В цокольном МКД 1917 г постройки в центре Москвы строят 40 апартаментов

Добрый вечер АЛЛА! , обращайтесь с заявлением в прокуратуру на основании ст. 10 закона о прокуратуре. (Проверкой законности и нарушенными правами граждан занимается прокуратура) Просите проверить законность продажи общедомового имущества. Статья 10. Рассмотрение и разрешение в органах прокуратуры заявлений, жалоб и иных обращений [Закон "О Прокуратуре РФ"] [Статья 10] В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов.

---Порядок оформления письменных обращений регламентирован Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 № 59-ФЗ, Инструкцией о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации, введенной в действие приказом Генерального прокурора РФ от 30.01.2013 № 45.

--- Открываете сайт прокурора, заполняете форму, просите проверить законность действий (бездействий должностных или физ. лиц), и отправляете жалобу. Ответ вам дадут в течении 30 дней. В форме всё и опишите, главное, свои данные и дату укажите. Всего вам хорошего.

Здравствуйте, Алла!

Право на обращение в суд у Вас есть, это прямо следует из статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ: каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Также статья 46 Конституции РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод.

Однако перспектива именно «отыграть назад» право собственности на цокольный этаж и признать его общим имуществом в Вашей ситуации, исходя из судебной практики, крайне маловероятна. Основной момент: если цокольный этаж был оформлен как самостоятельное нежилое помещение, прошёл государственную регистрацию права собственности (статья 8.1, 131 ГК РФ), с 2001 года неоднократно отчуждался и переходы права внесены в ЕГРН, то суды, как правило, исходят из презумпции законности зарегистрированного права и будут требовать от истцов очень серьёзных, документально подтверждённых оснований для его оспаривания.

_______

Формально цокольный этаж может относиться к общему имуществу собственников помещений в МКД (статья 36 Жилищного кодекса РФ), но только при соблюдении двух условий: во‑первых, он конструктивно и функционально предназначен для обслуживания более одного помещения в доме (инженерные сети, ТС, кладовые общего пользования и т.д.), во‑вторых, он не был правомерно сформирован и зарегистрирован как отдельное нежилое помещение. На практике, если орган местного самоуправления или иной собственник в 1990–2000‑е годы оформил цоколь как нежилой объект и затем его приватизировали/продали, суды очень редко признают такие сделки недействительными спустя 20 и более лет.

Суды обычно исходят из того, что собственники помещений в доме должны были знать о правовом статусе спорного помещения значительно раньше: по техпаспортам БТИ, сведениям ЕГРН, решениям органов власти, фактическому пользованию и т.п. Поэтому довод «мы только сейчас узнали» в подобных спорах удовлетворяют крайне редко.

Даже если Вы заявите требования о признании недействительными первоначальных актов приватизации/регистрации права на цокольный этаж и всех последующих сделок, суд, во‑первых, рассмотрит вопрос о пропуске срока исковой давности (статьи 196, 199 ГК РФ), во‑вторых, будет учитывать добросовестность нынешнего собственника, наличие госрегистрации Суды в большинстве случаев защищают зарегистрированное право собственности, если не доказаны прямые, грубые нарушения закона.

_______

То, что в цоколе организованы апартаменты малой площади и идёт их продажа, само по себе не является основанием для признания права собственности на всё помещение недействительным. Это может быть основанием для проверки соблюдения градостроительных, санитарных, противопожарных и иных норм (ЖК РФ, Градостроительный кодекс РФ и для обращения в жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, но не даёт автоматического шанса вернуть цоколь в общую долевую собственность.

Юридически у Вас есть право подать иск, сославшись на статью 3 ГПК РФ и статью 36 ЖК РФ, требовать признания цокольного этажа общим имуществом и оспаривать регистрацию прав. Фактически, учитывая давность оформления прав (с 2001 года), неоднократную смену собственников, наличие госрегистрации и сложившуюся судебную практику, вероятность выигрыша такого иска крайне низкая.

С уважением.

Подвалы и технические этажи с инженерными коммуникациями принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности (Ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ).

Право общей долевой собственности возникает автоматически в момент приватизации первой квартиры в доме. Если на тот момент подвал не был выделен как самостоятельный объект (например, для магазина), его последующая передача юрлицу в 2001 году была незаконной (Позиция ВС РФ (Определение от 26.01.2016 № 5-КГ15-182).

Вы утверждаете, что срок не пропущен, и закон на вашей стороне при определенных условиях.

П. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22: Если жильцы фактически продолжают пользоваться общедомовыми коммуникациями в этом подвале (т.е. владеют им), то на требование о признании права собственности юрлица отсутствующим исковая давность не распространяется.

Ст. 208 ГК РФ: Исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были связаны с лишением владения.

Незаконность 40 «апартаментов»

Даже при наличии собственности у фирмы, такая «нарезка» помещений почти всегда нарушает закон.

Ст. 25, 26, 29 ЖК РФ: любая перепланировка в МКД требует проекта и согласования. При создании 40 санузлов и кухонь нагрузка на сети дома растет многократно.

Ст. 36 и 40 ЖК РФ: если при перепланировке затронуто общее имущество (врезка в общедомовые трубы, разрушение несущих стен), требуется согласие 100% собственников квартир. Без вашего решения такие работы незаконны.

Постановление Правительства РФ № 47: Подвальные и цокольные этажи не могут использоваться как жилые помещения (апартаменты для проживания). Это нарушение санитарных норм.

Подайте коллективный иск в суд о признании права собственности отсутствующим и приведении помещения в первоначальное состояние. Параллельно направьте запрос в Госжилинспекцию с требованием проверить законность перепланировки и целевое использование нежилого помещения.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Цокольный этаж входит в состав общего имущества, если изначально не выделялся отдельно и не предназначался для самостоятельного использования.

Факт появления юридического лица в качестве собственника в 2001 году создаёт основания полагать, что могло произойти нарушение порядка распоряжения общим имуществом.

Срок исковой давности по таким спорам составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 196 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы успешно оспорить сделку и вернуть помещение в общую собственность жильцов, потребуется доказать нарушение процедуры передачи помещения, а также показать ущерб интересам собственников квартир;

Наличие последующих сделок с участием новых владельцев осложняет ситуацию, так как добросовестность приобретения защищает права покупателей (статья 302 ГК РФ).

Для успешного исхода дела Вам потребуется собрать доказательства изначального нарушения прав собственников жилья, подготовить аргументированное обоснование иска и обратиться в суд.

Здравствуйте Алла

По вашему вопросу

Спор в отношении прав на общее имущество в МКД исходя из положений ст. 290 ГК, ст. 161–162 ЖК может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников или нескольких собственников помещений в МКД либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском путем принятия соответствующего решения на общем собрании

Например

25 июля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023, которым признал отсутствующим право собственности г. Москвы на подвальное помещение в многоквартирном доме, указав, что сделки, направленные на отчуждение самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными, так как нарушают права всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

___

При этом : Если запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом: У вас есть право на обращение в суд с иском об оспаривании право собственности на общее имущество МКД

При этом необходимо учесть и дату, когда вы узнали о нарушении для восстановления срока исковой давности в порядке ст.200 ГК РФ

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте уважаемая Алла!

В данном конкретном Вашем случае, технические этажи с инженерными коммуникациями принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности (Ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ).

Впм необходимо незамедлительно направить заявление в полицию о проведении доследственной проверки по данному факту (ст.144-145 УПК РФ) и возбуждении уголовного дела.

Параллельно желательно направить жалобу в Прокуратуру для проведения проверки за незаконные действия и самоуправство и привлечения виновных лиц к ответственности (ст.10 ФЗ о прокуратуре РФ).

Срок исковой давности по таким спорам составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст.196 ГК РФ.

В дальнейшем можете обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи

В нашем доме на цокольном этаже располагается магазин и несколько помещений, которые сдают в аренду. Данные помещения изначально принадлежали всем собственникам дома.

Для начала можете направить коллективное обращение в Администрацию муниципалитета по поводу прояснить данный вопрос в соответствии со ст.2 Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации

В соответствии со ст.12 Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ „О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации“ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации обращения и дать ответ .

Смотрите, к общему имуществу многоквартирного дома (МКД) относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Право общей долевой собственности на такое имущество возникает у собственников помещений в МКД в силу закона, вне зависимости от регистрации в ЕГРН.

При этом статус помещения определяется на дату приватизации первой квартиры в доме. Если на тот момент цокольный этаж был предназначен для самостоятельного использования, то он не вошёл в состав общего имущества собственников. Если использовался, как техническое помещение для обслуживания всего дома, то должен был стать общедолевым имуществом.

По общему правилу, срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

В случае требований об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не применяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ).

Если собственники фактически продолжали пользоваться помещением (то есть не были лишены владения), то требование об устранении нарушения права не подпадает под действие срока исковой давности.

Таким образом, если жильцы фактически продолжали использовать цокольный этаж как общее имущество (например, имели доступ к нему или он использовался для обслуживания дома), исковая давность может не применяться.

Если цокольный этаж изначально был общедолевым имуществом, его приватизация или передача юрлицу без согласия всех собственников квартир является нарушением.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению общего собрания собственников помещений в МКД, при условии, что это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Строительство апартаментов в цокольном этаже без согласия собственников также нарушает их права. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В суде необходимо доказать, что:

цокольный этаж на момент приватизации первой квартиры в доме был предназначен для обслуживания всего МКД и не имел самостоятельного назначения;

право собственности юрлица на это помещение возникло незаконно (например, в результате ошибки или мошенничества);

жильцы фактически продолжали использовать цокольный этаж как общее имущество (если речь идёт о применении нормы ст. 304 ГК РФ).

Возможно, что придется проводить строительно-техническую экспертизу для установления функционального назначения помещения на момент постройки дома и в текущий период (ст. 79 ГПК РФ).

- см. ст. 196, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ЖК РФ), собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. К общему имуществу относятся и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая подвалы, чердаки, технические этажи. Если цокольный этаж не был выделен как самостоятельный объект недвижимости до приватизации квартир и не имел самостоятельного назначения, он, как правило, считается общим имуществом.

Если цокольный этаж является общим имуществом, то возникновение права частной собственности на него у юридического лица, а затем у последующих собственников, может быть оспорено. Решения общего собрания собственников, касающиеся распоряжения общим имуществом, принимаются в установленном порядке. Если собственник помещения в МКД считает, что его права нарушены, он вправе обратиться в суд с требованием о признании недействительными решений общего собрания или сделок, касающихся общего имущества, если они были совершены без надлежащего согласия собственников или с нарушением установленных процедур.

В случае ущемления прав собственников на общее имущество, исковая давность, как правило, начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В ситуации, когда на цокольном этаже построены апартаменты и ведется их продажа, это является явным нарушением прав собственников на общее имущество, и основания для оспаривания могут существовать.

Судебная практика подтверждает, что собственники помещений в МКД имеют право самостоятельно обжаловать решения, касающиеся общего имущества, даже если управляющая компания не предпринимает действий. Также суды признают недействительными решения общих собраний, принятые при нарушении кворума или прав собственников. Если спорные нежилые помещения не являлись местами общего пользования и право собственности на них возникло до приватизации жилья, это может быть основанием для признания права муниципальной собственности. Однако, если они являлись частью общего имущества, их приватизация или передача в частную собственность без согласия всех собственников может быть оспорена.

Статья 36 ЖК РФ: Определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статья 44 ЖК РФ: Устанавливает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, включая вопросы пользования общим имуществом, его реконструкции, а также принятия решений о пределах использования земельного участка.

Ситуация, которую вы описали, достаточно сложная и требует детального анализа. Чтобы оценить шансы на выигрыш в суде, нужно учесть несколько аспектов:Правовой статус цокольного этажа:необходимо проверить, как в технической документации и ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) обозначен цокольный этаж — действительно ли он считается общедолевой собственностью или есть документы, подтверждающие право собственности юрлица;изучить историю перехода права собственности на цокольный этаж, чтобы понять, были ли нарушения при передаче собственности.Законность строительства апартаментов:выяснить, были ли получены необходимые разрешения на строительство и перепланировку;проверить соответствие строительства действующим строительным нормам и правилам;определить, были ли нарушены права собственников квартир в процессе строительства.Соблюдение процедур при изменении статуса помещения:узнать, проводилось ли общее собрание собственников жилья и было ли принято решение о смене назначения помещения;выяснить, были ли должным образом уведомлены все собственники квартир о планируемых работах.Исковая давность:определить срок исковой давности для заявленных требований — согласно Гражданскому кодексу РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года;проанализировать, когда жильцы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав.Ущемление прав собственников:оценить, каким образом строительство апартаментов ущемляет права жильцов — например, нарушение правил пользования общим имуществом, ухудшение условий проживания и т. д.;собрать доказательства, подтверждающие ущемление прав (например, нарушения норм освещённости, шумового режима и т. п.).Судебная практика по аналогичным делам:изучить решения судов по схожим спорам, чтобы понять, какие аргументы могут быть наиболее весомыми в данном случае.Для успешного исхода дела в суде вам может потребоваться:юридическая экспертиза документов, касающихся права собственности на цокольный этаж;заключение экспертов о законности проведённых работ и их соответствии нормам;грамотно составленный иск с указанием всех нарушений и требований к ответчику;активное участие в судебном процессе с представлением всех собранных доказательств.Помните, что исход судебного разбирательства зависит от многих факторов, включая качество представленных доказательств, позицию суда и аргументацию сторон.