Как выкупить доли в доме в ЛНР при отсутствии оригиналов документов?

Думаю, что нет такой возможности. Такой вариант не предусмотрен гражданским законодательством.

Здравствуйте, Мария! Нет, по распискам не вариант. Если оригиналы документа у собственника, с которым должна быть сделка, то ему достаточно оформить у нотариуса (в т.ч. с приглашением на дом) либо приравненную к ней доверенность (ст.185-185.1 ГК РФ), чтобы доверенное лицо смогло выступить от его имени в сделке купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 185.1 ГК РФ:

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций.

Здравствуйте Мария, на моё мнение. такой вариант может пройти. Если сделка купли-продажи была совершена надлежащим образом, вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретённую долю. Однако нужно проверить правильность заполнения расписок. с полным указанием персональных данных, и долей. Исковое заявление будет называться "О признании сделки купли-продажи состоявшейся, договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество."

---В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено на основании договора купли - продажи, хотя и сделка не была оформлена надлежащим образом, но фактическая передача имущества состоялась. А также в соответствии ст.456 ГК РФ, обязанности продавца по передаче товара были фактически соблюдены, продавец согласно расписке деньги принял. Всего хорошего. ☘

Мария здравствуйте.

Рекомендую вам сначала легализировать свою долю наследства оформить её в собственность в соответствии с современными документами Российской Федерации.

Затем постепенно можно подтянуть для оформления и другие доли.

В октябре 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2025 № 193-ФЗ «Об особенностях признания на территории Российской Федерации и действия документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение недвижимого имущества, действовавших на территориях Донецкой Народной Рес».

: Легализация документов — совершение ряда определённых процедур для придания юридической силы на территории Луганской Народной Республики документам, подтверждающим возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество, выданным (заверенным или удостоверенным) нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления Украины в период с 18.05.2014 до 19.08.2016.

Дополнительно можете проконсультироваться обратившись в личные сообщения или по телефону.

С уважением

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае регистрация недвижимости в новых регионах (ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областях) происходит в соответствии с законодательством РФ (ст.21.1 Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 N 6-ФКЗ"О принятии в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Луганской Народной Республики").

В данной ситуации, необходимо установить существует ли риск возникновения юридических проблем в связи с тем, что документы на жилье на украинском языке.В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено на основании договора купли - продажи, хотя и сделка не была оформлена надлежащим образом, но фактическая передача имущества состоялась.

Владельцы недвижимости обязаны внести данные о своей собственности в Единый государственный реестр недвижимости для легализации своих прав на территории РФ.

В противном случае придётся решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи

Мария, здравствуйте!

Ситуация в ЛНР сейчас осложнена переходным периодом на законодательство РФ, но ваш вопрос решаем. Сразу о главном: вариант с расписками, даже заверенными нотариусом, для признания права собственности через суд практически невозможен и крайне рискован.

Согласно ГК РФ (ст. 550), договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Расписка подтверждает только передачу денег, но не переход права собственности.

Суд не признает право собственности по распискам, если не было надлежащим образом оформленного договора. Более того, регистрация прав на недвижимость в ЛНР сейчас жестко привязана к внесению данных в ЕГРН (Росреестр).

Поскольку 2 собственника умерли, их доли зависли.

Если их наследники не вступили в наследство в течение 6 месяцев, эти доли могут быть признаны выморочным имуществом и отойти государству (муниципалитету).

Парализованный собственник не может подписать документы без участия нотариуса (нужен выезд нотариуса на дом и, возможно, рукоприкладчик, если человек не может двигать рукой).

Вам не нужно, чтобы они приезжали. В РФ (и в ЛНР как субъекте РФ) действует механизм дистанционных сделок или работы через представителей.

Живые собственники должны пойти к любому нотариусу в своем городе (в России или в ЛНР) и оформить доверенность на право продажи своей доли на имя человека, которому вы доверяете (но не на вас, так как покупатель не может быть одновременно представителем продавца).

Если оригиналы у лежачего собственника — их нужно забрать. Без них регистрация в Росреестре будет крайне затруднена. Если он парализован, к нему нужно вызвать нотариуса для оформления доверенности на передачу документов и продажу доли.

Для умерших - нужно выяснить, открывали ли их родственники наследственные дела. Если нет — доли «повисли», и купить их сейчас невозможно.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ)

Так как вы живете там много лет, платите за ЖКХ и содержите дом, у вас есть теоретическое право заявить в суде о приобретательной давности.

Нужно открыто и добросовестно владеть имуществом как своим в течение 15 лет (плюс 3 года срока исковой давности).

В ЛНР сейчас переходный период, и суды неохотно принимают такие иски, если у дома есть живые законные собственники. Если собственники известны — давность не работает, так как вы знаете, что дом чужой.

Если вы все же решите передать деньги по распискам сейчас (под честное слово), оформите это не как куплю-продажу, а как предварительный договор купли-продажи с передачей задатка.

Это даст вам право в будущем через суд требовать заключения основного договора (если собственники живы). Но это не решит вопрос с умершими.

Здравствуйте, уважаемая Мария!

Вариант покупки долей по распискам крайне рискован.

Во-первых, согласно ст 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). В расписке подпись ставит лицо, получающее деньги - один человек. Вам же нужно составить конкретно договор купли-продажи. Это требование закона. Иначе договор ничтожен и не порождает никаких прав и обязанностей ни для продавца, ни для покупателя. Вот если вы поставите и подпишите вместе догоаор купли-продажи, но продавец не явится в мфц на подачу документов на сделку, смодете обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п 3 ст 551 ГК РФ).

Во-вторых, если вы намекаете на оформление права собственности по ст 234 ГК РФ - это утопия. Срок владения жильем должен быть не менее 15 лет. Да и все равно положительное регение суда не гарантировано.

Эффективнее, дешевле и проще воспользоваться услугами риэлтора, либо юриста на основании нотариальной доверенности.

Здравствуйте, Мария!

_______

Оформить право собственности по простым распискам, даже удостоверенным нотариусом, в Вашей ситуации нельзя. Расписка о получении денег подтверждает факт расчетов, но не заменяет нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в праве собственности на дом и не является основанием для государственной регистрации перехода права в Росреестре. Суд, как правило, не признает право собственности только на основании расписок, если сама сделка не оформлена надлежащим образом.

Дом и доли в нем в ЛНР подлежат оформлению по законодательству РФ. Для перехода права собственности от каждого из дольщиков необходимы: волеизъявление собственника (или его законного/доверенного представителя), надлежаще оформленный договор и далее государственная регистрация перехода права (ст. 209, 218, 551, 551.1, 558, 131 ГК РФ, Закон о госрегистрации недвижимости № 218‑ФЗ).

Если оригиналы документов и право собственности оформлены на лежачего собственника, формальным выходом является оформление доверенности от него на представителя. Это может быть классическая нотариальная доверенность (нотариус выезжает к нему на дом) либо приравненная к нотариальной доверенность в случаях, прямо предусмотренных законом.

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Для сделок, требующих нотариальной формы (в том числе распоряжение долями в праве общей собственности на недвижимость, ст. 42 Основ законодательства о нотариате, п. 1 ст. 163, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, а также ст. 42.1 Закона № 218‑ФЗ), доверенность сама должна быть нотариально удостоверена либо приравнена к нотариально удостоверенной.

Пункт 2 статьи 185.1 ГК РФ прямо устанавливает, какие доверенности приравниваются к нотариально удостоверенным, в частности доверенности военнослужащих и некоторых других лиц, удостоверенные начальником военного медучреждения и т.п. В Вашем случае, если собственник просто лежачий дома и не относится к кругу лиц, перечисленных в п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, потребуется именно нотариальное удостоверение доверенности с выездом нотариуса к нему. Такая доверенность позволит представителю: получить у него оригиналы правоустанавливающих документов, заключить от его имени договор купли-продажи доли, подписать необходимые заявления для Росреестра.

Признание права собственности через суд без надлежаще оформленной сделки возможно лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом (например, приобретательная давность – ст. 234 ГК РФ), но к долям в только что унаследованном доме и при наличии живых собственников это, как правило, неприменимо. Само по себе фактическое проживание, ремонт и содержание двора, а также расписки о расчетах с собственниками, без оформленной в требуемой форме сделки не создают у Вас права собственности.

Юридически корректный путь❗ оформить на представителя доверенности от собственников (нотариальные или приравненные к ним по ст. 185.1 ГК РФ), заключить полноценные договоры купли-продажи долей и зарегистрировать переход права в порядке, установленном ГК РФ и Законом № 218‑ФЗ. Только после этого суд может рассматривать споры, например, о признании права на основании совершенной, но не зарегистрированной сделки, либо об устранении препятствий в регистрации, но не заменять собой саму сделку, совершенную «по распискам».

С уважением.

Добрый день, Мария.

1)Вы фактически владеете домом много лет, делаете ремонты, содержите его. Это может быть основанием для признания права собственности в суде (приобретательная давность), но это длительный и сложный процесс, который требует доказательств добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение 15 лет (ст. 234 ГК РФ).

-То, что каждый наследник оформил свою долю, означает, что право собственности юридически разделено.

2)вариант вижу такой: Расписки, заверенные нотариусом, и последующее признание права собственности через суд.

3)От каждого собственника, готового продать свою долю, взять расписку о получении денежных средств за продажу его доли в доме.

-Расписка должна быть нотариально заверена. Это подтвердит подлинность подписи продавца.

-После сбора всех (или большинства) расписок, вам придется обратиться в суд ЛНР (по месту нахождения имущества) с исковым заявлением о признании права собственности на доли, приобретенные по распискам.

4)согласно ст. 234 ГК РФ, Если вы владеете домом более 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно (и не как арендаторы), вы можете попробовать через суд признать право собственности по приобретательной давности. Но это сложный путь.

- Если умершие собственники не оформили свои доли, то их наследники должны были принять наследство. Если у вас есть какие-то документы, подтверждающие ваше фактическое принятие наследства от части умерших собственников, то это может быть основанием для суда.

5)Вариант с расписками, заверенными нотариусом, и последующим судом теоретически возможен, но крайне сложен и рискован.

-Попытаться организовать выезд нотариуса к каждому из собственников (или их представителям по доверенности, оформленной на дому).

-Параллельно пытаться получить дубликаты документов на дом.

Ситуация, когда сделка купли-продажи не состоялась из-за непредвиденных обстоятельств а собственники не могут лично участвовать в оформлении документов, является сложной.

Оформление расписок, заверенных нотариусом, может служить доказательством вашего намерения и фактической передачи денежных средств за доли в доме. Однако, согласно Гражданскому кодексу РФ, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Расписка сама по себе не является основанием для возникновения права собственности.

В случае невозможности оформить сделку купли-продажи в обычном порядке, вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на доли дома в силу приобретательной давности или на основании фактического принятия наследства (если применимо к вашей ситуации, например, если наследники не приняли наследство в установленный срок). Приобретательная давность (статья 234 Гражданского кодекса РФ) позволяет приобрести право собственности на недвижимое имущество, которым лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Отсутствие оригиналов документов у собственника, который находится в лежачем состоянии, создает существенное препятствие для оформления сделки и постановки дома на кадастровый учет. В таких случаях может потребоваться получение дубликатов документов или обращение в суд для установления фактов, имеющих юридическое значение.

Учитывая, что дом находится на территории ЛНР, необходимо учитывать особенности законодательства, применяемого на данной территории, особенно в переходный период. Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 N 5-ФКЗ "О принятии в РФ Донецкой Народной Республики и образовании в составе РФ нового субъекта - Донецкой Народной Республики" устанавливает, что законодательные акты РФ действуют на территории ДНР со дня принятия. Однако, применительно к вопросам наследования, могут применяться нормы, действовавшие на момент открытия наследства.

Статья 234 "Приобретательная давность". Эта статья позволяет приобрести право собственности на недвижимое имущество, которым лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Статья 1154 "Сроки принятия наследства". Определяет срок, в течение которого наследники могут принять наследство.

Статья 1155 "Принятие наследства по истечении установленного срока". Предусматривает возможность восстановления срока принятия наследства по уважительным причинам.

Увы, выкуп долей здесь уже невозможен, с учетом указанной ситуации.

Расписки не дает права на оформление права собственности.

Вам в суд надо выходить, можно по гражданскому иску в порядке приобретательной давности согласно ст. 234 ГК РФ.

Иск оформляется в порядке ст. 131-132 ГПК РФ.

Необходимо доказать факт пользования и распоряжения домом, расходы на ремонт и прочее. Свидетели (соседи), которые подтвердят ваше проживание в доме.

Либо выходить в рамках Особого производства в суд в порядке ст. 264 ГПК РФ, для установления права собственности на дом.

В целом, сможете добиться своего, оформить дом на себя на основании решения суда (ст. 13, 209 ГПК РФ).

У Вас все основания для этого имеются.

Доброго времени Мария!

По расписке невозможно, т.к. расписка сама по себе не передаёт право собственности на недвижимость — для этого нужен зарегистрированный договор купли-продажи (ст. 550 ГК РФ).

Единственный вариант, ( сразу отмечу шансы минимальные) это вы можете подать иск в суд ( по месту нахождения имущества) о признании права собственности за вами в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), ссылаясь на фактическое владение, ремонты и содержание дома.

Суды в подобных случаях признают права при доказательствах оплаты и отсутствии споров.

Однако без полного пакета документов (оригиналы у лежачего собственника) и согласия всех наследников риски отказа высоки — суд может потребовать присутствия продавцов или их представителей и т.д.

либо

оформить доверенность от собственника ст. 185 ГК РФ на представителя, вариант (нотариус выезжает к собственнику на дом)

Вывод: с учетом того что вы указали, смысла нет Вам Всем этим заниматься!

Мария, не сразу разобрала вашу ситуацию, была занята, ситуация сложная. Чтобы вам дать дельный совет нужно больше информации. Если деньги передавались, расписки обязательно сохраните. Желательно, взять у собственника, у которого документы на дом и доверенность, пусть не действующая, все документы. Всем живым выписать новые доверенности для продажи. После умерших - от наследников.

Можете обратиться за консультацией в личные сообщения, по телефону, думаю выход из положения, хотя бы в части можно найти.

Ст218 ГК РФ,

С уважением.

Во-первых, приватизированный дом на территории ЛНР перешёл в вашу личную собственность вместе с оформлением долей всеми наследниками. Каждый собственник получил свидетельство о праве собственности, следовательно, вы приобрели законную возможность распоряжаться своими частями имущества.

Сейчас главная сложность заключается в отсутствии физической возможности собрать всех собственников для совершения сделки купли-продажи. Законодательство предусматривает способы преодоления таких препятствий.

Один из вариантов — подача искового заявления в суд о признании права собственности на доли остальных собственников. Это допустимо, если остальные владельцы письменно подтверждают согласие на сделку и отказываются принять личное участие в её совершении.

Другой вариант — составление доверенностей на представителя, который действует от имени всех собственников. Такая доверенность должна быть нотариально заверена каждым владельцем, включая лежачего больного, что можно организовать через нотариуса с выездом на дом.

Суд примет положительное решение, если доказано, что вы добросовестно пользовались имуществом, вкладывали средства в его содержание и улучшение. Подобная позиция поддерживается судебной практикой.

Оформление покупки частей дома по расписке, заверенной нотариусом, допустимо, но для полноценного перехода права собственности необходима регистрация сделки в Росреестре.

Здесь возникает препятствие в виде отсутствия оригиналов документов у вас. Эту проблему придётся решать в судебном порядке, доказывая невозможность получения подлинников иным способом.

ст.185-185.1 ГК РФ