Какие документы нужны для выписки из неприватизированной квартиры с выплатой доли по программе КРТ?

Здравствуйте. В описанной ситуации речь не о "сделке с квартирой" в классическом смысле, поскольку квартира находится в муниципальной собственности и право собственности у вас отсутствует. Вы являетесь нанимателем или членом семьи нанимателя по договору социального найма, поэтому любые выплаты вам за "выписку" формально не урегулированы как самостоятельный вид сделки законом.

При этом на практике используется гражданско-правовая конструкция соглашения. Обычно это либо соглашение о компенсации за добровольное снятие с регистрационного учета и отказ от прав пользования жилым помещением, либо соглашение о расторжении (изменении) правоотношений по договору социального найма с выплатой компенсации. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме в силу ст. 160 Гражданского кодекса РФ, а его содержание должно прямо фиксировать, что выплата производится именно в связи с вашим добровольным прекращением права пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета.

Ключевой риск в том, что действующее жилищное законодательство, в частности нормы Жилищного кодекса РФ о социальном найме (глава 8 Жилищного кодекса РФ), не предусматривает "выкуп" права пользования. Соответственно, если соглашение будет составлено формально или двусмысленно, есть риск признания его недействительным по основаниям ст. 168 или 179 Гражданского кодекса РФ, либо риск того, что после снятия с регистрационного учета вы утратите все права, а выплата окажется не обеспеченной.

Чтобы минимизировать риски, в соглашении необходимо закрепить несколько принципиальных условий. Во-первых, точную сумму компенсации, порядок и срок ее выплаты, лучше - до момента снятия с регистрационного учета или через безопасный механизм расчетов. Во-вторых, прямую связь выплаты с вашим обязательством сняться с регистрационного учета и отказаться от прав пользования. В-третьих, ответственность за неисполнение, включая неустойку. В-четвертых, указание на отсутствие взаимных претензий после исполнения.

С практической точки зрения наиболее безопасный вариант - использование нотариального соглашения с расчетом через банковскую ячейку или аккредитив. Нотариальная форма прямо законом не обязательна, но существенно снижает риск спора и облегчает доказывание. Также возможно удостоверение подписи и фиксация факта передачи денег.

Отдельно следует учитывать нормы о расселении при комплексном развитии территорий. В зависимости от модели КРТ (например, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ, глава о КРТ) вам как зарегистрированному лицу при расселении предоставляется жилое помещение или иные гарантии через нанимателя. После снятия с регистрационного учета вы эти гарантии утрачиваете. Поэтому соглашение должно компенсировать именно эту потерю.

Итого, это не типовая "сделка купли-продажи", но это гражданско-правовое соглашение, которое допустимо, если корректно оформлено. Подписывать без детально прописанных условий и без обеспеченного механизма выплаты нецелесообразно, поскольку после выписки восстановить права на жилье будет крайне затруднительно.

Здравствуйте!

Смотрите, сделка по выплате Вам компенсации за выселение из квартиры, находящейся в стадии расселения по программе комплексного развития территорий (КРТ), является юридической.

Для оформления таких отношений необходимо заключить письменный договор, который зафиксирует условия соглашения между вами и стороной, осуществляющей расселение (например, застройщиком, муниципалитетом или иным уполномоченным лицом).

В данном случае может быть заключён договор, предусматривающий переход прав на жилое помещение. Так как квартира не была приватизирована, Вы, так понимаю являетесь нанимателем по договору социального найма.

В договоре должны быть прописаны:

условия и размер компенсации, которая вам выплачивается;

обязательства сторон (например, ваше обязательство выписаться из квартиры после получения денег);

сроки исполнения обязательств;

иные существенные условия, которые могут быть важны в вашей ситуации (например, порядок разрешения споров).

Договор должен также соответствовать требованиям гражданского законодательства. Если компенсация выплачивается в денежной форме, к такому договору применяются правила о купле-продаже.

Письменный договор позволит:

зафиксировать факт соглашения между сторонами и избежать споров в будущем;

определить размер компенсации и порядок её выплаты;

установить чёткие обязательства каждой из сторон;

иметь юридическое основание для снятия с регистрационного учёта;

защитить ваши права в случае неисполнения обязательств со стороны выплачивающей стороны.

Без договора сложно будет доказать условия сделки, а в случае спора в суде у Вас не будет документального подтверждения достигнутых договорённостей.

Рекомендации

1. Проведите независимую оценку квартиры, чтобы иметь представление о рыночной стоимости жилья и обосновать размер компенсации.

2. Проверьте полномочия лица, предлагающего выплату компенсации, проверьте, что лицо действительно уполномочено на такие действия в рамках программы КРТ.

3. Сохраняйте все документы, связанные с сделкой (например, расчёты, переписку, акты), они могут понадобиться в случае спора.

4. Если условия договора Вас не устраивают, вправе отказаться от подписания и дождаться официального расселения в рамках программы КРТ, когда вам должны предоставить равноценное жильё или возмещение в соответствии с законом.

- см. ст. 32.1, 60 ЖК РФ

www.consultant.ru

Здравствуйте, уважаемый Гость правового портала 9111!

Предлагаемый вариант крайне сомнителен с точки зрения закона, а соглашение в будущем может быть признано недействительным по иску прокуратуры. Причина в том, что вы не являетесь собственником муниципального жилья. Собственником является муниципальное образование (город, населённый пункт). У вас нет никакой доли. Вы и члены вашей семьи являетесь пользователями данного жилья. Поэтому деньги за снятие с рег учета (а не за покупку изымаемого жилья) является ничтожной сделкой.

Кроме того, статьёй 89 ЖК РФ предусмотрено только выдаче взамен изымаемого жилья другое равнозначное муниципальное жилье. Никаких денег ст 89 ЖК РФ нанимателям муниципального жилья не предусмотрено.

Если прокуратура подаст иск, вам придется вернуть деньги на основании ст 1102 ГК РФ.

Если снимитесь в рег учета, утратите право на получение другого муниципального жилья.

Не соглашайтесь на данное противозаконное предложение. Вы останетесь без жилья и с долгами.

В вашей ситуации есть юридический момент: в неприватизированной (находящейся в социальном найме) квартире у жильцов нет «долей стоимости», так как собственником является муниципалитет. Вы обладаете правом пользования, а не правом собственности (ст. 60 ЖК РФ). Выплата «доли» в данном случае — это не купля-продажа недвижимости, а, вероятнее всего, гражданское соглашение между членами семьи о компенсации за ваш добровольный отказ от права найма. Для исключения проблем и фиксации обязательств сторон используется Соглашение о выплате денежной компенсации в связи с отказом от права пользования жилым помещением и расторжением договора социального найма.

1. Является ли сделка юридической?

Да, это гражданско-правовая сделка, регулируемая ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Она законна, если не нарушает права третьих лиц (в частности, несовершеннолетнего сына). Но такая сделка не влечёт автоматического перехода права собственности, так как его нет. Это договор о «деньгах в обмен на снятие с регистрации».

2. Содержание договора для вашей безопасности.

Чтобы исключить риски (вы "выписались", а деньги не отдали), в соглашении должны быть прописаны:предмет: ваш отказ от прав по договору соцнайма в пользу других членов семьи.

Сумма и порядок выплаты: оптимально использовать банковскую ячейку или аккредитив. Деньги закладываются бывшей женой в банк, а вы получаете к ним доступ только после предъявления паспорта со штампом о выписке или справки о регистрации по новому адресу.

Сроки: чёткая дата, до которой вы обязаны подать заявление на снятие с учёта.

Условие КРТ: ссылка на то, что компенсация выплачивается в рамках предстоящего расселения дома согласно ст. 32.1 ЖК РФ (гарантии при КРТ).

3. Необходимые документы:Паспорта всех сторон, Договор социального найма или ордер на квартиру, справка о составе семьи (выписка из домовой книги).Само Соглашение (рекомендуется заверить у нотариуса, чтобы придать ему статус исполнительного документа).

Разрешение органов опеки (если выписка отца может быть расценена как ухудшение жилищных условий сына, хотя при сохранении жилья за матерью это требуется редко).Важный риск: Если вы выпишетесь «в никуда» до получения денег и без нотариального соглашения, восстановить право пользования через суд будет сложно, так как выезд признают добровольным (ст. 83 ЖК РФ).

Здравствуйте Михаил Белый Анатольевич

-

Кто вам предлагает сняться с регистрационного учета с выплатой доли ? бывшая жена или город?

_

Согласно ч.1 ст.89 ЖК РФ - вместо жилья вы можете получить выплату да, с согласия в письменной форме, но вам за отдельную долю не выплатят

То есть либо выплатят за все жилье при расселении , либо предоставят иное жилье в соответствии со ст.86 ЖК РФ

_

То есть вам решать с семьей - получить за квартиру возмещение и потом делить деньги, либо переселяться в другое жилье соответственно

В случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, выселяемым по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 и 87.2 настоящего Кодекса, с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение

_

КРТ — механизм, закреплённый в Градостроительном кодексе РФ Федеральным законом №494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. Он предусматривает переселение жителей, снос или реконструкцию старых зданий, строительство новых жилых комплексов, а также развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры

_

С уважением

Поскольку квартира не приватизирована, она находится в государственной или муниципальной собственности. Вы и члены вашей семьи (бывшая жена и сын) выступаете в роли нанимателей по договору социального найма. В такой ситуации у вас, в отличие от собственника, нет «доли» в праве на квартиру, а есть равное с другими прописанными право пользования жилым помещением.

Вам обязательно нужен письменный договор (соглашение), так как устные договоренности при расселении по КРТ (Комплексному развитию территорий) почти всегда ведут к проблемам. Без документа риски высоки: администрация может посчитать, что вы просто выписались добровольно, и лишить вас выплаты после того, как вы сдадите паспорт.

Вот ключевые пункты, которые должны быть в таком соглашении, чтобы исключить проблемы:

Предмет соглашения: Четко пропишите, что речь идет об освобождении жилого помещения в связи с расселением по КРТ до наступления срока расселения.

Размер выплаты: Укажите точную сумму компенсации за отказ от права пользования. Поскольку квартира не приватизирована, вам обязаны предложить либо равноценное жилье по договору соцнайма, либо выкуп. В вашем случае — это выкуп «доли» (точнее, компенсация за потерю права пользования).

Порядок расчетов: Критически важно прописать, что деньги выплачиваются до или в момент подписания акта о сдаче квартиры и снятия с регистрационного учета. Не подписывайте документы, где обещают заплатить «потом».

Условия для остальных жильцов: В договоре должно быть указание на то, что вы снимаетесь с учета, но за бывшей женой и сыном право пользования сохраняется до основного этапа расселения (чтобы их потом не выселили «в никуда» из-за того, что квартира полупустая).

Это юридическая сделка?

Да, это полноценная юридическая сделка. Она оформляется либо Соглашением об освобождении жилого помещения (если администрация идет навстречу), либо (что безопаснее для вас) через Мировое соглашение, утвержденное судом. Если вам предлагают просто написать «Заявление на выписку» без отдельного возмездного договора — это не сделка, а отказ от прав, и денег вы можете не увидеть.

На что еще обратить внимание:

Согласие бывшей жены: Поскольку сохраняется ее право пользования, муниципалитет может требовать ее письменное согласие на то, что вы получаете компенсацию, а она остается ждать своей очереди.

Интересы сына: Если сын несовершеннолетний (до 18 лет), органы опеки должны одобрить сделку, иначе её признают недействительной.

Резюме: Не соглашайтесь просто «выписаться». Настаивайте на подписании двухстороннего Соглашения о выплате компенсации в связи с досрочным освобождением жилого помещения, где прописана сумма и дата её получения до снятия с учета.

Здравствуйте! Для вашей ситуации, когда вы отказываетесь от права пользования муниципальным жильем в обмен на деньги, юридически грамотный подход заключается в заключении Соглашения о выплате компенсации за добровольный отказ от права пользования жилым помещением.

Ниже приведен перечень норм права и рекомендации по структуре такого соглашения.

1. Правовая база. Статья 421 ГК РФ «Свобода договора»: Позволяет сторонам заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (непоименованный договор). Это основа для вашего соглашения. Статья 83 Жилищного кодекса РФ: В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Ваша выписка и будет фактом расторжения договора с вашей стороны. Статья 1102 ГК РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение»: Соглашение необходимо, чтобы полученные вами деньги нельзя было признать «неосновательным обогащением» и взыскать их обратно через суд. Закон о КРТ (Глава 10 ГрК РФ): Согласно правилам комплексного развития территорий, нанимателям по соцнайму предоставляется аналогичное жилье или возмещение. Выписываясь сейчас, вы добровольно отказываетесь от этих гарантий в пользу денежной суммы от бывшей жены.

2. Структура Соглашения (что вписать)Чтобы сделка имела юридическую силу и защищала ваши интересы, в тексте должны быть следующие пункты: Предмет соглашения: «Стороны договорились о прекращении права пользования Административного истца (Вас) жилым помещением по адресу... на условиях выплаты денежной компенсации». Порядок выплаты: Укажите, что выплата производится до подачи заявления о снятии с регистрационного учета или через банковскую ячейку/аккредитив (деньги блокируются банком до момента, пока вы не принесете справку о выписке).Отказ от претензий: Укажите, что после получения суммы вы подтверждаете отсутствие интереса к приватизации данной квартиры и участию в программе КРТ по этому адресу. Сроки: Четко пропишите: в течение скольких дней после получения денег вы обязаны подать заявление в МВД/МФЦ о выписке.

3. Важные советы по безопасности. Расписка: Даже при наличии договора, в момент фактического получения денег напишите расписку. В ней укажите: «Деньги в сумме... получены мною в полном объеме во исполнение Соглашения от [дата]. Обязательства Стороны-2 исполнены полностью». Свидетели или нотариус: Хотя нотариус не может «удостоверить продажу прописки», он может заверить подписи на Соглашении. Это придаст документу вес в суде, если возникнет спор. Риск КРТ: Помните, что рыночная стоимость жилья по КРТ может вырасти. Убедитесь, что сумма, которую вам предлагают сейчас, адекватна вашим планам на покупку или аренду другого жилья.

Важный нюанс: Если вы просто возьмете деньги и напишете «претензий не имею», это будет сложно оспорить. Но именно предварительное подписание Соглашения гарантирует, что вы не останетесь и без прописки, и без денег.

В неприватизированной квартире вы наниматель по договору соцнайма, а не собственник, поэтому понятие «доля стоимости жилья» к вам неприменимо — выплата такой «доли» юридически сомнительна и может быть оспорена.

При расселении по КРТ наниматель имеет приоритетное право на предоставление другого равнозначного жилья по договору соцнайма (ст. 86, 89 ЖК РФ), денежная компенсация вместо жилья возможна лишь в исключительных случаях и только если это прямо предусмотрено региональным актом.

Выписка и расторжение договора соцнайма ДО фактического получения денег или альтернативного жилья лишает вас статуса нанимателя и права на расселение — это высокий риск остаться без жилья и без компенсации.

Любой договор о выплате должен быть письменным, с чётким предметом, сроками, ответственностью сторон; пункт о конфиденциальности не может ограничивать ваше право обращаться к юристу, в прокуратуру или суд — такое условие ничтожно.

Сделка юридическая, если соответствует ГК РФ, но если её предмет противоречит закону (выплата «доли» в муниципальном жилье), договор может быть признан недействительным.

Рекомендую: не выписывайтесь и не подписывайте документы до фактического исполнения обязательств другой стороной; требуйте предоставления жилья по соцнайму как основного варианта; при давлении — фиксируйте нарушения и обращайтесь к независимому юристу.

НПА: ЖК РФ ст. 67, 69, 72, 85-89; ГрК РФ ст. 46.1-46.8; ГК РФ ст. 153-181, 420-453; Закон РФ № 5242-1; ФЗ № 135-ФЗ; региональные акты о КРТ субъекта РФ.

Да, сделка по выписке из квартиры с выплатой компенсации в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ) является юридической, если она оформлена надлежащим образом через договор, который фиксирует условия соглашения между сторонами.

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, прописка не даёт права распоряжаться имуществом, но влияет на льготы, пособия, социальные гарантии и размер коммунальных платежей. Например, она нужна для устройства ребёнка в сад и при обращении в поликлинику.

Поэтому вопрос регистрации по месту жительства остаётся спорным, особенно для муниципального жилья, где действует так называемый социальный найм. Камень преткновения здесь — приватизация, для которой некоторые прописанные могут стать препятствием. Собственники муниципальных квартир — местные администрации. Они несут ответственность за состояние недвижимости и устанавливают правила для жильцов. Заселиться в такую квартиру можно после подписания договора социального найма с администрацией и оформления прописки для каждого проживающего.

Со временем жильцы смогут претендовать на приватизацию, и к тому моменту состав проживающих может измениться, а вот прописанных останется столько же, сколько было при заселении.

И необходимо заключить письменный договор, который зафиксирует условия соглашения между вами и стороной, осуществляющей расселение. В силу ст.89 ЖК РФ предусмотрено только выдаче взамен изымаемого жилья другое равнозначное муниципальное жилье. Никаких денег ст 89 ЖК РФ нанимателям муниципального жилья не предусмотрено.

Таким образом, с юридической точки зрения, в случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-

Поэтому настаивайте на подписании двухстороннего соглашения о выплате компенсации в связи с досрочным освобождением жилого помещения, где прописана сумма и дата её получения до снятия с учета.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд о возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте!

Стандартного договора купли-продажи для этой ситуации не существует, так как с точки зрения закона Вы не можете продать то, что Вам не принадлежит. Но оформить сделку безопасно можно.

——————

Квартира не приватизирована. Это значит, что она принадлежит государству. Вы, Ваша бывшая жена и сын являетесь не собственниками, а нанимателями по договору социального найма. У вас у всех равные права на проживание, но долей в этой квартире юридически не существует. Вы не можете продать свою долю, так как её нет. Следовательно, заключить Договор купли-продажи доли нельзя. Если Вы подпишете такой договор (даже у нотариуса), в случае суда он будет признан ничтожной сделкой (недействительной), так как противоречит закону.

—————-

При расселении по КРТ нанимателям неприватизированного жилья обычно дают равнозначную квартиру также по социальному найму (иногда с возможностью сразу оформить в собственность). Если Вы выпишетесь до расселения, Ваша бывшая жена и сын останутся единственными нанимателями. Новая квартира достанется только им двоим, и они смогут её приватизировать без Вашего участия. Как только Вы выпишетесь (сниметесь с регистрационного учета), Вы навсегда потеряете право на это жилье и на получение новой квартиры по КРТ.

—————-

Главный риск для Вас следующий. Если Вы просто поверите на слово, пойдете в МФЦ и выпишетесь, а бывшая жена потом откажется платить, Вы не сможете взыскать с неё деньги через суд. Суд скажет, сто Вы выписались добровольно, жилье муниципальное, жена Вам ничего не должна. Вернуть прописку обратно без ее согласия будет практически невозможно.

—————

Чтобы исключить риски, вам нужно провести эту договоренность не как продажу недвижимости, а как гражданско-правовое соглашение о выплате компенсации. Первый вариант - банклвский аккредитив или банковская ячейка. Вы с бывшей женой идете в банк. Открываете аккредитив (или арендуете банковскую ячейку). Жена кладет туда оговоренную сумму. В условиях доступа к деньгам (раскрытия аккредитива) прописывается условие: банк выдаст Вам эти деньги только после того, как Вы принесете справку, в которой будет указано, что Вы сняты с регистрационного учета по данному адресу. Вы видите, что деньги в банке и заблокированы под Вас. Вы идете в МФЦ и выписываетесь. Приносите в банк справку о выписке - забираете деньги.Это гарантия для обеих сторон. Жена знает, что Вы точно выпишетесь, а Вы знаете, что точно получите деньги.

—————

Вариант 2 - Нотариальное соглашение. Вы идете к нотариусу и заключаете Соглашение о выплате компенсации за добровольный отказ от права пользования жилым помещением и снятие с регистрационного учета. Закон не запрещает гражданам заключать такие соглашения (согласно ст. 421 ГК РФ свобода договора). В нем прописывается, что она обязуется выплатить какуюто-то сумму, а Вы взамен обязуетесь выписаться в такой-то срок.

————

Третий вариант - расписка, договор займа. Рискованный вариант. Иногда люди делают так- бывшая жена пишет Вам расписку (или заключает договор займа), что она якобы взяла у Вас в долг ту самую сумму, о которой вы договорились, и обязуется вернуть её, скажем, через месяц. Когда она отдает Вам деньги, Вы выписываетесь и возвращаете ей расписку. Минус - если она не отдаст деньги, Вам придется судиться с ней о возврате долга (а это долго и нужны доказательства того, что у Вас вообще были такие деньги, чтобы дать ей в долг). Удачи! Буду рад, если смог помочь!