На администрацию заведено уголовное дело по ст. 315 УК РФ, должностные лица снова нарушают наши права.

Копия отчета оценщика по недвижимости не заверенная?

Были нарушены Ваши права, установленные статьёй 32 Жилищного кодекса.

О денежной компенсации не должно быть речи. Должны дать квартиру. В натуре.

ст 32 ЖК РФ обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд , но не при аварийном жилье.

Администрацией признан дом аварийным и принято ли решение расселить дом, вами к сожалению не указано. Уточните.

315 УК РФ - неисполнение приговора, решение суда. Уточните.

Смотрите, оценщик проводил оценку без вашего присутствия.

Администрация указывает, что оценка проводилась по рыночной цене квартиры, а не по средней рыночной цене за квадратный метр.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, собственникам аварийного жилья должна быть выплачена компенсация по средней рыночной цене.

Использование рыночной цены квартиры вместо средней рыночной цены за квадратный метр является нарушением ваших прав.

Более того, оценка должна проводиться только с вашим участием.

Рекомендую обратиться в администрацию с требованием проведения повторной оценки. Если отказ, тогда в рамках самозащиты гражданских своих прав обращайтесь в органы прокуратуры (ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ") и далее подавайте административный иск в суд (ст. 85, 218-220 КАС РФ).

Здравствуйте!

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ,

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Закон четко говорит именно о рыночной стоимости жилого помещения, а не о средней рыночной стоимости за квадратный метр.

Приказ Минстроя №563/пр, о котором Вы упоминаете, устанавливает среднюю рыночную стоимость квадратного метра для на IV квартал 2025 года. Для Краснодарского края средняя рыночная стоимость составляет 157 551 руб. за кв.м.

Что касается процедуры оценки без Вашего присутствия. Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности" устанавливает, что заказчик обязан содействовать оценщику, предоставлять необходимую документацию и доступ к объекту.

ст. 15.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ

При проведении оценки заказчик оценки обязан:

содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц;

Федеральный стандарт оценки (ФСО №7) требует проведения осмотра объекта недвижимости в период, близкий к дате оценки. При этом оценка аварийного жилья должна учитывать состояние аналогичных объектов в нормальном состоянии, а не фактическое аварийное.

Но тут еще нужно смотреть, включен ли дом в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья, когда именно дом был признан аварийным, и когда Вы приобрели право собственности — до или после признания? Имеется ли у Вас копия отчета об оценке и заключение оценщика, чтобы проверить методику расчета?

Закон дает Вам право оспорить выкупную цену. Вы можете заказать независимую оценку и обратиться в суд, если администрация настаивает на неправильной методике расчета.

Администрация допускает нарушения в процедуре оценки аварийного жилья, противоречащие нормам ЖК РФ и оценочной деятельности.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется рыночной стоимостью квартиры с учетом ее аварийного состояния, а не просто по рыночной цене как нормального жилья на вторичном рынке.

Приказ Минстроя №563/пр устанавливает среднюю рыночную стоимость за кв. м для субсидий и программ, но для индивидуальной компенсации собственнику требуется полная рыночная оценка объекта.

Обратитесь в суд с требованием независимой экспертизы и оспаривания отчета об оценке по ст. 32 ЖК РФ.

​

Запросите полный отчет оценщика и акт обследования для выявления несоответствий.

​

Если дом в программе переселения, ссылка на среднюю цену за кв. м (приказ №563) актуальна для бюджетных расчетов, но компенсация собственнику — индивидуальная

Да, ситуация с расчётом компенсации за аварийное жильё действительно сложная. Вы верно указываете на ключевое нарушение — подмену метода оценки, предписанного Приказом Минстроя №563/пр, на рыночную стоимость квартиры. Но основная ловушка кроется не в оспаривании метода, а в процессуальном доказывании недопустимости отчёта оценщика, поскольку процедура проведена без вашего участия и осмотра, что противоречит ФЗ «Об оценочной деятельности».

Прямо сейчас сделайте следующее:

Запросите в администрации полный отчёт оценщика, включая документы о вашем уведомлении.

Проверьте, есть ли в отчёте ваша подпись или акт осмотра квартиры.

Если их нет — ваши следующие действия должны быть не просто жалобой, а заявлением о фальсификации доказательств для суда и приложением к жалобе в СК по делу по ст. 315 УК РФ.

Данная стратегия работает, если отчёт уже используется в судебном процессе. Если же дело на досудебной стадии, тактика меняется. Детали не разбираются публично, чтобы не дать администрации план для противодействия.

Для выбора точной тактики необходим анализ ответа администрации и отчёта оценщика. Направьте эти документы в личные сообщения — будет дан конкретный алгоритм для вашего случая.

1. Существенное нарушение метода расчета компенсации.

Основное нарушение заключается в подмене законодательно установленного порядка расчета. Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, выкупная цена жилого помещения, признанного непригодным для проживания, определяется как сумма рыночной стоимости жилья и убытков, причиненных собственнику его изъятием. Ключевой момент раскрывается в части 9 той же статьи: Рыночная стоимость определяется как произведение общей площади жилого помещения и рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в данном муниципальном образовании. Это так называемый «нормативный» или «среднерыночный» метод, закрепленный на федеральном уровне.

Ваш случай (оценка конкретной квартиры по «вторичному рынку» с учетом ее износа, состояния и т.д.) – это индивидуальная рыночная оценка, которая применяется в общем порядке выкупа жилья для государственных нужд по Гражданскому кодексу РФ (ст. 281), но прямо запрещена специальной нормой Жилищного кодекса для расселения аварийного жилья. Таким образом, администрация незаконно применяет общие нормы ГК РФ, игнорируя специальные правила ст. 32 ЖК РФ, что является грубейшей ошибкой в применении материального права.

2. Нарушение процедуры проведения оценки.

Процедура проведения оценки регламентирована Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно части 2 статьи 12 данного закона, при проведении оценки объекта оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета, и обязан убедиться в ее достоверности. Проведение осмотра объекта без уведомления и в отсутствие собственника ставит под сомнение достоверность полученных данных и является нарушением профессиональных стандартов оценщика. Это дает вам основания оспаривать сам отчет об оценке как не отвечающий требованиям закона.

Претензионный этап. Направьте в администрацию письменное возражение на представленный отчет об оценке. Сошлитесь на ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, указав на недопустимость применения индивидуальной рыночной оценки. Потребуйте проведения повторной оценки с вашим обязательным участием и применением законного метода (стоимость 1 кв. м * общую площадь). Срок для ответа – 30 дней.

Обращение в надзорные органы. В случае отказа или бездействия администрации немедленно обращайтесь в прокуратуру с жалобой на нарушение жилищных прав (ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»). Параллельно направьте жалобу в региональное министерство строительства и жилищной политики (или его аналог) как орган, контролирующий реализацию программ расселения.

Судебная защита. Если нарушения не будут устранены, подавайте административный иск к администрации в суд общей юрисдикции. Требования: признать отчет об оценке недействительным, обязать провести оценку в соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, взыскать компенсацию в законном размере. Госпошлиной такие иски не облагаются, так как вы оспариваете действия органа власти. Правовая позиция суда по данному вопросу, как правило, однозначна в пользу собственника при ссылке на специальную норму ЖК РФ.

32 ЖК нарушена -жалоба в соответствии со ст10 ФЗ.. О Прокуратуре.. прокурору и старшему судебному приставу .

при процессуальном решении 144-145 УПК РФ о возбуждении уголовного дела по ст 315 УК РФ шанс на восстановление нарушенных прав увеличивается

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), при изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, в том числе в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу, собственнику предоставляется возмещение. Размер этого возмещения определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, рыночная стоимость жилого помещения определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ваше утверждение о том, что оценка должна проводиться по средней рыночной цене за квадратный метр, а не по рыночной цене квартиры, не соответствует положениям ЖК РФ. Статья 32 ЖК РФ предусматривает определение рыночной стоимости жилого помещения, а также рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка. Приказ Минстроя России № 563/пр от 29.12.2017 "Об утверждении методики определения размера возмещения при сносе или изъятии жилого помещения" (хотя вы ссылаетесь на приказ Минтек и ЖКХ №563, актуальным является приказ Минстроя) устанавливает именно методику определения рыночной стоимости, которая учитывает характеристики конкретного объекта, а не среднюю рыночную цену по региону.

Однако, проведение оценки без вашего участия и без осмотра квартиры является существенным нарушением. Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который предполагает проведение осмотра объекта оценки для определения его рыночной стоимости. Отсутствие осмотра и вашего участия может привести к недостоверности результатов оценки.

Если администрация оценивает "руины аварийного жилья по вторичному рынку", это может быть нарушением, если такая оценка не отражает реальную рыночную стоимость, учитывающую все факторы, включая состояние объекта. Однако, сам факт оценки по рыночной стоимости, а не по средней, не является нарушением ЖК РФ.

Действия администрации содержат существенные нарушения процедуры изъятия недвижимости. Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет об оценке должен быть достоверным и обоснованным. Проведение оценки без фактического осмотра жилого помещения и выявления его индивидуальных характеристик нарушает Федеральные стандарты оценки и влечет признание отчета недопустимым доказательством.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением, переездом и оформлением права собственности на другое жилье. Администрация нарушает закон, если не включает эти суммы в расчет. Кроме того, согласно статьям 36 и 37 Жилищного кодекса РФ в рыночную стоимость обязательно должна включаться рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Хотя статья 32 ЖК РФ оперирует понятием рыночная стоимость, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 29.04.2014 разъяснил, что выкупная цена должна обеспечивать справедливое возмещение. Оценка аварийного жилья исключительно как материалов разборки без учета рыночной стоимости земли и убытков противоречит статье 35 Конституции РФ и статье 15 Гражданского кодекса РФ о полном возмещении убытков.

Администрация нарушила требования Федерального закона N 135-ФЗ и части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ путем проведения недостоверной оценки без осмотра и возможного исключения из выкупной цены стоимости земельного участка и сопутствующих убытков; отчет подлежит оспариванию в суде.

Добрый день, Сергей.

1)Согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”

Отчет об оценке должен быть подписан оценщиком (оценщиками), содержать сведения о его (их) квалификации, членстве в саморегулируемой организации оценщиков. Отчет должен содержать описание объекта оценки. Без осмотра объекта оценки (квартиры) невозможно достоверно описать его состояние.

2)А согласно п. 16 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости

При оценке недвижимости должен быть проведен осмотр объекта оценки, если иное не установлено заданием на оценку.

3)Если оценочная экспертиза проведена без осмотра объекта (вашей квартиры), особенно когда она является аварийной, это грубое нарушение ФЗ-135 и ФСО, что делает такую оценку недостоверной и недействительной.

4)“Согласно закону 32 ЖК РФ собственнику аварийного жилья по программе положено компенсация по средней рыночной цене, приказ МИНТЕК и ЖКХ №563 который выделяется бюджетом.”

5)Вы, скорее всего, имеете в виду Приказ Минстроя России и МинЖКХ РФ от 12.01.2023 № 563/ПР “Об утверждении Методики определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения”. Этот приказ (и Методика) определяет среднюю рыночную стоимость квадратного метра для расчета нормативов стоимости строительства жилья, а также для расчета субсидий и компенсаций при приобретении жилья для определенных категорий граждан.

-При изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд (в случае признания его аварийным) компенсация выплачивается исходя из рыночной стоимости именно этого жилого помещения, а не из “средней рыночной цены квадратного метра” по региону, которая используется для других целей.

- Администрация, заявляя, что оценка проводится “по рыночной цене квартиры”, формально действует в соответствии со ст. 32 ЖК РФ. Однако, ключевой вопрос в том, как эта “рыночная цена” определена, особенно для “руин аварийного жилья”.

Как собственник аварийного жилья, вы имеете право присутствовать при проведении оценки вашей собственности. Отсутствие вас на процедуре оценки является нарушением ваших прав, предусмотренных законом. Согласно ч. 3 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, оценка должна проводиться с участием собственника, если он выразил желание присутствовать.

Ваша квартира была оценена по рыночной стоимости конкретной квартиры, а не по средней рыночной стоимости квадратного метра аналогичного жилья, как предусмотрено программой переселения из аварийного фонда.

Такое нарушение противоречит приказу Минстроя России №563, который регулирует порядок расчета компенсации собственникам аварийного жилья. Компенсация должна выплачиваться именно по средней рыночной стоимости аналогичных квартир, а не индивидуально по каждой отдельной квартире.

Чтобы защитить свои права, вам необходимо подать жалобу в прокуратуру или суд, ссылаясь на вышеуказанные нормы закона.

Прокуратура проведет проверку законности действий администрации, а суд может обязать администрацию выплатить компенсацию в размере, предусмотренном законом.

В вашей ситуации администрация может нарушать несколько положений законодательства при проведении оценки аварийного жилья и определении размера компенсации. Рассмотрим ключевые аспекты.

Нарушения процедуры оценкиПроведение оценки без присутствия собственника — нарушение права на участие в процессе оценки. Согласно общим принципам гражданского и жилищного законодательства, собственник имеет право присутствовать при проведении оценки своего имущества, задавать вопросы оценщику, получать информацию о методах и результатах оценки. Если вы не были уведомлены о дате и времени проведения оценки или не могли присутствовать по объективным причинам, это может быть расценено как нарушение ваших прав.Отсутствие уведомления о проведении оценки. Законодательство не содержит прямого требования обязательного уведомления собственника о дате проведения оценки, но принцип добросовестности и соблюдения прав собственника предполагает, что вы должны были быть проинформированы о таком мероприятии. Если администрация не уведомила вас, это может быть основанием для оспаривания результатов оценки.Проведение оценки без вашего согласия. Выкуп жилого помещения осуществляется на основании соглашения с собственником (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Если соглашение не было заключено, а оценка проведена в одностороннем порядке, это может быть нарушением процедуры.Нарушения в методологии оценкиИспользование рыночной стоимости квартиры вместо средней рыночной стоимости за квадратный метр. Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (с учётом доли собственника), а также все убытки, причинённые изъятием жилья. Однако в некоторых случаях (например, если дом включён в региональную программу расселения) размер стоимости одного квадратного метра может быть определён в этой программе. Если администрация утверждает, что оценка проведена по рыночной стоимости квартиры, а не по средней рыночной стоимости за квадратный метр, это может противоречить условиям региональной программы или ожиданиям собственника, если программа предусматривает иные параметры расчёта. Игнорирование состояния жилья. Если администрация оценивает аварийное жильё по параметрам вторичного рынка, не учитывая его фактическое состояние (разрушения, непригодность для проживания), это искажает реальную рыночную стоимость. Рыночная стоимость должна отражать действительное состояние объекта, включая понижающие коэффициенты за аварийность. В практике часто применяют понижающие коэффициенты (например, от 10 до 50%) в зависимости от степени износа. 

Дополнительные возможные нарушенияНе включение в возмещение сопутствующих затрат. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в размер возмещения должны включаться не только стоимость жилья, но и убытки, связанные с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилья, оформлением прав на него, упущенная выгода и т. д.. Если эти расходы не учтены, это нарушение. Нарушение права на оспаривание оценки. Если вы не согласны с результатами оценки, вы вправе заказать независимую экспертизу и оспорить результаты в суде (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ). Администрация не должна препятствовать этому праву. РекомендацииОбратитесь в прокуратуру с жалобой на нарушения процедуры оценки и расчёта компенсации. Прокуратура проведёт проверку и может вынести представление об устранении нарушений.Закажите независимую оценку состояния жилья и размера возмещения. Сравните её результаты с данными администрации.Подготовьте исковое заявление в суд, если администрация отказывается пересматривать результаты оценки или размер компенсации. В суде можно оспорить методику оценки, отсутствие вашего участия в процессе, а также потребовать включения всех положенных по закону выплат.Проверьте региональную программу расселения (если дом в неё включён). В ней могут быть закреплены особые правила расчёта компенсации, которые администрация обязана соблюдать. 

Исходя из буквального содержания Вашего вопроса, администрация никаких нарушений не допустила.

Здравствуйте, Сергей!

По ст. 315 УК РФ уже возбуждено дело (за злостное неисполнение решения суда), подтверждает системный характер нарушений.

1. Нарушение процедуры проведения оценки (ключевое нарушение).

Оценка должна проводиться с обязательным уведомлением и участием собственника (или его представителя). Это основано на принципах состязательности и предоставления доказательств (ст. 35 Конституции РФ, ст. 12 ГПК РФ).

Администрация же провела оценку в ваше отсутствие, без вашего ведома. Это лишает вас возможности: 1) проверить полномочия оценщика; 2) указать на особенности квартиры, влияющие на стоимость; 3) заявить отвод оценщику. Такой отчет можно оспорить как недопустимое доказательство.

2. Применение неверной методики расчета выкупной цены (содержательное нарушение).

Согласно ч. 7, 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, выкупная цена за изымаемое жилое помещение определяется как среднерыночная стоимость 1 кв. метра в муниципальном образовании, утвержденная уполномоченным органом (по Камчатскому краю это, скорее всего, региональный Минстрой или его аналог), умноженная на общую площадь изымаемого жилья.

Администрация подменяет установленный законом расчет на индивидуальную "рыночную оценку" конкретной квартиры через привлеченного оценщика. Это прямое искажение формулы и незаконное снижение размера компенсации.

3. Незаконное основание для оценки.

Аварийное жилье, особенно признанное непригодным для проживания, не является объектом свободного гражданского оборота (его нельзя продать на вторичном рынке как обычную квартиру). Поэтому его оценка по "рыночной стоимости" на основании отчетов, сравнивающих его с обычным жильем, — юридическая фикция, направленная на занижение стоимости.

4. Нарушение принципа добросовестности и злоупотребление правом.

Действия администрации направлены не на справедливое возмещение вашей собственности, а на минимизацию бюджетных расходов в ущерб вашим законным правам. Это классический пример злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).

Вам необходимо:

1. Направить в администрацию заявление-требование о предоставлении полной копии отчета об оценке (все листы, с приложениями), копии договора с оценщиком и документов, обосновывающих выбранную методику. Укажите разумный срок (3-5 рабочих дней). Зафиксировать их отказ или бездействие. Без отчета вы не можете его полноценно оспорить.

2. Подать подробную жалобу в прокуратуру района/города. Приложите:

• Копии вашего заявления и ответа администрации.

• Документы о собственности.

• Акты о признании дома аварийным.

• Уведомление о возбуждении уголовного дела по ст. 315 УК РФ.

Укажите на нарушения: 1) Проведение оценки без уведомления; 2) Незаконное применение методики расчета, отличной от ЖК РФ. Прокуратура обязана провести проверку и вынести представление об устранении нарушений. Это действенный рычаг.

3. Направить жалобу в Управление Росреестра по Камчатскому краю на действия оценщика. Укажите, что оценка проведена с грубым нарушением Федерального стандарта оценки (ФСО), а именно без участия заинтересованного лица (собственника). Росреестр может привлечь оценщика к административной ответственности и аннулировать его отчет, лишив администрацию основания для занижения цены.

4. Обратиться в суд. Подготовьте административное исковое заявление в районный суд. Требуйте:

1. Признать незаконным отказ в предоставлении компенсации по правилам ст. 32 ЖК РФ.

2. Обязать администрацию произвести расчет и выплату исходя из утвержденной среднерыночной стоимости 1 кв.м.

3. Признать отчет об оценке недопустимым доказательством.

Суд обяжет администрацию применить правильную методику расчета. При наличии уголовного дела, суд будет внимателен к действиям чиновников.

Внимание!

Не подписывайте никаких соглашений с администрацией, предлагающих выплату по их "оценочной" стоимости.

Фиксируйте все: Все общение с администрацией — только в письменной форме. Получайте ответы на бумаге. Отправляйте документы заказными письмами с уведомлением.

Сроки: Помните о сроке исковой давности по оспариванию таких решений — 3 месяца с момента, когда вы узнали о нарушении.

Юридическая помощь: Учитывая сложность, наличие уголовного дела и системное сопротивление администрации, настоятельно рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищных спорах и спорах с госорганами. Расходы на юриста можно будет взыскать с администрации в случае выигрыша в суде.

Если вам нужна дополнительная консультация или составление юридически грамотных жалоб и заявлений вы можете обратиться к юристам и адвокатам данного сайта.

Здравствуйте.

1) Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22.09.2025 №563/пр посвящён определению средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на IV квартал 2025 года.

При этом в самом тексте приказа указано, что он применяется для в целях обеспечения граждан жильем по ГЖС (государственным жилищным сертификатам).

Таким образом, для целей оценки аварийной квартиры указанный приказ не применяется.

2) При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Поэтому в данной части ответ администрации законен.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. Поскольку положениями ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

3) Правильно ли оценщик произвел оценку или нет - ответить на данный вопрос не представляется возможным, так как соответствующего заключения у нас нет.

4) Относительно допущенных администрацией нарушений:

- Нарушен порядок осмотра объекта. Проведение оценки без присутствия собственника и без фактического осмотра квартиры является грубым нарушением стандартов оценочной деятельности . Осмотр необходим для фиксации точных характеристик объекта (планировка, состояние, особенности), которые напрямую влияют на стоимость.

- Отсутствие уведомления и возможности участия. Вы не были должным образом уведомлены о визите оценщика, что лишило вас возможности проконтролировать процесс, представить свою точку зрения на состояние жилья или зафиксировать возможные нарушения.

- Вы не получили отчёт об оценке. Администрация обязана предоставить вам копию отчёта оценщика . В этом документе содержится вся методология расчёта, исходные данные и итоговая стоимость. Без него вы не можете проверить, насколько обоснована предложенная вам сумма.

Администрация нарушает нормы жилищного законодательства, поскольку оценка аварийного жилья должна проводиться по средней рыночной стоимости квадратного метра жилья соответствующего типа и местоположению, а не по индивидуальной рыночной стоимости конкретной квартиры.

Именно такая норма закреплена в пункте 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и соответствующем Приказе Минстроя России №563.

Оценка проведена индивидуально, хотя должна учитывать среднюю рыночную стоимость аналогичных объектов.

Административные органы обязаны проводить оценку с привлечением самого собственника или его представителя, а вас не пригласили присутствовать при оценке.

Методология расчета компенсации должна соответствовать требованиям федерального законодательства, а использование индивидуальных рыночных цен противоречит установленной процедуре.

Что касается дальнейших шагов, рекомендуем направить претензионное письмо в адрес администрации с требованием устранить выявленные нарушения и произвести перерасчет компенсации исходя из норм среднего рынка.

Если администрация откажется удовлетворить вашу претензию, готовьтесь подавать административный иск в суд с просьбой обязать уполномоченных органов соблюсти установленный порядок оценки и выплаты компенсации.