Как изменить вспомогательный вид разрешенного использования на основной при ограничениях СЗЗ?

Здравствуйте!

Вспомогательный вид разрешённого использования (ВРИ) нельзя перевести в основной. Согласно законодательству, вспомогательный вид устанавливается только как дополнение к основному или условно разрешённому виду использования и не может заменять их.

Почему это невозможно

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Классификатором видов разрешённого использования земельных участков (утверждён приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), вспомогательный ВРИ:

не регистрируется в ЕГРН;

не может быть выбран в качестве единственного вида использования участка;

применяется только совместно с основным или условно разрешённым видом.

Это означает, что даже если текущий вспомогательный ВРИ (например, код 4.9) соответствует вашим планам, его нельзя сделать основным. Необходимо изменить основной ВРИ участка.

Что можно сделать

Если вы хотите использовать участок для целей, которые не предусмотрены текущим основным ВРИ, нужно:

Проверить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. В них указаны виды разрешённого использования, допустимые для вашей территориальной зоны. Если желаемый ВРИ есть в ПЗЗ, его можно выбрать самостоятельно без дополнительных согласований.

Подать заявление в Росреестр. В заявлении укажите выбранный ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом. Подать документы можно через МФЦ, портал Госуслуг или лично в офисе Росреестра.

Учесть ограничения. Изменение ВРИ невозможно, если:

в ПЗЗ отсутствует желаемый ВРИ для вашей территориальной зоны;

площадь участка не соответствует параметрам ПЗЗ для запрашиваемого ВРИ;

участок расположен в охранной зоне (например, в санитарно-защитной зоне кладбища), где действуют особые ограничения;

участок находится на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (например, земли лесного фонда, особо охраняемых территорий и т. д.).

Особенности в случае СЗЗ кладбища

Если участок полностью попадает в санитарно-защитную зону (СЗЗ) кладбища, то согласно СанПиН действительно могут быть ограничения на виды деятельности, включая садоводство и строительство жилья. В этом случае:

даже если вы измените основной ВРИ, использование участка может быть ограничено требованиями санитарно-эпидемиологических норм;

необходимо запросить в Роспотребнадзоре или местной администрации официальное заключение о допустимых видах использования участка с учётом его расположения в СЗЗ;

возможно, потребуется корректировка ПЗЗ, что является сложной и длительной процедурой, включающей публичные слушания.

Если желаемый ВРИ отсутствует в ПЗЗ, потребуется инициировать процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки через специальную комиссию. Это сложная процедура, которая может занять значительное время.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Вспомогательный вид разрешённого использования (ВРИ) не может быть переведён в основной.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ, вспомогательный вид устанавливается только дополнительно к основному или условно разрешённому и не может заменять основной.

Вспомогательный ВРИ применяется для уточнения целевого назначения участка, например, для строительства гаража, хозяйственной постройки или забора. Сведения о вспомогательных видах использования в ЕГРН не вносятся.

Основной вид разрешённого использования характеризует основную деятельность, для которой используется земельный участок.

Его можно самостоятельно выбрать из перечня, предусмотренного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), если градостроительный регламент установлен для территории.

Здравствуйте .

Перевести вспомогательный вид разрешённого использования (ВРИ) 4.9 («для размещения хозяйственных построек и сооружений, необходимых для ведения садоводства») в основной ВРИ возможно только при условии, что такой основной ВРИ разрешён правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны (СХ-2), а также с учётом ограничений, установленных санитарно-защитной зоной (СЗЗ) кладбища. Однако, если основной ВРИ (например, садоводство или индивидуальное жилищное строительство) прямо запрещён в СЗЗ кладбища по СанПиН, перевод будет невозможен.

Основной и вспомогательный ВРИ определяются в соответствии с ПЗЗ муниципального образования (ст. 36, ст. 37 Земельного кодекса РФ, ст. 85 Градостроительного кодекса РФ). Изменение ВРИ осуществляется по заявлению собственника в порядке, установленном ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Вспомогательный ВРИ может быть изменён на основной только если он разрешён для данной территориальной зоны как основной ПЗЗ.

СанПиН 2.1.2882-11, СанПиН 1.2.3685-21 (актуальная редакция) устанавливают, что в пределах СЗЗ кладбищ запрещено размещение жилых и садовых домов, а также ведение садоводства. Если участок полностью попадает в СЗЗ, органы власти не вправе разрешить основной ВРИ, противоречащий этим санитарным требованиям.

Судебная практика (например, Постановление АС МО от 11.03.2020 № Ф05-2598/2020) подтверждает невозможность изменения ВРИ с нарушением санитарных ограничений.

Если основной ВРИ (например, садоводство, ИЖС) разрешён ПЗЗ, но запрещён СанПиН, перевод невозможен, так как санитарные ограничения имеют приоритет. Если основной ВРИ разрешён и ПЗЗ, и санитарными нормами (например, для размещения инженерных сооружений, не связанных с садоводством или проживанием), превод возможен при соблюдении всех требований. Если ПЗЗ не предусматривают основной ВРИ 4.9 для вашей зоны, перевод невозможен, требуется внесение изменений в ПЗЗ, что маловероятно в условиях СЗЗ кладбища.

Здравствуйте. Ситуация у вас непростая, но юридически ясная: к сожалению, перевести вспомогательный вид разрешенного использования (ВРИ) в основной на вашем участке не получится, так как основная проблема заключается не в формулировке ВРИ, а в строгих санитарных ограничениях, наложенных на всю территорию СЗЗ кладбища.

Вспомогательный вид разрешённого использования (ВРИ) нельзя перевести в основной.

СанПиН 2.1.2882-11, СанПиН 1.2.3685-21