Можно ли купить дом по сертификату сироты, если он перестроен без уведомления?

Здравствуйте, Дмитрий.

Такой перестроенный дом должен быть "учтен" в Росреестре. Если нет его там, то и вам будет отказано.

Здравствуйте!

Да, можно, если дом оформлен как жилой, пригоден для проживания и соответствует ст. 15 ЖК РФ; по сертификату допускается покупка благоустроенного дома (ст. 8.1 Закона № 159-ФЗ). Но реконструкцию 2002 года лучше сначала узаконить и внести в ЕГРН. Чтобы ответить точнее: дом и земля стоят на кадастре, есть выписка ЕГРН? Дом не признан аварийным?

Купить такой дом по сертификату будет крайне сложно, а без приведения документов в порядок — невозможно.

Вот основные причины и что нужно сделать:

Главные риски

* Износ здания: Для органов опеки и соцзащиты год постройки — 1966. По документам дому 60 лет. Если процент износа в техпаспорте превышает установленную норму (обычно более 40-50%), сделку не одобрят.

* Незаконная перепланировка/реконструкция: То, что дом был «полностью перестроен» в 2002 году без регистрации, — это юридическая проблема. Если фактическая площадь или конфигурация дома не совпадают с документами, комиссия это увидит при осмотре и откажет.

* Пригодность для проживания: Дом должен быть признан жилым и благоустроенным. Наличие газа и воды — плюс, но они также должны быть оформлены официально.

Что нужно сделать продавцу (или вам) перед покупкой:

1. Актуализировать техпаспорт: Нужно вызвать кадастрового инженера, чтобы он зафиксировал реальное состояние дома и его «омоложение» (реконструкцию).

2. Узаконить реконструкцию: Если менялись несущие стены или площадь, это нужно внести в Росреестр.

3. Получить справку об износе: Убедиться, что по документам дом не является ветхим или аварийным.

Совет: Прежде чем вносить залог, возьмите копии документов на дом и сходите на консультацию в орган, который выдал сертификат (обычно это соцзащита или администрация). Они сразу скажут, пройдет ли объект 1966 года по их критериям.

Неузаконенная перестройка делает покупку по сертификату невозможной без легализации объекта.

Скорее всего не получится. Для боле точного ответа нужно видеть документы на дом.

Жилье, приобретаемое за счет средств федерального или регионального бюджета (по сертификату или по договору найма специализированного жилого фонда), должно соответствовать строгим требованиям:

дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания. Наличие газа и воды — это плюс, но не главная проблема.

Обычно региональные нормативы запрещают покупать жилье с износом более 30-50% (в зависимости от региона). Дом, формально построенный в 1966 году, даже после перестройки, будет иметь высокий «документальный» возраст. Экспертиза (оценка) скорее всего признает его ветхим.

Цена не должна превышать среднерыночную стоимость квадратного метра, установленную в регионе.

Тот факт, что дом в 2002 году был полностью перестроен, но «некуда не сообщалось», для юристов и органов опеки звучит как «самовольная реконструкция» (самострой).

Вот с чем вы столкнетесь при попытке покупки (особенно если вы — сам сирота, пытающийся использовать сертификат, или покупатель, который хочет продать такой дом сироте):

Несоответствие документов: В ЕГРН (выписке из Росреестра) указан дом 1966 года постройки, с определенной площадью. Если в 2002 году дом разобрали и построили заново (или капитально перестроили), текущая площадь, этажность или материалы стен, скорее всего, не совпадают с документами.

Если вы — ребенок-сирота, и хотите потратить сертификат на этот дом, администрация (орган опеки и жилищный отдел) не согласует сделку. Их обязанность — проверить юридическую чистоту объекта. Дом с незаконной реконструкцией, с расхождениями в документах, они пропустить не могут. Это нарушение прав сироты.

Если сертификат используется как часть суммы, а остальное — ипотека, банк также откажет в выдаче кредита под залог объекта с незарегистрированной перепланировкой/реконструкцией.

Возможность покупки дома по сертификату ребёнка-сироты в ситуации, когда дом был полностью перестроен в 2002 году без уведомления соответствующих органов, зависит от нескольких факторов. Ключевое значение имеет соответствие дома установленным законодательством требованиям к приобретаемому жилому помещению.