Можно ли снести дом на участке в зоне ЕЗРЗ-5 при покупке с торгов?

Согласно Градостроительному кодексу РФ , снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника или на основании решения суда или органа местного самоуправления.

Здравствуйте

По общему правилу любой снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст.55.30 ГрК РФ).

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации.

Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

В этой связи снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, в том числе на участке в зоне ЕЗРЗ-5 при покупке с торгов.

Таким образом с юридической точки зрения вне зависимости от того что согласно выписки из егрн там есть ограничения, в том числе, участок попадает в зону ЕЗРЗ-5, не лишает возможности снести дом на участке в зоне ЕЗРЗ-5 при покупке с торгов.

Всего доброго!

Реконструкция/строительство - в рамках фундамента.

Но замучаетесь все это согласовывать

На основании анализа Постановления Правительства Ростовской области от 25.12.2023 № 964 ситуация следующая.

1. Что говорит документ о сносе:

В пункте 13 Постановления (общие положения для всей объединенной зоны охраны) прямо указано: разрешается снос зданий, строений и сооружений, не являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, ценными объектами историко-градостроительной среды

2. Статус вашего дома:

Из перечня ценных объектов историко-градостроительной среды (приложение к Постановлению) по переулку Журавлева указаны только дома: 17, 19, 20, 20/1, 34, 42.

Адреса 45/103 (или 49) в этом перечне НЕТ. Следовательно, дом не относится к ценным объектам историко-градостроительной среды.

3. Специфика зоны ЕЗРЗ-5:

В разделе 7 для зоны ЕЗРЗ-5 установлены ограничения:

- запрещается при реконструкции изменение существующих высотных параметров;

- запрещается использование ярких цветов фасадов;

- разрешается ремонт, капитальный ремонт, реконструкция без увеличения высоты;

- разрешаются пристройки не выше 15 метров

4. Вывод:

Поскольку ваш дом:

- не является объектом культурного наследия;

- не входит в перечень ценных объектов историко-градостроительной среды;

СНОС ДОМА РАЗРЕШАЕТСЯ на основании пункта 13 Постановления № 964.

Однако для нового строительства на этом участке будут действовать ограничения зоны ЕЗРЗ-5: можно строить только пристройки к существующим зданиям высотой не выше 15 метров. Полноценное новое строительство после сноса в этой зоне не предусмотрено.

Рекомендация: Перед покупкой получите официальное разъяснение в уполномоченном органе охраны объектов культурного наследия Ростовской области о возможности сноса конкретного дома и параметрах возможного нового строительства на участке.

Здравствуйте.

Вы находитесь в зоне ЕЗРЗ-5 (Единой зоны регулирования застройки). Цель такой зоны – сохранение исторического облика территории, даже если на вашем конкретном участке нет официального памятника.

Первый скрин («Что можно и что нельзя»): Этот список разрешенных видов работ (ремонт, реконструкция, пристройка) является основным градостроительным регламентом для всех участков в зоне. Он означает, что любое строительное вмешательство должно соответствовать историческому характеру района.

Второй скрин (описательная часть): Здесь содержится ключевое для вас исключение. Если на участке нет ОКН, то демонтаж (снос) существующих зданий возможен. Это не противоречит первому пункту, а дополняет его: снос – это не вид строительства, это подготовка территории.

Пошаговый алгоритм действий и юридические риски:

Ваше право на снос будет реализовано следующим образом:

Приватизация/получение права собственности: После покупки на торгах и оформления земли в собственность.

Подготовка проекта: Для сноса дома вам, скорее всего, потребуется не "разрешение на строительство", но проект организации демонтажа и, в будущем, проект нового строительства, который должен строго соответствовать требованиям зоны ЕЗРЗ-5 (высота, стиль, материалы, цветовые решения и т.д.).

Вы должны обратиться в орган, ответственный за охрану объектов культурного наследия в Ростове-на-Дону (часто это региональное Министерство культуры или специальный комитет). Они проверят, что ваш дом действительно не является ОКН или "выявленным объектом", и согласуют демонтаж, а впоследствии – параметры нового строительства.

Получение разрешения на строительство (для нового дома): После согласования проекта нового дома с органами охраны ОКН, вам необходимо получить стандартное разрешение на строительство в местной администрации (Управлении архитектуры и градостроительства), согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

⚠️ Ключевые риски и ограничения:

Нельзя построить "что захочу". Новый дом должен будет полностью соответствовать историческому контексту: определенная высота, архитектурный стиль, возможно, даже тип кровли и окон.

Рекомендации перед покупкой:

Обратитесь в официальные органы. Запросите письменное предварительное разъяснение от органа охраны ОКН Ростовской области и Управления архитектуры г. Ростов-на-Дону. Спросите: "Каков порядок сноса не являющегося ОКН дома и получения разрешения на новое строительство на участке кад. № … в зоне ЕЗРЗ-5?".

Включите расходы на проектирование и согласование в финансовый план. Они могут быть значительными.

Таким образом, снести дом вы сможете, но путь к строительству нового будет регулируемым и требует тщательного соблюдения регламентов, установленных для сохранения исторической среды города.

С уважением Светлана Б

Если участок действительно находится в зоне ЕЗРЗ-5, это обычно не означает автоматический запрет на снос дома, если сам дом не является объектом культурного наследия и не признан выявленным ОКН.

Но новое строительство “с нуля” после сноса может быть сильно ограничено или потребовать согласования, потому что в зоне регулирования застройки действуют специальные градостроительные регламенты.

По найденному описанию зоны ЕЗРЗ-5 в постановлении Ростовской области это зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом “ограниченного преобразования”, где правила в первую очередь направлены на сохранение историко-градостроительной среды, а не на полный запрет любых действий.

То есть логика обычно такая: эксплуатация, ремонт, реконструкция, пристройки — возможны в рамках регламента, а вот новое строительство, изменение параметров и внешний облик могут быть ограничены.

Если дом не ОКН и не выявленный ОКН, снести его, скорее всего, можно.

Если снести, то строить потом что угодно нельзя; новый дом должен укладываться в режим ЕЗРЗ-5 и градостроительные ограничения.

Реконструкция/ремонт/пристройка обычно юридически безопаснее, чем полный снос с последующим новым строительством.

Основание:

Градостроительный Кодекс Российской Федерации:

Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ

Здравствуйте, Сергей!

Снос дома на участке в зоне ЕЗРЗ-5 возможен, но только при соблюдении строгих условий, главное из которых — признание дома аварийным в установленном законом порядке с положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы. Если дом просто старый, ветхий, но не признан аварийным - снос запрещён.

1. Правовая природа зоны ЕЗРЗ-5

Зона ЕЗРЗ-5 (единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности) входит в состав объединённой зоны охраны объектов культурного наследия исторической части г. Ростова-на-Дону, установленной Постановлением Правительства Ростовской области от 25 декабря 2023 г. № 964.

Согласно ст. 34 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», зоны охраны объектов культурного наследия включают: охранную зону, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ), зону охраняемого природного ландшафта. ЕЗРЗ-5 является разновидностью ЗРЗ, в границах которой устанавливаются особые градостроительные регламенты, ограничивающие хозяйственную деятельность в целях сохранения исторической среды.

2. Федеральное законодательство - общие правила сноса в зонах охраны

На федеральном уровне ключевым документом является Федеральный закон № 73-ФЗ (ст. 34.1, п. 1), который устанавливает, что в границах защитной зоны объекта культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением параметров (высоты, количества этажей, площади). Применительно к сносу зданий, не являющихся объектами культурного наследия, федеральный закон оставляет регулирование на уровне градостроительных регламентов, утверждаемых региональными и местными актами.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 55.31) устанавливает общий порядок сноса объектов капитального строительства. Однако в зонах охраны объектов культурного наследия действуют дополнительные ограничения: зоны охраны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

3. Что прямо установлено Постановлением № 964 для зоны ЕЗРЗ-5

Анализ нормативного акта позволяет сделать следующие выводы о сносе в зоне ЕЗРЗ-5:

3.1. Общее правило - снос запрещён для «исторических зданий»

В типовых требованиях к зонам регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ) содержится прямой запрет на:

«снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки ветхих и аварийных в соответствии с установленным порядком».

3.2. Единственное исключение - аварийные здания

Из того же пункта следует, что разборка ветхих и аварийных зданий допускается, но только «в соответствии с установленным порядком».

Это означает, что:

дом должен быть официально признан аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке;

требуется соблюдение процедур, установленных законодательством (включая возможную государственную историко-культурную экспертизу);

для зданий, обладающих признаками объекта культурного наследия (даже если они ещё не включены в реестр), установлен отдельный запрет на снос в течение срока, необходимого для принятия решения об их включении в перечень выявленных объектов либо об отказе.

3.3. Прямые запреты в зоне ЕЗРЗ-5

Помимо ограничений на снос, для зоны ЕЗРЗ-5 установлены и другие важные ограничения:

запрещено изменение существующих высотных параметров при реконструкции зданий;

запрещено использование ярких цветов (красного, жёлтого, зелёного, голубого, фиолетового, оранжевого, синего) в цветовом решении фасадов при ремонте, капитальном ремонте, реконструкции.

3.4. Разрешённые виды работ

В зоне ЕЗРЗ-5 разрешаются:

снос зданий, строений и сооружений, не являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, ценными объектами историко-градостроительной среды;

строительство, ремонт, реконструкция сетей инженерно-технического обеспечения подземным способом;

ремонт, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства без увеличения существующей высоты;

пристройки к существующим зданиям (увеличение планировочных характеристик) не выше 15,0 метра.

3.5. Что значит «не являющихся ценными объектами»?

Формулировка, на которую вы ссылаетесь во втором скрине, действительно важна: «Разрешается снос зданий, строений и сооружений, не являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, ценными объектами историко-градостроительной среды».

Это создаёт дополнительную категорию защищённых объектов - «ценные объекты историко-градостроительной среды». Ваш дом может не входить в реестр объектов культурного наследия, но при этом быть отнесён к «ценным объектам историко-градостроительной среды» согласно перечню, утверждённому Постановлением № 964. Это принципиальный момент, который требует проверки.

4. Главный риск: статус вашего дома

Вы указываете, что «дом в список объектов культурного наследия не попадает». Однако это не снимает всех рисков, поскольку:

Выявленные объекты культурного наследия - это объекты, не включённые в реестр, но в отношении которых принято решение о включении в перечень выявленных. Если ваш дом имеет признаки объекта культурного наследия, снос может быть запрещён в течение срока принятия решения.

Ценные объекты историко-градостроительной среды - самостоятельная категория охраняемых объектов, которая может включать здания, не являющиеся объектами культурного наследия в формальном смысле, но представляющие ценность для исторической среды. Согласно Постановлению № 964, утверждён Перечень ценных объектов историко-градостроительной среды, расположенных в исторической части г. Ростова-на-Дону. Вам необходимо проверить, включён ли ваш дом в этот перечень.

Даже если дом не является объектом культурного наследия и не включён в перечень ценных объектов, снос возможен только при условии, что дом не подпадает под категорию «историческое здание» по смыслу градостроительного регламента (прямой запрет сноса исторических зданий) или если он признан аварийным.

5. Порядок признания дома аварийным

Если вы планируете снос на основании аварийности, необходимо пройти процедуру, установленную Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Для зданий, расположенных в зоне охраны объектов культурного наследия, дополнительно может потребоваться:

заключение государственной историко-культурной экспертизы (п. 3 требований к градостроительным регламентам в охранных зонах);

согласование с органом охраны объектов культурного наследия.

6. Риски, связанные с приобретением участка с торгов по банкротству

Приобретение имущества на торгах по банкротству имеет свои особенности:

Вы принимаете имущество «как есть» — все ограничения, обременения и запреты переходят к новому собственнику. Нахождение участка в зоне ЕЗРЗ-5 является публичным ограничением, о котором вы были уведомлены через выписку из ЕГРН.

Обременения, связанные с зоной охраны, не могут быть оспорены по основанию «незнания» — они действуют в силу закона независимо от того, кто является собственником.

Отсутствие у дома статуса объекта культурного наследия не гарантирует отсутствия ограничений на снос — достаточно отнесения дома к «ценным объектам историко-градостроительной среды» или признания его «историческим зданием» по смыслу градостроительного регламента.

7. Практические шаги перед покупкой

Запросите в органе охраны объектов культурного наследия Ростовской области письменное заключение о статусе вашего дома (включён ли он в перечень выявленных объектов, перечень ценных объектов историко-градостроительной среды, а также о допустимости сноса).

Проверьте выписку из ЕГРН на предмет иных обременений, помимо ЕЗРЗ-5.

Проведите независимое техническое обследование дома для определения степени износа и возможности признания его аварийным.

Оцените судебную практику по аналогичным спорам в Ростове-на-Дону - как правило, суды строго подходят к вопросу сноса зданий в исторической части города, даже если формально дом не является объектом культурного наследия.

Примите во внимание экономическую целесообразность: если снос будет запрещён, вы станете собственником участка, на котором нельзя построить новое здание (высотные параметры зафиксированы, реконструкция без увеличения высоты), а ремонт существующего дома будет ограничен по цветовой гамме фасадов.

Зона ЕЗРЗ-5 — это зона охраны объектов культурного наследия. Согласно ст. 107 Земельного кодекса РФ, в таких зонах устанавливаются ограничения на использование земельных участков.

В частности, снос объектов возможен только в случае, если это не противоречит установленным ограничениям и если объект не является памятником культурного наследия.

Согласно Постановлению РО от 25.12.2023 № 964, если на участке нет объекта культурного наследия, его можно снести. Поскольку ваш дом не входит в список объектов культурного наследия, вы имеете право на его снос.

Однако, важно учитывать, что любые действия с объектом в зоне ЕЗРЗ-5 должны соответствовать требованиям, установленным для данной зоны.

После приватизации земли вы сможете распоряжаться участком и объектом на нём, но с учётом ограничений, установленных для зоны ЕЗРЗ-5. Это означает, что вы можете снести дом, если он не является объектом культурного наследия, но все работы должны проводиться в соответствии с градостроительными регламентами, установленными для данной зоны.

Сергей, здравствуйте! 🤝

просто так снести дом нельзя — зона ЕЗРЗ-5 жёстко регламентирует строительные работы. Возможность сноса зависит от статуса дома и соблюдения градостроительных регламентов.

Для зоны ЕЗРЗ-5 официально разрешены:

- ремонт, капитальный ремонт и реконструкция объектов капитального строительства без увеличения высоты;

- пристройки к существующим зданиям (с ограничением по высоте — не выше 15 м)

- восстановление (регенерация) историко-градостроительной среды (включая воссоздание утраченных элементов) ;

- снос только диссонирующих объектов (то есть построек, которые нарушают исторический облик района) .

Запрещено:

- изменение высотных параметров при реконструкции ;

- использование ярких цветов (красный, жёлтый, зелёный и др.) в отделке фасадов ;

- новое строительство с превышением лимита по высоте (более 15 м).

♦︎ Вы указали, что дом не входит в список объектов культурного наследия. Это важно, но не является автоматическим разрешением на снос.

Согласно обновлённому проекту объединённой зоны охраны (2023 г.):

- исторически ценные градоформирующие объекты (ЦГФО) можно сносить только с последующим воссозданием (если здание в аварийном состоянии) ;

- обычные постройки могут подлежать сносу лишь как «диссонирующие объекты» — то есть если они нарушают историко-градостроительный облик зоны.

Что делать владельцу участка?

- запросить справку о статусе здания в комитете по охране объектов культурного наследия Ростовской области или в Росреестре — уточнить, относится ли дом к ЦГФО или иным охраняемым элементам среды.

- провести историко-культурную экспертизу здания (если статус не определён).

Экспертиза установит, является ли дом частью историко-градостроительной среды или может считаться диссонирующим объектом.

Если дом не является ЦГФО и признан диссонирующим:

- подготовить проект сноса и замещения (если требуется воссоздание элементов среды);

- получить разрешение в комитете по охране объектов культурного наследия;

- согласовать проект с другими инстанциями (СЭС, пожарная служба и т. д.).

Если дом входит в ЦГФО:

- снос запрещён без воссоздания;

- возможны только ремонт/реконструкция в рамках сохранённого облика.

♦︎ Если дом не охраняется, но не признан диссонирующим:

- снос не разрешён без дополнительных обоснований (например, аварийности с заключением экспертизы).

Дополнительные нюансы

Коммунальные и инженерные работы (замена сетей, укрепление фундамента и т. п.) разрешены, но только подземным способом .

Временные конструкции (навесы, ограждения до 2 м) допускаются, но не заменяют полноценный снос.

Судебная практика: самовольный снос в охранных зонах влечёт административную ответственность и обязанность восстановить облик среды за счёт нарушителя .

Постановление Правительства РО от 25.12.2023 № 964 (с изменениями от 26.11.2025 № 144);

ФЗ «Об объектах культурного наследия» от 25.06.2002 № 73-ФЗ;

Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (Постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972).

Смотрите, участок с кадастровым номером 61:44:0040442:73, попавший в зону ЕЗРЗ-5 (единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности), действительно имеет ограничения, установленные Постановлением Правительства Ростовской области от 25.12.2023 года № 964.

Данные ограничения касаются использования земельного участка и объектов капитального строительства на нём.

Зоны ЕЗРЗ-1–ЕЗРЗ-5 созданы в рамках объединённой зоны охраны объектов культурного наследия исторической части Ростова-на-Дону.

Их цель это сохранение историко-градостроительной среды и объектов культурного наследия. В таких зонах действуют особые требования к градостроительным регламентам, которые ограничивают виды деятельности и параметры застройки.

Согласно приложению 2 к Постановлению №964, в границах зон ЕЗРЗ (включая ЕЗРЗ-5) запрещается:

возводить объекты капитального строительства, не связанные с благоустройством парков, скверов, бульваров, набережной;

осуществлять земляные работы, приводящие к изменению общего характера рельефа территории (кроме восстановления нарушенных участков исторического рельефа);

вырубать деревья (за исключением санитарных и реконструктивных вырубок);

устраивать глухие ограждения (кроме временных при проведении строительных работ, реконструкции и ремонте существующих зданий);

размещать автостоянки для постоянного хранения автомобилей.

Разрешается:

проводить работы по благоустройству территорий (парков, скверов, бульваров, набережной);

проводить работы по вертикальной планировке и инженерной подготовке, включая работы по сохранению и восстановлению особенностей рельефа;

размещать малые архитектурные формы, отдельно расположенные скульптуры, скульптурные группы и композиции, аттракционы;

проводить работы по озеленению территории, включая устройство клумб, цветников, газонов;

устраивать аллейные посадки зелёных насаждений, формирующих композиционное пространство улиц, парков, скверов, площадей, не нарушающих восприятие объектов культурного наследия.

В описательной части Постановления № 964 действительно упоминается, что если на участке нет объекта культурного наследия, его можно снести.

Но это не означает разрешения на снос, необходимо учитывать ряд условий:

Если дом не является объектом культурного наследия (что подтверждается отсутствием в соответствующих реестрах), это открывает возможность для его сноса. Но сам факт отсутствия в списке объектов культурного наследия не даёт автоматического права на демонтаж без дополнительных разрешений.

Даже если дом не является объектом культурного наследия, его снос может быть ограничен общими требованиями к зонам регулирования застройки.

Например, если снос нарушит историко-градостроительный облик территории или приведёт к изменению разрешённого использования участка, это может быть запрещено.

Необходимость получения разрешений. Снос объекта капитального строительства, особенно в зоне с особыми условиями использования территории, обычно требует согласования с уполномоченными органами.

В частности, может понадобиться разрешение от органов, отвечающих за охрану объектов культурного наследия, или других компетентных инстанций.

Если дом является самовольной постройкой (возведён с нарушением градостроительных норм), его снос может быть инициирован через суд.

Но это если право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН, снести его во внесудебном порядке местные власти не вправе.

Перед принятием решения о сносе дома рекомендуется:

Изучить текст Постановления № 964 и приложения к нему, так как там могут быть дополнительные ограничения, касающиеся конкретного участка.

Получить градостроительный план земельного участка, он содержит информацию о разрешённых видах использования и ограничениях.

Обратиться в органы, ответственные за охрану объектов культурного наследия (например, в комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области), чтобы уточнить, нет ли на участке скрытых ограничений или требований.

Таким образом, нарушение установленных ограничений может привести к административной ответственности, а самовольный снос объекта к судебным разбирательствам и обязательству восстановить положение, существовавшее до нарушения права.

Постановление Правительства Ростовской области от 25.12.2023 № 964 "Об установлении объединенной зоны охраны объектов культурного наследия исторической части города Ростов-на-Дону и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон", ст. 55.30 ГрК РФ

Ссылки на источник информации:

docs.cntd.ru

https://base.garant.ru/408292443/

www.donland.ru

Добрый вечер, Сергей.

1)Вы абсолютно правы: то, что дом не является ОКН (памятником архитектуры), это большой плюс. Но в Ростове, как и во многих исторических городах, существует понятие «Исторически ценный средовой объект» или «Ценная историческая среда».

-Даже если ваш дом не является памятником, он может входить в состав исторической застройки. В постановлениях об утверждении ЕЗРЗ (Единых зон охраны) часто прописывается запрет не только на снос памятников, но и на снос объектов, формирующих «историческую среду».

2)Вы приводите аргумент из описательной части постановления: «если на участке нет объекта культурного наследия, то его можно снести». Даже если это так, право на снос не означает автоматического права на новое строительство в том виде, в котором вы хотите.

3)В зонах ЕЗРЗ-5 действуют жесткие градостроительные регламенты, которые ограничивают:

-Высотность

-Стилистику

-Материалы и отделку

То есть вы можете снести старый дом, но построить на его месте «современный коттедж» вам могут просто не дать — потребуют построить «копию» или здание в «историческом стиле».

4)Письменный запрос в Комитет по охране ОКН Ростовской области

-Запрос в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону

-Анализ постановления № 964

5)Если в ответе Комитета будет указано, что дом является «исторически ценным средовым объектом» — снос будет невозможен. Если же объект не включен в перечни ценных объектов в приложении к Постановлению № 964, то снос теоретически возможен, но новое строительство будет строго ограничено по параметрам (высота, стиль).

Здравствуйте!

Снести дом, скорее всего, сможете. А вот построить на его месте новый - большой вопрос.

Исходя из документов - снести можно. Закон прямо разрешает снос зданий, если они одновременно не являются:

* Объектами культурного наследия (ОКН);

* Выявленными ОКН;

* Ценными объектами историко-градостроительной среды (ЦОФЗ).

Только нужно обязательно проверить, не входит ли этот адрес в тот самый «Перечень ценных объектов историко-градостроительной среды...», который упоминается в конце первого фрагмента. Если он в этом перечне , то сносить нельзя, только реставрировать. Если его там нет, то снос законен.

Если будете сносите дом под ноль (снимаете с кадастрового учета), участок становится пустым. Дальше нужно получать разрешение (уведомление) на строительство нового дома. А теперь посмотрите внимательно на регламент зоны ЕЗРЗ-5 (п. 7.1 и 7.2), который прислали. Там регламентируются ремонт, реконструкция и пристройки.

Там ни слова не сказано про "строительство" новых зданий. Если в полном тексте Постановления в разделе про зону ЕЗРЗ-5 нет пункта, разрешающего "строительство объектов капитального строительства" (и не указаны их параметры), то, снеся дом полностью, получите пустой участок, на котором вам не разрешат построить ничего нового. Вам просто откажут в выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства.

В таких жестких зонах охраны (как ЕЗРЗ-5), логика властей следующая - они хотят сохранить сложившийся силуэт улицы. Поэтому они запрещают менять высоту зданий. Если купите этот участок, ваш путь это не снос и новое строительство, а реконструкция.

Вам по регламенту разрешено делать реконструкцию здания. При этой реконструкции вы не имеете правасделать дом выше, чем он был до этог. Имеете право расширить вширь, сделав пристроцку. Фасад нельзя красить в яркие цвета(перечислены в п. 7.1).

Нормативная база - градостроительный кодекс и Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

Всем спасибо за ответы! жаль можно выбрать только один лучший.