Расторжение договора аренды и возврат залога при досрочном выезде арендаторов

Здравствуйте.

Ключевой момент в Вашей ситуации заключается в правовой природе залога и в том, как именно оформлено досрочное прекращение договора. Суд будет исходить не из эмоций сторон, а из текста договора и фактически подтверждённых обстоятельств.

Первое. Уведомление за месяц. Суд с большой вероятностью признает, что требование пункта 5.1 договора арендатором выполнено. В переписке имеется уведомление о намерении съехать за месяц, пусть и в мессенджерах. Суды устойчиво признают переписку в WhatsApp и Telegram письменной формой, если стороны постоянно использовали её для взаимодействия и не возражали против такого способа связи. Поэтому довод о «ненадлежащей форме уведомления» вряд ли сработает.

Второе. Формулировка о расторжении «по соглашению сторон». Здесь Ваша позиция не столь сильна, как может показаться. На практике суды исходят из того, что если арендатор заявил о намерении съехать, арендодатель не возражал принципиально против освобождения квартиры и фактически принял помещение, то соглашение о расторжении считается достигнутым конклюдентными действиями. То есть через поведение сторон, а не отдельный подписанный документ. Ваши сообщения о поиске нового арендатора, допуск риэлтора и фактическое принятие квартиры будут расценены как согласие на прекращение договора.

Третье. Залог. Суд будет выяснять, что именно в договоре указано о залоге. Если залог назван обеспечительным платежом и прямо предусмотрено, что он удерживается в счёт убытков, повреждений имущества или задолженности, то удержание части залога допустимо, но только при наличии доказательств размера ущерба. Если же в договоре залог описан формально, без детальной расшифровки, суды часто встают на сторону арендатора и считают залог подлежащим возврату за вычетом строго доказанных повреждений.

Четвёртое. Повреждения имущества. По обоям Ваша позиция относительно сильнее, но при одном важном условии. Вам потребуется доказать, что повреждения превышают нормальный износ и что они возникли именно по вине арендаторов. Фото «до» и «после», акты осмотра, переписка, подтверждение наличия кота и его действий. Если таких доказательств нет или они слабые, суд может квалифицировать это как обычный износ при проживании с животным, особенно если факт проживания с котом был Вам известен и не запрещён договором.

По стиральной машине ситуация для Вас хуже. Если нет акта, заключения мастера или иного доказательства, что поломка произошла по вине арендаторов, суд почти наверняка отнесёт её к обычному бытовому износу и не позволит удерживать залог под эту замену. То, что Вы заменили машинку за свой счёт, само по себе не доказывает вину арендаторов.

Пятое. Потеря дохода и снижение арендной платы. Это почти наверняка не будет принято судом. Убытки в виде упущенной выгоды, разницы между прежней и новой арендной платой, срочности сдачи и услуг риэлтора подлежат взысканию только при прямом нарушении договора. Поскольку арендатор уведомил за месяц и Вы фактически согласились на прекращение, суд не признает это нарушением. Такие расходы суды относят к предпринимательскому риску собственника.

Шестое. Ваше отсутствие в РФ. Само по себе это не имеет правового значения. Однако это осложняет процесс доказывания, участие в заседаниях и оперативное реагирование. Если дело дойдёт до суда, без представителя по доверенности Ваша позиция будет объективно слабее.

Итоговый прогноз. При текущем наборе фактов суд с высокой вероятностью встанет на сторону арендатора частично или полностью. Наиболее вероятный вариант - суд обяжет вернуть большую часть залога, допустив удержание только той суммы, которая будет подтверждена как реальный ущерб обоям, и то при наличии убедительных доказательств. Удержание из залога расходов на стиральную машину, услуги риэлтора и снижение арендной платы суд, скорее всего, признает незаконным.

С практической точки зрения я бы рекомендовал рассмотреть разумное досудебное урегулирование, если доказательная база по повреждениям слабая. Судебные расходы и временные затраты могут превысить удерживаемую сумму.

Так же рекомендую проработать с юристом новый договор найма жилого помещения.

Арендатор обязан возместить ущерб, причинённый имуществу, если его вина доказана. В вашем случае:

Сломанная стиральная машина. Если поломка произошла по вине арендатора (например, из-за неаккуратного использования), это может быть основанием для удержания части залога. Однако если поломка произошла по вине собственника (например, из-за заводского брака или ненадлежащего состояния техники на момент передачи квартиры), арендатор не обязан компенсировать расходы на замену.

Повреждение обоев котом. Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора. Если в договоре было запрещено проживание с животными или арендатор не соблюдал правила содержания питомца, это нарушение. В этом случае арендатор обязан компенсировать расходы на ремонт.

Для удержания залога арендодатель должен документально подтвердить факт нарушения условий договора и размер ущерба. Это может быть акт осмотра квартиры, фото- и видеофиксация повреждений, заключение эксперта.Если в договоре чётко прописано, что залог удерживается при досрочном расторжении без согласия арендодателя, и арендатор нарушил условия (например, проживал с животным без разрешения), суд может встать на сторону арендодателя.

По общему правилу, если арендатор не нарушил условия договора и вернул квартиру в надлежащем состоянии (с учётом естественного износа), залог должен быть возвращён в полном объёме. Однако в договоре могли быть прописаны иные условия, например, что залог остаётся у арендодателя при досрочном расторжении договора без уважительной причины или при нарушении условий уведомления.

В вашем случае девушки досрочно расторгли договор, но соблюли срок уведомления, указанный в договоре. Если в договоре нет прямого запрета на досрочное расторжение или условия о невозврате залога при таком расторжении, у вас нет автоматического права удерживать залог только на основании досрочного прекращения договора.

Арендатор обязан вернуть квартиру в том состоянии, в котором получил, с учётом естественного износа. Повреждения, вызванные действиями арендатора (например, порча обоев котом или поломка стиральной машины), подлежат возмещению.

Если поломка стиральной машины произошла по вине арендаторов (например, из-за неправильного использования), они обязаны компенсировать расходы на замену. Если причина поломки не связана с их действиями (износ техники), ответственность лежит на вас как на собственнике.

Арендаторы переклеили обои после того, как кот их повредил, но животное снова нанесло ущерб. Если в договоре не было запрета на содержание животных, ответственность за действия питомца обычно лежит на его владельце. Однако если в договоре есть пункт о запрете животных, арендаторы нарушили условия и могут быть привлечены к ответственности.

Для взыскания ущерба вам необходимо доказать вину арендаторов и размер затрат на восстановление имущества. Это можно сделать с помощью акта осмотра, фото- и видеофиксации, экспертного заключения.

Если из-за досрочного расторжения договора вы понесли убытки (например, сдали квартиру новому арендатору по более низкой цене из-за срочности), вы можете попытаться взыскать их с арендаторов. Однако для этого нужно доказать причинно-следственную связь между их действиями и вашими убытками, а также размер этих убытков.

Итого: закон на стороне того, у кого больше доказательств в обоснование требований или возражений.

Хочу уточнить важный момент: согласно нашему договору, он не может быть расторгнут в одностороннем порядке, ни с вашей стороны, ни с моей.

Как не может, если Вы указали на п.5.1., согласно которому это возможно.

Ущерб, нанесенный квартире за время пребывания девушек: сломалась стиральная машинка, я ее заменил за свой счет

это не ущерб, а обязанность собственника.

Я нашел нового жильца через реэлтора, пришлось сдавать по цене меньше рынка из-за срочности и т.к.

это девушек не касается, у Вас п.5.1. был соблюден, остальное не имеет значения.

На стороне девушек. Вы вправе только удержать расходы на замену обоев.

В данной ситуации исход дела будет зависеть от толкования условий договора аренды и представленных доказательств. Ключевым моментом является соблюдение сторонами процедуры расторжения договора. Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В вашем случае, договор аренды предусматривает именно такой порядок.

Не буду воду лить - отвечу по существу :Вообще вы правы в том ,что если вернете только 16000 ,то больше - при правильной защите в суде ,они и не получат .Более того суд в г.Москва дело хлопотное и дорогое .

По описанному - реально обосновать фактические расходы - стоимость переклейки обоев. Ремонт машинки - от расторжения договора не зависит, сможете доказать их вину и стоимость ремонта - повезет Вам.

Надо смотреть условия договора в отношении досрочного его расторжения - возвращается ли залог также и в этом случае. Если не возвращается - соответственно, дальнейшие споры теряют смысл.

Суд будет выяснять, что именно в договоре указано о залоге.