Демонтаж вентфасада МКД для дальнейшего ремонта балкона и лоджии под ключ

вентфасады такого плата в МКД

Здравствуйте АННА !

В данном Вашем случае, фасад МКД относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Балконные плиты также входят в состав общего имущества. Демонтаж вентфасада многоквартирного дома (МКД) для ремонта балкона может быть законным только при соблюдении ряда условий, связанных с правовыми нормами, согласованием работ и учётом интересов собственников помещений в доме (ст.ст.30, 39, 44, 46 ЖК РФ).

Поэтому демонтаж элементов фасада или балконных конструкций может требовать согласования с органами местного самоуправления (ОМСУ). В зависимости от характера работ это может быть администрация района, ГЖИ или другие компетентные органы.

Получения согласия всех собственников помещений в МКД, если работы затрагивают общее имущество или влияют на его состояние. Так как соблюдения строительных норм и правил. Работы должны соответствовать требованиям технических регламентов, включая правила технической эксплуатации жилищного фонда (например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Таким образом, с юридической точки зрения, демонтаж вентфасада МКД для дальнейшего ремонта балкона и лоджии под ключ возможно и законно.

Рад был помочь!

Здравствуйте! Самовольный демонтаж вентилируемого фасада на балконе или лоджии полностью незаконен. Такие действия квалифицируются как самовольная перепланировка/переустройство, а также как незаконное распоряжение общедомовым имуществом. Управляющая компания (УК) через суд гарантированно обяжет вас вернуть фасад в исходное проектное состояние за ваш счет, а также вам грозит штраф по ст. 7.21 КоАП РФ.

Почему это незаконно без согласования? Нарушение целостности общего имущества. Наружные стены МКД и элементы облицовки фасада (включая плитку вентфасада и утеплитель внутри лоджии) — это общее имущество всех собственников дома. Вы не имеете права единолично уничтожать или менять его часть. Изменение архитектурного облика. Замена материала обшивки (например, на сайдинг или декоративную штукатурку) меняет внешний вид здания. В большинстве городов РФ это строго запрещено правилами благоустройства. Нарушение теплового контура и пожаробезопасности. Вентфасад — это сложная инженерная система. Демонтаж утеплителя или воздушного зазора нарушит вентиляцию стены, что приведет к появлению плесени у вас и у соседей. Кроме того, материалы вентфасадов подбираются по классу горючести (НГ); замена их на обычный бытовой пластик или незащищенный утеплитель нарушает нормы пожарной безопасности.

Какое разрешение необходимо и как его получить? Чтобы выполнить работы легально, вам нужно пройти сложную процедуру согласования, которая состоит из трех обязательных этапов:

Этап 1. Получение согласия соседей (ОСС)Поскольку затрагивается общее имущество дома, необходимо провести Общее собрание собственников (ОСС). Согласно ст. 36 и 44 ЖК РФ, вам требуется набрать не менее 2/3 голосов «ЗА» от общего числа собственников в доме, чтобы они разрешили вам временно демонтировать или модернизировать часть общего фасада.

Этап 2. Разработка проекта. Вам необходимо заказать проект переустройства/перепланировки в проектной организации, состоящей в СРО. В проекте должно быть детально рассчитано: Новое утепление не нарушит тепловой баланс дома. Используемые материалы соответствуют нормам пожарной безопасности. Нагрузка на балконную плиту не превышает допустимых значений.

Этап 3. Согласование в Администрации. Готовый проект вместе с протоколом ОСС и согласием собственников необходимо подать в Жилищную инспекцию или Архитектурно-строительный отдел местной Администрации (зависит от региона). Только после получения письменного Разрешения на перепланировку можно приступать к работам.

Оптимальная и законная альтернатива. Вместо опасного и незаконного демонтажа наружного вентфасада, 90% собственников используют законную схему: утепление лоджии изнутри. Вы не трогаете внешнюю плитку и утеплитель застройщика. Вы наращиваете слой тонкого, но эффективного утеплителя (например, экструдированного пенополистирола или пир-плит) со стороны самой лоджии. Зашиваете стены изнутри гипсокартоном или вагонкой.

Важно: Даже такое внутреннее утепление (если оно превращает лоджию в теплую комнату) Минстрой РФ рекомендует согласовывать как перепланировку в Администрации, но получить на него одобрение в разы проще, так как фасад здания остается нетронутым.

Здравствуйте

Демонтаж вентилируемых фасадов на балконе или лоджии индивидуально, без согласования с управляющей компанией или ТСЖ, а также без получения необходимых разрешений, скорее всего, является незаконным или, как минимум, нежелательным и может повлечь за собой юридические последствия.

Вот основные причины и аспекты, которые следует учитывать:

Изменение внешнего вида фасада МКД: Балконы и лоджии, даже если они являются частью вашей квартиры, формируют общий внешний вид многоквартирного дома. Любые изменения, которые нарушают единообразие внешнего вида, как правило, требуют согласования. Даже если это "только ваш" балкон, он является частью общего фасада.

Конструктивные особенности: Вентилируемые фасады — это не просто облицовочный материал. Они являются частью сложной системы, которая может включать:

Крепежные элементы: Система крепления может быть связана с несущими конструкциями всего здания.

Теплоизоляция (если есть): Иногда вентфасад интегрирован с системой теплоизоляции, демонтаж которой может повлиять на тепловой баланс всего дома.

Вентиляционный зазор: Его назначение — удаление влаги и обеспечение циркуляции воздуха, что важно для долговечности как самого фасада, так и несущих стен.

Безопасность: Неправильный демонтаж или монтаж нового покрытия может поставить под угрозу безопасность:

Крепления: Могут быть повреждены элементы, удерживающие фасад, что потенциально опасно для прохожих.

Нагрузка: Новый материал может создавать избыточную нагрузку на балконную плиту или стены.

Пожарная безопасность: Использование несоответствующих материалов может нарушить требования пожарной безопасности.

Возможные нарушения законодательства:

Жилищный кодекс РФ: Статья 46 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что решения о реконструкции дома, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, которые влекут за собой полное или частичное разрушение несущих конструкций, изменение функционального назначения, изменение площади, изменение размера и формы помещений, а также ущемление прав других собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются только большинством голосов всех собственников помещений в доме. Демонтаж части общего фасада, которым является облицовка балкона/лоджии, может подпадать под этот пункт.

Правила содержания общего имущества: Управляющая компания или ТСЖ несет ответственность за содержание общего имущества, к которому, в том числе, относятся фасад и ограждающие конструкции. Любое вмешательство в это имущество требует их ведома и согласования.

Необходимо ли разрешение/согласование?

Да, абсолютно необходимо.

Вам потребуется:

Обращение в управляющую компанию (УК) или ТСЖ: Начните с подачи официального заявления (в двух экземплярах, один с отметкой о принятии оставьте себе) о вашем намерении провести работы. Объясните, что вы хотите сделать.

Получение письменного согласия: Если УК/ТСЖ сочтут, что ваши действия не нарушают общие нормы и не несут рисков, они могут дать письменное разрешение. Однако, скорее всего, будет проведено общее собрание собственников, так как это затрагивает внешний вид здания.

Возможно, согласование в местных органах власти: В зависимости от региона и специфики дома, может потребоваться разрешение от местных органов архитектуры или жилищной инспекции, особенно если предполагается значительное изменение внешнего вида или конструкции.

Проект работ: Для проведения таких работ часто требуется хотя бы простой проект, показывающий, как будет проводиться демонтаж, какие материалы будут использоваться, как будет осуществляться крепление и обеспечена безопасность.

Самостоятельный демонтаж вентилируемых фасадов на балконе/лоджии без согласования — это риск. Начинайте с обращения в свою управляющую организацию. Без их согласия и, возможно, без согласия общего собрания собственников, такие действия могут быть признаны незаконными, с последующими предписаниями о восстановлении прежнего состояния и/или штрафами.

С уважением Светлана Б

По закону (ст. 25-26 ЖК РФ) любые изменения фасада и переоборудование балкона/лоджии требуют официального согласования с местной администрацией, а самовольный демонтаж грозит штрафом и судебным иском о восстановлении всего как было .