Приватизация и разделение долей недвижимости:

Question

Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста
1. Два собственника 1/2 доли у каждого на землю и на дом
2. По Нотариально заверенной доверенности (от 2-го собственника) Первый собственник продает и землю и дом своей маме.
Соответственно, - собственники сейчас ранее Первый собственник и его мама.
Первый собственник хочет достроить дом и присоединить землю к уже имеющейся недвижимости. (мама не возражает).
Вопрос:
1. Если ранее везде доли были по 1/2, то в дальнейшим доли будут пересмотрены или же так же останется 1/2 каждому?
2. И если выше упомянутый 2-й собственник решит обанкротиться, как потом могут быть пересмотрены доли после выше указанных действий?

Каравайцева Елена Александровна · Accepted Answer

Право на увеличение доли предусмотрено п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли.

Алекс И.И. · Answer

Рассмотрим вашу ситуацию по пунктам.

**1. Текущая ситуация и продажа доли:**
Изначально было два собственника, каждый с 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. Второй собственник выдал нотариально заверенную доверенность первому собственнику, который продал обе доли (и землю, и дом) своей матери. В результате сейчас собственниками являются первый собственник (оставшийся) и его мать. Поскольку была продана вся доля второго собственника (1/2), доли теперь распределены так: у первого собственника — 1/2, у матери — 1/2. Это фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на основании договора купли-продажи и регистрации перехода права.

**2. Достройка дома и её влияние на доли:**
Первый собственник планирует достроить дом (например, сделать пристройку или надстройку), а мать не возражает. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 245), если один из сособственников за свой счёт производит неотделимые улучшения общего имущества (как достройка), это может повлиять на размер долей. Ключевые моменты:
- **Неотделимые улучшения** (например, увеличение площади дома) считаются частью общего имущества.
- Если улучшения сделаны за счёт средств одного собственника (первого собственника) и с согласия других (матери), доли могут быть пересмотрены по соглашению между собственниками или в судебном порядке, если согласия нет.
- На практике, после достройки, доли могут измениться пропорционально вкладу в улучшение. Например, если первый собственник инвестирует в достройку, его доля может увеличиться, а доля матери — уменьшиться, но это требует оформления (например, через соглашение о перераспределении долей или суд).
- Без такого оформления доли формально останутся прежними (по 1/2), но при продаже или разделе стоимость будет учитывать улучшения.

**3. Банкротство второго собственника (продавшего долю):**
Второй собственник уже продал свою долю матери по доверенности, поэтому он больше не является собственником. Его банкротство как физического лица не повлияет напрямую на доли в этом доме, так как эта недвижимость уже не входит в его имущественную массу (она была отчуждена до банкротства). Однако:
- Если сделка купли-продажи доли будет оспорена в рамках процедуры банкротства (например, как подозрительная или совершённая в ущерб кредиторам), это может привести к признанию её недействительной. Но это маловероятно, если сделка была совершена на возмездной основе и по рыночной цене.
- В целом, после продажи, второй собственник не имеет прав на дом, и его банкротство не пересмотрит доли между текущими собственниками.

**Резюме:**
- После продажи доли вторым собственником, доли остаются по 1/2 у первого собственника и его матери, если не было иных соглашений.
- Достройка дома может привести к пересмотру долей, если стороны оформят это документально (соглашение) или через суд, учитывая вклад в улучшения.
- Банкротство второго собственника не повлияет на доли, так как он уже не владеет имуществом, но стоит убедиться в чистоте сделки купли-продажи.

**Рекомендация:** Обратитесь к юристу для консультации по оформлению соглашения о перераспределении долей после достройки и проверки сделки купли-продажи на предмет рисков в случае банкротства. Это поможет избежать споров и закрепить права в ЕГРН.

Озереденко Светлана Николаевна · Answer

Здравствуйте.
1. Вы можете обратиться к кадастровому инженеру и через соглашение выделить доли в натуре, это позволит уйти от общедолевой собственности и признать за долями части дома. Потом, после, можно пристраивать свою часть. И при банкротстве часть мамы не пострадает ни как.
2. Если не сделать реальный раздел, то будет доля мамы под вопросом.

Цехер Григорий Яковлевич · Answer

Предупреждение.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Могут остаться, могут поменяться, как договорится

Грачёв Георгий Владимирович · Answer

Доли останутся 1/2, пока стороны не заключат соглашение о перераспределении.

Меснянкина Василиса Николаевна · Answer

Здравствуйте! В такой ситуации важно заранее проверить сделку, доли и риски банкротства второго собственника. Нужно составить правовое заключение и проект соглашения, чтобы потом не потерять имущество.

Горбунова Инга Викторовна · Answer

1. Изменение размера долей по соглашению собственников. Если собственники желают, могут оставить размер долей прежним. Если договорятся, могут изменить.
2. Банкротство одного собственника не затронет долю другого собственника.

Працко Виталий Александрович · Answer

Приватизация и разделение долей недвижимости возможно

Приватизация и разделение долей недвижимости:

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Наследство после приватизации - разделение долей между собственниками или возможность наследования?

Разделение долей недвижимости и возможность освобождения от запрета на сделки - правомерность отказа

Правда ли, что нельзя реализовать разделение долей- (сейчас - совладельцы собственности без разделения долей - частный сектор)

Возможна продажа дома, купленного на средства материнского капитала без разделения долей на детей

Брачный договор о разделении долей недвижимости - новые кадастровые номера или просто удостоверение у нотариуса?

Нужен образец заполнения соглашения разделения долей недвижимости.

Способы разделения долей недвижимости при использовании материнского капитала

Затруднения с регистрацией договора разделения долей недвижимости и проблемы с получением документа из службы судебных приставов

Возможность продажи комнаты, купленной по материнскому капиталу

Проблемы с разделением долей при разводе - Как заставить бывшего супруга оформить обязательство по разделению долей в доме

Приватизация и разделение долей в муниципальной 2-комнатной квартире, где зарегистрированы мать и сын без пенсии

Приватизация и разделение долей в муниципальной квартире - права бывшего супруга и возможность компенсации

Поиск решений после смерти родителей - продажа недвижимости и разделение долей в родительском доме

Право на приватизацию квартиры - разделение долей между детьми

Влияет ли подпись на исковом заявлении о разводе на возможность подачи иска на разделение долей в недвижимости?

Разделение долей при приватизации неприватизированной квартиры - учет прописанных лиц и их доли.

Вопросы по улучшению условий проживания в муниципальной квартире - приватизация, разделение и обмен

Опекун ребёнка-сироты и инвалида обращается с вопросами о квартире - приватизация, разделение платежей

Консультация по жилищному вопросу - приватизация, разделение квартир и другие вопросы

Требуется ли в этом случае предварительное разделение долей в приватизации?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59