Не хотят возвращать залог за аренду квартиры

Если в договоре четко прописан конкретный суд, изменить его в одностороннем порядке нельзя. Однако, если арендодатель подаст иск не в тот суд, который указан в договоре, вы можете заявить ходатайство о передаче дела по подсудности.

Да, все перечисленные вами недостатки (царапины, потертости, заедающий шкафчик) подпадают под определение нормального износа по статье 622 ГК РФ . Вы не обязаны их оплачивать.

Вот аргументы для вашей защиты.

1. Бремя доказывания лежит на агентстве. Они обязаны доказать размер ущерба и вашу вину. Предоставление общих рекламных фото и отсутствие акта приема-передачи с перечнем имущества — их слабое место. Суды не принимают такие обобщенные доказательства.

2. Фото с датой и временем, сделанные уже на дату выселения, не доказывают состояние квартиры до вашего заезда. Это критичный момент, используйте его.

3. Отправьте досудебную претензию. Это обязательный этап перед судом. В претензии четко укажите: все выявленное является естественным износом по ст. 622 ГК РФ; вы не согласны с обвинениями; вашей вины нет; потребуйте вернуть залог, если его не возвращают, и прекратить требовать деньги.

4. Ваши шансы в суде высоки. Агентству будет сложно доказать, что царапины и заедающий шкафчик — это не нормальный износ, а результат ваших умышленных действий .

5. О смене суда. Если пункт о договорной подсудности четко определяет конкретный суд, оспорить это сложно. Иск о взыскании ущерба не относится к искам о правах на недвижимость, поэтому на него не распространяется исключительная подсудность по месту нахождения квартиры . Вы можете попробовать заявить ходатайство о передаче дела по вашему месту жительства, указав, что договорная подсудность ущемляет ваши права потребителя, но успех не гарантирован.

Ситуация, в которой вы оказались, является классическим примером злоупотребления со стороны недобросовестных агентств недвижимости («потребительский экстремизм» со стороны наймодателя). Сдавая квартиру после ремонта, они пытаются обновить её за ваш счет, вешая мелкие дефекты на арендатора. Вы находитесь в сильной юридической позиции. Ниже даны четкие ответы на ваши вопросы со ссылками на законодательство РФ.

1. Попадает ли это под естественный износ (ст. 622 ГК РФ)?Да, практически все перечисленные вами дефекты — это чистый естественный износ. Согласно ст. 622 ГК РФ и ст. 689 ГК РФ, наниматель обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального (естественного) износа. Потертости от ключей на тумбе в прихожей, зацепы на тюле, мелкие царапины на подоконнике: Это неизбежные следствия обычной, бережной эксплуатации квартиры человеком в течение 8 месяцев. Плохо выдвигающийся шкафчик: Это техническая неисправность фурнитуры (амортизация), возникшая в процессе эксплуатации, а не умышленный слом. Грязь после ремонта: Если вы отмывали квартиру за застройщиком, вы улучшили её состояние. Агентство не имеет права требовать клининга «до состояния стерильности», если обратное жестко не прописано в договоре с предоставлением чеков.

2. На ком лежит бремя доказывания? Бремя доказывания лежит исключительно на агентстве (собственнике).Судебная практика по ст. 1064 ГК РФ (причинение вреда) строго определяет: Истец (агентство) обязан доказать сам факт причинения вреда именно вами, а также размер этого вреда (через независимую экспертизу, а не «на глаз»).Рекламные фото до съёма — не являются доказательством. Суд их отклонит, так как они делаются до ремонта, подвергаются обработке или заимствуются из интернета. Фотографии с ручной текстовой меткой даты — не являются надлежащим доказательством (ст. 67 ГПК РФ), так как метаданные файла (EXIF) можно легко подделать или изменить. Ваше видео начала съёма (даже если там нет этих конкретных коцок крупным планом) доказывает общий вид квартиры. Тот факт, что в акте заселения уже были зафиксированы дефекты, характеризует ремонт как некачественный или выполненный с недоделками.

3. Отправлять ли досудебную претензию? Да, отправлять обязательно. Без нее вы не сможете подать иск (если залог у них) или защититься, если они подадут на вас. Если они удерживают ваш залог (депозит): Немедленно пишите претензию. Укажите: «Требую вернуть обеспечительный платеж в размере [сумма] в течение 3 дней. Все указанные вами дефекты являются естественным износом (ст. 622 ГК РФ) либо существовали до моего заселения. В случае отказа будет подан иск в суд с требованием возврата залога, уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ, штрафа по Закону о защите прав потребителей (если агентство выступает как юрлицо) и судебных издержек». Если залог вы забрали, и они просто требуют денег: Ничего не платите. Отправьте им краткий письменный отказ: «В удовлетворении ваших требований отказываю, так как ущерб имуществу не наносился, дефекты относятся к естественному износу. Настаиваю на разрешении спора в судебном порядке». После этого пусть они сами думают, стоит ли им идти в суд.

4. Какие шансы выиграть суд? Ваши шансы вернуть залог или отбиться от их претензий в суде — около 85–90%.Суды крайне неохотно взыскивают деньги за «царапины на тумбочках». Чтобы взыскать с вас деньги, агентство должно: Заказать за свой счет независимую экспертизу ущерба (это стоит от 10–15 тыс. руб.).Доказать, что царапины не появились после вашего выезда (ведь они принимали квартиру час, а ключи могли остаться у них).Поскольку у них нет официального акта первичного осмотра с детальной макросъемкой каждого угла на дату заселения, суд встанет на вашу сторону.

5. Можно ли сменить суд, если он прописан в другом городе? В договорах агентства часто пишут «договорную подсудность» (например, «все споры рассматриваются в суде г. Москвы»), чтобы вам было неудобно судиться. Эту норму можно обойти. Если договор заключен с Агентством (юрлицом/ИП): На вас распространяется действие Закона «О защите прав потребителей». Согласно ст. 17 этого Закона, вы имеете право подать иск по своему месту жительства (прописки). Пункт договора о рассмотрении спора в другом городе признается судом ущемляющим права потребителя и аннулируется автоматически.

Если договор заключен напрямую с физлицом (собственником), а агентство лишь посредник: Здесь действует ст. 32 ГПК РФ (договорная подсудность). Изменить ее сложнее. Но если вы докажете, что это «договор присоединения» (типовой бланк агентства, в который вы не могли внести правки), суд может пойти навстречу и перенести дело по вашему месту жительства.

План действий: Отправьте им досудебную претензию ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу агентства (и собственника).Заблокируйте возможность списания денег с вашей карты (если вы привязывали её в каком-то приложении агентства).Спокойно ждите. В 95% случаев после получения грамотной досудебной претензии «две двушки» и их руководство понимают, что заработать на вас не получится, и прекращают давление.

Здравствуйте

В вашей ситуации ключевым является вопрос о том, относятся ли выявленные при выселении недостатки к естественному износу или к ущербу, причинённому арендатором. Также важно правильно организовать доказывание и рассмотреть возможность изменения подсудности, если это предусмотрено обстоятельствами дела.

Естественный износ

Согласно ст. 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального (естественного) износа или в состоянии, обусловленном договором.

Естественный износ — это неизбежное ухудшение состояния имущества при его правильном и бережном использовании в течение определённого срока. К нему можно отнести, например:

выгоревшие на солнце обои;

небольшие потёртости на ламинате в проходных зонах;

потускневшую от времени сантехнику;

отверстия в стенах после удаления навесных предметов.

Ущерб — это результат небрежности или неосторожности арендатора. К нему относятся, например:

разбитая плитка;

пятна на матрасе;

следы когтей животных;

сожжённая бытовая техника.

В вашем случае коцки на тюле, потёртости на тумбе, царапина на ящике на балконе (куда вы не ходили), царапина на подоконнике и плохо выдвигающийся шкафчик над плитой могут быть как результатом естественного износа, так и ущерба. Это зависит от конкретных обстоятельств:

Если недостатки возникли из-за обычного использования квартиры (например, потёртости на тумбе из-за того, что на неё клали ключи), это может быть признано естественным износом.

Если же недостатки появились из-за неаккуратного обращения (например, царапина на ящике, куда вы не ходили, могла возникнуть из-за того, что кто-то открыл ящик с силой), это может быть расценено как ущерб.

Бремя доказывания того, что недостатки возникли не по вине арендатора, лежит на нём.

Доказывание

Для подтверждения своей позиции вам необходимо:

Сравнить акт приёма-передачи квартиры при заселении и акт возврата при выселении. Если в акте приёма-передачи были зафиксированы те же недостатки, что и при выселении, это может свидетельствовать о том, что они существовали до вашего заселения.

Использовать видеофиксацию состояния квартиры при заселении. Хотя вы упомянули, что фиксировали недостатки на видео, важно убедиться, что запись позволяет однозначно идентифицировать состояние имущества на момент заселения. Желательно, чтобы на видео были чётко видны все предметы интерьера, а также присутствовали временные метки или другие признаки даты съёмки.

Привлечь эксперта. Если спор не удастся урегулировать в досудебном порядке, можно заказать независимую экспертизу, которая установит, являются ли выявленные недостатки результатом естественного износа или ущерба, и определит их причину.

Собрать другие доказательства. Это могут быть переписки с арендодателем, свидетельские показания (если есть свидетели, которые могут подтвердить состояние квартиры при заселении), документы, подтверждающие, что вы бережно относились к имуществу (например, чеки на уборку или мелкий ремонт, если такой был).

Досудебная претензия

Перед обращением в суд рекомендуется направить арендодателю досудебную претензию с требованием отказаться от претензий по поводу недостатков. В претензии следует:

описать ситуацию;

сослаться на акт приёма-передачи и видеофиксацию;

указать, что выявленные недостатки являются результатом естественного износа или возникли до вашего заселения;

потребовать отказаться от требований о возмещении ущерба;

установить срок для ответа (обычно 10–30 дней).

Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Шансы выиграть суд

Шансы на успех зависят от следующих факторов:

Качество доказательств. Если у вас есть акт приёма-передачи, видеофиксация и экспертное заключение, подтверждающие вашу позицию, это значительно усилит аргументы.

Действия арендодателя. Если арендодатель не сможет доказать, что недостатки возникли по вашей вине (например, через экспертизу или другие доказательства), суд может отказать в удовлетворении его требований.

Суд может учесть, что квартира была сдана после ремонта, а вы мыли её от строительной пыли и грязи. Это может свидетельствовать о том, что на момент заселения квартира была в хорошем состоянии.

Однако исход дела будет зависеть от конкретных обстоятельств и судебной практики в вашем регионе.

Изменение подсудности

Согласно ст. 33 ГПК РФ, дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.

Изменить подсудность можно в следующих случаях:

если ответчик заявит ходатайство о передаче дела в суд по месту его жительства или месту нахождения (если это не было известно ранее);

если обе стороны заявят ходатайство о рассмотрении дела по месту нахождения большинства доказательств;

если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Наймодатель обязан возвратить внесённый нанимателем залог после прекращения договора найма, за вычетом сумм, причитающихся наймодателю за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договором.

Если иное не предусмотрено договором, наймодатель обязан производить капитальный ремонт, а наниматель — текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. При этом наниматель не отвечает за износ, вызванный нормальным использованием имущества (естественный износ)

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Наймодатель обязан доказать, что выявленные недостатки возникли по вине нанимателя, а не являются естественным износом или были до передачи квартиры:

Акт приёма-передачи квартиры с указанием состояния имущества и недостатков до сдачи — ключевой документ. Если акт составлялся и в нём были зафиксированы дефекты, а фото/видео до заселения отсутствуют, позиция наймодателя слаба.

По общему правилу, иски, связанные с жилыми помещениями, подаются по месту нахождения имущества (ст. 30 ГПК РФ). Однако договором может быть изменена территориальная подсудность (ч. 1 ст. 32 ГПК РФ), но не исключительная (по месту нахождения имущества), если иное не допускается законом. Если квартира — жилое помещение, исключительная подсудность не может быть изменена соглашением.

Варианты толкования и исхода

Если недостатки — естественный износ:

Суд, скорее всего, встанет на сторону нанимателя, если наймодатель не докажет, что ущерб причинён именно вами. Коцки, потёртости, царапины на подоконнике и мебели — типичные примеры естественного износа, если не доказано иное.

Если недостатки были до заселения:

При отсутствии доказательств состояния квартиры до вашего заселения (акта, фото), наймодатель не сможет доказать вашу вину.

Если договор содержит спорную подсудность:

Если квартира — жилое помещение, суд может вернуть иск, поданный не по месту нахождения квартиры, даже если в договоре указано иное.

Соберите доказательства:

Акт приёма-передачи с описанием состояния квартиры при заселении и выселении.

Ваши фото/видео с датой заселения.

Переписку с агентством/наймодателем.

Квитанции об оплате.

Досудебная претензия:

Направьте письменную претензию наймодателю/агентству с требованием вернуть залог, приложите копии доказательств.

Укажите срок для ответа (обычно 10 дней).

Если претензия не удовлетворена — обращение в суд:

Подготовьте исковое заявление о взыскании суммы залога.

Приложите все доказательства.

Подайте иск по месту нахождения квартиры (если это жилое помещение).

Разрешение данного вопроса лучше всего начать с направления досудебной письменной претензии к агентству. В претензии следует указать

1) Детальное описание ситуации, в чем заключается нарушение ваших прав, т.е. причины направления претензии,

2) Ваши требования - что конкретно вы хотите получить от виновного лица для восстановления нарушенного права

3) Правовые последствия и финансовые издержки, которые понесет виновный в случае отказа удовлетворить ваши требования. Это будут судебные расходы (ст. 88, 98 ГПК РФ), неустойка (ч. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1), штраф (ч. 6 ст. 13 ФЗ № 2300-1), моральный вред (ст. 151 ГК РФ, ст. 15 ФЗ № 2300-1). Подробно информацию вы можете посмотреть в Законе о защите прав потребителей 2300-1 ФЗ,

4) Сроки, в которые необходимо ваши требования исполнить (ст. 22 ФЗ № 2300-1).

В тексте претензии надо юридически грамотно обосновать нарушение ваших прав и предъявляемые требования ссылками на конкретные пункты нормативно-правовых актов и т.п.

Правильно составленная, юридически обоснованная досудебная претензия - это хороший шанс для вас достигнуть компромисса без судебного разбирательства. В чем другая сторона также потенциально заинтересована.

В случае отказа в удовлетворении претензии (либо отсутствия ответа на нее), необходимо подготовить и направить исковое заявление с такими же требованиями в суд в порядке ст. 131-132 ГПК РФ. Суд разберет дело по-существу, восстановит ваши нарушенные права, взыщет ущерб и иные денежные суммы с ответчика. Судебная практика по таким делам положительна для вас.

Для более детальной консультации необходимо более подробно знакомиться с обстоятельствами вашего дела и имеющимися у вас документами. Обращайтесь в личные сообщения.