно в адрес поставщика (подрядчика, исполнителя). Соответствующее уточнение было специально внесено абзацем третьим подп. "а" п. 32 ст. 5 Федерального закона от 2 июля 2021 г. N 360-ФЗ. см. в п. 2 письма Казначейства России от 16 июня 2022 г. N 07-04-05/14-14698 в котором разъясняется, что законодательством о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд не предусмотрено указание в контракте нескольких поставщиков (подрядчиков, исполнителей), а также оплата поставленного товара, выполненной работы (ее результатов), оказанной услуги иному лицу, не являющемуся стороной контракта; кроме того, бюджетным законодательством не определен порядок санкционирования оплаты денежных обязательств, возникающих из государственных (муниципальных) контрактов, третьему лицу, не являющемуся поставщиком (подрядчиком, исполнителем) по такому контракту.[u]

---Оплата по такому контракту всегда должна производиться заказчиком непосредственно поставщику (подрядчику, исполнителю), за исключением случаев, предусмотренных законом.

Всего хорошего.

Потенциально оформить можно что угодно, но тут нужно определить характер взаимоотношений ООО, которое хочет выступить плательщиком и физлица, которое выступает покупателем. Дело в том, что ООО - это коммерческая организация, которая создается для целей получения прибыли, а не благотворительности. Соответственно, если эта сделка не будет иметь встречного предоставления от физлица в адрес ООО, то такая сделка (оплата средств за физлицо) будет недействительной, как противоречащая целям создания ООО (ст. 173 ГК РФ).

А в-принципе, ООО может произвести платеж по реквизитам из договора купли-продажи, но в назначении платежа нужно будет указать, что оплата производится "за Иванова Ивана Ивановича по договору ..."

По ст. 313 ГК РФ:

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Да, такую сделку можно оформить в соответствии с российским законодательством.

Оплата по договору купли-продажи земельного участка третьим лицом (ООО) за физическое лицо возможна на основании ст. 313 ГК РФ, если продавец примет платеж при наличии подтверждающих документов, таких как поручение или соглашение от покупателя (физлица).

В тендерах на земельные участки физическое лицо как участник обязано оплатить по своим реквизитам, но третье лицо может исполнить обязательство по поручению покупателя.

Продавец (организатор торгов) вправе принять оплату от ООО, если в договоре или извещении о торгах указано возложение исполнения на третье лицо, а также предоставлены документы (письмо-поручение)

Юлия! Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Есть нюансы.

Здравствуйте, уважаемая Юлия !

В данном Вашем случае, вполне возможно оплатить по сделке купли продажи земельного участка за третье лицо, так как согласно ст. 313 Гражданского Кодекса РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если же в вашем договоре купли-продажи не указано, конкретное лицо которое обязано оплатить товары (работы, услуги) лично (п. п. 1, 3 ст. 313 ГК РФ), тогда оплата третьим лицом допустима.

Третье лицо должно обязательно прописать назначение платежа.При Упрощенной Системе Налогообложения на дату поступления от третьего лица оплаты за отгруженные покупателю товары (выполненные работы, оказанные услуги) выручку от их продажи надо признать в доходах (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, физ лицо сможет этот участок передать ООО в счет уплаты долга по поручению перевода денежных средств (займа) без удержания НДФЛ 13%.

Рад был помочь!

Да, такая сделка возможна. По закону плательщик по договору купли-продажи может быть третьим лицом, главное условие - согласие продавца принять оплату именно таким способом.

То есть покупатель-физлицо может поручить третьему лицу произвести платеж, при этом собственником земли останется физическое лицо, указанное в договоре купли-продажи.

Важно соблюсти два момента:

-Согласовать порядок оплаты заранее с продавцом и отразить это в тексте договора либо заключить дополнительное соглашение.

-Подтвердить факт передачи денег документально, желательно письменным уведомлением покупателя-продавцу о произведенной оплате третьим лицом.

Это предусмотрено ст. 313 Гражданского кодекса РФ («Исполнение обязательства третьим лицом»). Согласно указанной норме обязательство может исполняться третьим лицом, если иное не установлено законом или договором.

Договор оформляется стандартно, а оплата производится ООО, при условии согласования всех деталей с продавцом.

После регистрации права собственности земля перейдет покупателю-физическому лицу, которое вправе распоряжаться ею самостоятельно, включая передачу имущества в собственность организации в порядке погашения долгового обязательства перед ней.

Юлия, здравствуйте! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы не путать Вас сильно в нормах законодательства РФ. Да, такую сделку возможно оформить, но с определенными нюансами и необходимостью правильного юридического оформления.

Здесь есть два основных варианта, как это может быть реализовано:

Вариант 1: Договор займа между физическим лицом и ООО, с последующим погашением займа за счет средств ООО.

Как это работает:

Физическое лицо (покупатель по тендеру) заключает с ООО договор займа. По этому договору ООО предоставляет физическому лицу денежные средства для оплаты земельного участка.

Физическое лицо использует полученные от ООО средства для оплаты земельного участка продавцу.

После этого физическое лицо погашает задолженность перед ООО по договору займа. Это погашение может быть осуществлено как денежными средствами, так и путем передачи ООО права требования к продавцу земельного участка (если это возможно и согласовано).

Оформление:

Договор займа: Должен быть заключен между физическим лицом и ООО. В нем четко прописываются сумма займа, срок, процентная ставка (если есть), порядок возврата.

Договор купли-продажи земельного участка: Заключается между продавцом и физическим лицом. В договоре указывается, что оплата производится физическим лицом.

Документы, подтверждающие оплату: Платежные документы (например, банковская выписка) должны показывать, что средства поступили от физического лица. Однако, если ООО напрямую переводит средства продавцу по поручению физического лица, это тоже может быть оформлено.

Риски и нюансы:

Налоговые последствия для ООО: Если займ беспроцентный или процентная ставка ниже рыночной, могут возникнуть вопросы у налоговых органов относительно получения необоснованной выгоды.

Налоговые последствия для физического лица: Получение займа не облагается налогом, но проценты по займу (если они есть) могут облагаться.

Прозрачность сделки: Важно, чтобы вся цепочка платежей была прозрачной и документально подтвержденной.

Вариант 2: Договор уступки права требования (цессии) или договор перевода долга.

Этот вариант более сложный и требует согласия всех сторон.

Уступка права требования (цессия):

Как это работает: Физическое лицо (покупатель) имеет право требовать от продавца передачи земельного участка. Физическое лицо может уступить это право требования ООО. Затем ООО становится стороной договора купли-продажи (вместо физического лица) и оплачивает земельный участок.

Оформление:

Договор уступки права требования: Между физическим лицом и ООО.

Согласие продавца: Обязательно требуется письменное согласие

ВАЖНО ! В любом случае Ваша ситуация вполне реализуема только в силу положения закона о свободе договора:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вот такая ситуация! В целом желаю Вам искренне удачи и просто отличного дня!

Если же в вашем договоре купли-продажи не указано, конкретное лицо которое обязано оплатить товары (работы, услуги) лично (п. п. 1, 3 ст. 313 ГК РФ), тогда оплата третьим лицом допустима.

Третье лицо должно обязательно прописать назначение платежа.При Упрощенной Системе Налогообложения на дату поступления от третьего лица оплаты за отгруженные покупателю товары (выполненные работы, оказанные услуги) выручку от их продажи надо признать в доходах (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, физ лицо сможет этот участок передать ООО в счет уплаты долга по поручению перевода денежных средств (займа) без удержания НДФЛ 13%.

Рад был помочь!

Здравствуйте, Юлия.

В соответствии со статьей 313 Гражданского кодекса РФ, допускается исполнение обязательства третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

______

Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Таким образом, ООО вправе оплатить по договору купли-продажи земельного участка за физическое лицо, если это предусмотрено соглашением сторон или не запрещено условиями договора. В назначении платежа необходимо четко указать, что оплата производится за конкретное физическое лицо по соответствующему договору, чтобы избежать вопросов со стороны налоговых и регистрирующих органов. При этом право собственности на земельный участок будет оформлено на физическое лицо, участвующее в тендере, а не на ООО, поскольку именно оно выступает покупателем по договору. После регистрации перехода права собственности физическое лицо вправе распорядиться участком по своему усмотрению, в том числе передать его ООО по отдельной сделке, например, по договору купли-продажи или мены. Однако важно учитывать, что такая схема может вызвать вопросы у налоговых органов относительно экономической обоснованности и действительного характера сделок, а также возможных налоговых последствий для обеих сторон. Поэтому рекомендую заранее согласовать все детали и с бухгалтером, чтобы минимизировать риски у конкретного ООО.

В целом, оплата третьим лицом по договору купли-продажи земельного участка возможна и соответствует положениям ст. 313 ГК РФ, при условии правильного оформления платежных документов и соблюдения всех требований законодательства.

УДАЧИ 🥠

Технически оформить оплату третьим лицом можно. Однако для легальности всей цепочки необходимо честное отражение экономической сути: физлицо действует в своих интересах, используя заемные средства, а затем самостоятельно принимает решение о продаже актива для расчета по долгу. Любые признаки номинальности (например, если физлицо является сотрудником или учредителем ООО без реальной финансовой возможности обслуживать заем) приведут к признанию сделок недействительными. Настоятельно рекомендуется перед проведением операций получить комплексную консультацию юриста и налогового специалиста для подготовки всей документированной цепочки и оценки конкретных рисков.

Основная проблема заключается в том, что реальный покупатель (ООО) и формальный покупатель (физическое лицо) не совпадают, что может быть расценено контролирующими органами как попытка уклонения от налогов или притворная сделка.

Правовое обоснование. В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. Платеж за покупателя-физлицо со счета ООО является таким третьим лицом. Однако ключевым будет документальное подтверрование природы этого платежа.

Порядок действий и риски. Для минимизации рисков необходимо оформление двух отдельных, но взаимосвязанных документов:

1. Основной договор купли-продажи земельного участка между продавцом и физическим лицом-победителем.

2. Соглашение между физическим лицом и ООО, например, договор займа или цессии (уступки) права требования. В случае с займом, физлицо получает от ООО деньги для покупки участка, оформляя его на себя, но обременяя себя долгом перед ООО. Далее, для передачи участка ООО в счет погашения этого долга потребуется отдельная, последующая сделка купли-продажи между физлицом и обществом. Это повлечет дополнительные расходы (госпошлина, нотариальные услуги, если требуется) и налогообложение у физлица при перепродаже.

Налоговые последствия. Для физического лица, получившего доход от последующей продажи участка ООО (разница между ценой покупки и продажи), возникает обязанность уплаты НДФЛ (13%), если срок владения составил менее минимального предельного срока (в общем случае — 5 лет). ООО, получив участок на баланс, должно будет платить налог на имущество организаций. Самым серьезным риском является претензии налоговых органов в рамках статьи 54.1 Налогового кодекса РФ: если основной целью схемы признается неполучение экономического эффекта, а неуплата налогов (например, если физлицо является номиналом), все сделки могут быть переквалифицированы, а налоги доначислены ООО с соответствующими штрафами.

Если же в вашем договоре купли-продажи не указано, конкретное лицо которое обязано оплатить товары (работы, услуги) лично (п. п. 1, 3 ст. 313 ГК РФ), тогда оплата третьим лицом допустима.

Третье лицо должно обязательно прописать назначение платежа.При Упрощенной Системе Налогообложения на дату поступления от третьего лица оплаты за отгруженные покупателю товары (выполненные работы, оказанные услуги) выручку от их продажи надо признать в доходах (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, физ лицо сможет этот участок передать ООО в счет уплаты долга по поручению перевода денежных средств (займа) без удержания НДФЛ 13%.

Рад был помочь!