Как поступить, если продавец квартиры хочет указать в ДКП заниженную стоимость?

Здравствуйте. Не рекомендую.

Здравствуйте! Лучше не соглашаться: в ДКП должна быть реальная цена квартиры. Занижение до кадастровой создаёт для вас риски при споре, возврате денег и налоговых вопросах; цена — существенное условие по ст. 555 ГК РФ. Продавец объясняет причину занижения? Расчёт планируется наличными или через банк? Ответы помогут точнее оценить безопасный вариант

Соглашаться на предложение продавца категорически нельзя. Покупка квартиры по заниженной стоимости в ДКП (договоре купли-продажи) — это классическая серая схема, которая несет в себе огромные финансовые и юридические риски лично для вас, в то время как продавец просто пытается уйти от уплаты налогов (НДФЛ).Ниже подробно разобраны главные опасности для покупателя и варианты решения этой ситуации. Главные риски для вас как для Покупателя:

1. Риск остаться без денег и без квартиры при банкротстве продавца. Это самый опасный риск. Если продавец в течение 3 лет после сделки объявит себя банкротом (или его обанкротят кредиторы), финансовый управляющий оспорит вашу сделку в суде. Сделка с занижением стоимости признается «подозрительной» (совершенной по неравноценной цене).Суд аннулирует ДКП и заберет у вас квартиру обратно в конкурсную массу. Вас признают кредитором и обяжут продавца вернуть вам только ту сумму, которая указана в ДКП (кадастровую). Реальные деньги, переданные «в конверте», вы не вернете никогда.

2. Потеря налогового вычета (и огромные налоги при вашей продаже)Сейчас: Вы сможете получить налоговый вычет (вернуть 13% от покупки) только с той суммы, которая указана в договоре. В будущем: Если вы решите продать эту квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет), вам придется заплатить налог 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Так как по документам вы купили квартиру «дешево» (по кадастру), ваш будущий налог будет колоссальным.

3. Признание сделки недействительной по другим причинам. Если родственники продавца оспорят сделку (например, докажут, что продавец был недееспособен, действовал под угрозой или не получал согласия супруга), суд вернет стороны в первоначальное положение. Вам официально присудят к возврату только кадастровую стоимость из ДКП.

Что делать в этой ситуации? Пошаговые варианты:

Вариант 1. Жесткий отказ и предложение компромисса (Рекомендуемый)Объясните продавцу, что вы не готовы рисковать миллионами рублей ради его налогов. Предложите альтернативу: Разделите его налог пополам. Посчитайте, сколько продавец должен заплатить налога (13% от суммы превышения над кадастровой стоимостью или над суммой его собственной покупки). Предложите сделать ему скидку на эту величину или, наоборот, немного доплатить, но официально внести всю сумму в ДКП. Проверьте льготы продавца. Часто продавцы не знают, что могут уменьшить налог на сумму своих расходов на покупку этой квартиры, либо имеют право на налоговый вычет в 1 млн рублей. Направьте его к хорошему риелтору или налоговому консультанту — возможно, его налог окажется нулевым или копеечным, и занижение не потребуется.

Вариант 2. Схема с неотделимыми улучшениями (Серый компромисс)Внимание: эта схема часто используется на рынке, но суды и налоговая (ФНС) её прекрасно знают и постепенно признают незаконной. Используйте только на свой страх и риск. Сумма разбивается на два договора. В ДКП квартиры пишется кадастровая стоимость. На оставшуюся (реальную) часть суммы составляется Договор купли-продажи неотделимых улучшений (ремонта, встроенной мебели, техники) или соглашение о компенсации расходов. Минус: При банкротстве продавца или судах эта схема вас практически не защищает. Суд всё равно может посчитать сделку притворной.

Вариант 3. Ипотека (Если планируется)Если вы берете ипотеку, банк не одобрит сделку с занижением ниже рыночной стоимости. Оценочная компания укажет реальную стоимость квартиры, и банк потребует её отражения в ДКП. Скажите продавцу, что банк запретил занижение.

Вариант 4. Отказ от сделки. Если продавец категорически отказывается фиксировать полную сумму, а квартира стоит значительно дешевле рынка (что и заставило вас согласиться на риск) — откажитесь от покупки. Слишком высокая вероятность, что квартиру продают мошенники, готовящиеся к банкротству.

Не соглашайтесь .Если продавец или третьи лица (например, кредиторы) оспорят договор, суд может признать его недействительным из-за несоответствия цены рыночной, особенно если занижение существенное

Ни в коем случае не соглашайтесь. Есть такой вид мошенничества, когда продавец намеренно выставляет на продажу квартиру с обременением, а потом под разными предлогами, через суд, требует признать сделку не действительной но, при этом возвращает только сумму указанную в договоре.

Некоторые господа, умудряются так квартиру по нескольку раз продать.

Это довольно распространенная ситуация на рынке недвижимости. Продавец хочет указать в ДКП заниженную (кадастровую) стоимость, чтобы сэкономить на налоге (НДФЛ 13% или 15% с разницы между покупкой и продажей, если владеет квартирой меньше минимального срока — обычно 3 или 5 лет).

ОТказаться от сделки.

Или узнать зачем ему это нужно, если связано с налогами, то проанализировать , может он ошибается и платить ему ничего не нужно будет...