Как организовать товарищество собственников недвижимости для подвала в долевой собственности?

Здравствуйте.

Да, долевые собственники нежилого помещения в принципе могут создать Товарищество собственников недвижимости, поскольку ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ допускает создание ТСН собственниками недвижимости для совместного владения, пользования и содержания общего имущества.

Однако есть важный нюанс.

Классическое ТСЖ создается именно собственниками помещений в многоквартирном доме по нормам Жилищного кодекса РФ. В Вашем случае речь идет не о самостоятельных помещениях с отдельными кадастровыми номерами, а об одном нежилом помещении в долевой собственности. Поэтому создать именно ТСЖ нельзя, а вот ТСН - возможно.

Это наиболее законный и безопасный вариант для Вашей ситуации.

ТСН сможет:

открыть расчетный счет;

официально принимать членские и целевые взносы;

оплачивать коммунальные ресурсы;

заключать договоры;

вести бухгалтерию;

нанимать обслуживающие организации.

При этом членские взносы ТСН сами по себе не являются налогооблагаемым доходом при целевом использовании средств по ст. 251 Налогового кодекса РФ.

Опасения собственника насчет переводов на личную карту обоснованы. Сейчас банки и ФНС действительно активно анализируют регулярные поступления.

Здравствуйте, Виктор!

Долевые собственники подвала могут создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН). Это оптимальное решение вашей задачи, которое полностью отвечает требованиям закона и снимает вопрос о «теневом» сборе средств. Поскольку подвал находится в многоквартирном доме, вы имеете полное право учредить ТСН для управления вашей общей собственностью.

Право на создание ТСН прямо предусмотрено статьёй 123.12 Гражданского кодекса РФ. Более того, подвал с инженерными коммуникациями, расположенный в многоквартирном доме, в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом. Вы как собственники нежилых помещений в этом доме, наравне с жильцами квартир, имеете право на управление такой общедолевой собственностью.

Это означает, что инициатива по созданию ТСН не может быть отклонена лишь на том основании, что вы не являетесь собственниками квартир.

Инструкция по созданию ТСН

1. Инициируйте общее собрание

Вам необходимо провести общее собрание всех собственников подвала (20 физических и юридических лиц). На этом собрании вы должны принять два ключевых решения:

О создании Товарищества собственников недвижимости.

Об утверждении его Устава.

Поскольку у вас один кадастровый номер на весь подвал, право голоса каждого собственника будет пропорционально его доле в праве общей собственности.

2. Подготовьте документы для ФНС

После проведения собрания и оформления протокола, вам нужно подготовить следующие документы для регистрации ТСН в налоговом органе:

Заявление о государственной регистрации юридического лица по форме № Р11001.

Протокол общего собрания о создании ТСН и утверждении Устава.

Устав ТСН (рекомендую подготовить его с помощью юриста).

Квитанция об уплате госпошлины (4 000 рублей).

Ш3. Откройте расчётный счёт в банке

После получения Свидетельства о регистрации (ИНН/ОГРН) и кодов статистики, откройте расчётный счёт в банке. Именно на этот счёт будут поступать взносы собственников.

Решение вашей главной проблемы: налоги

Это ваш главный страх, и именно здесь ТСН проявляет себя наилучшим образом. Средства, которые вы будете собирать с собственников как членские взносы, в соответствии с Налоговым кодексом РФ признаются целевыми поступлениями на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности.

Простыми словами: эти деньги не облагаются налогом на прибыль, так как они не считаются доходом организации. Именно для этого и существует такая правовая форма, как ТСН.

Более того, эта деятельность не привлечёт излишнего внимания алгоритмов ФНС, так как движение средств по счёту некоммерческой организации, созданной для обслуживания общей недвижимости, является для налоговых органов стандартной и понятной практикой.

Альтернативный вариант

Если создание ТСН по каким-либо причинам окажется затруднительным (хотя законных препятствий я не вижу), можно рассмотреть вариант с жилищно-строительным или потребительским кооперативом. Однако, на мой взгляд, ТСН является более простой и полностью отвечающей вашим целям формой.

Здравствуйте!

Смотрите, долевые собственники подвала могут создать товарищество собственников недвижимости (ТСН) для управления общим имуществом, включая сбор взносов на его содержание и обслуживание.

Что на практике позволит организовать централизованное управление, открыть расчётный счёт и легализовать сбор средств.

ТСН это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом.

Понятие ТСН было введено поправками в Гражданский кодекс РФ от 05.05.2014 года.

Для создания ТСН необходимо соблюдение следующих условий:

1) Наличие общего имущества, сюда входит: подвал, находящийся в долевой собственности.

2) Добровольное объединение собственников. Членство в ТСН возникает на основании письменного заявления о вступлении.

3) Минимальное количество учредителей. Требуется не менее трёх собственников.

Порядок создания ТСН

1. Подготовка и проведение общего собрания собственников. На собрании необходимо:

принять решение о создании ТСН;

утвердить устав товарищества;

избрать правление, председателя и ревизионную комиссию.

Решение о создании ТСН считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.

2. Оформление протокола собрания. Протокол должен быть подписан всеми собственниками, проголосовавшими за создание ТСН.

3. Оформление протокола собрания. Протокол должен быть подписан всеми собственниками, проголосовавшими за создание ТСН.

4. Подача документов в налоговую инспекцию. Регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

5. Получение документов после регистрации. После успешной регистрации ТСН выдадут свидетельства ИНН и ОГРН, устав и лист записи.

После регистрации ТСН можно открыть расчётный счёт в банке.

На указанный счёт будут поступать взносы от собственников, а также другие средства, связанные с деятельностью ТСН (например, доходы от сдачи в аренду частей общего имущества, если это предусмотрено уставом и решением общего собрания).

Если создание ТСН по каким-либо причинам невозможно, можно рассмотреть другие варианты:

Договор доверительного управления. Собственники могут заключить договор, по которому управление подвалом и сбор взносов будет осуществлять доверенное лицо или организация.

Соглашение между собственниками. Можно заключить письменное соглашение, в котором прописать порядок сбора и распределения средств на содержание подвала. В соглашении следует указать порядок внесения взносов, ответственность за несвоевременную оплату и другие условия.

Назначение ответственного лица. Собственники могут выбрать одного из них или нанять управляющего, который будет собирать взносы и распоряжаться средствами в соответствии с решениями общего собрания.

Таким образом, создание ТСН наиболее формализованный и юридически безопасный способ управления общим имуществом и сбора взносов.

Безусловно позволит избежать проблем с налоговой инспекцией, так как деятельность будет осуществляться в рамках закона.

Правовое обоснование: ст. ст. 65.1-65.3, 123.12-123.14 ГК РФ, раздел VI ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

В соответствии со ст.136 ЖК РФ Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме

То есть если у вас в вашем МКД уже есть ТСЖ , то вы не вправе организовать еще одно

___

Вы как совладельцы подвала в количестве 20 человек можете использовать иные варианты:

- Заключение договора простого товарищества (совместной деятельности) между всеми собственниками для целей управления и оплаты коммунальных услуг с открытием отдельного счета одному из участников (но это также фиксируется банками и налоговой).

- Установление в письменном соглашении порядка оплаты расходов пропорционально долям с перечислением средств на счет одного из собственников (с последующим отчетом).

- Заключение договора с управляющей организацией , которая уже есть(например, с ТСЖ или УК) на обслуживание подвала.

_

С уважением юрист Марьяна Николаевна А

Здравствуйте! Да, долевые собственники одного подвала могут организовать и зарегистрировать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), открыть для него расчетный счет в банке и абсолютно легально собирать туда взносы. Более того, для вашей ситуации — это самый правильный, цивилизованный и безопасный способ управления имуществом с точки зрения налогового и гражданского законодательства. Ниже подробно разобрано, как это работает, почему налоговая не будет иметь претензий, и какие есть альтернативные варианты.

Почему ТСН — это идеальный вариант? Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 123.12), ТСН — это некоммерческая организация (НКО).Налоговый иммунитет для взносов: Членские взносы, целевые взносы на ремонт и средства, поступающие от собственников на оплату коммунальных услуг (ресурсов), не являются доходом организации (ст. 251 Налогового кодекса РФ). ТСН не платит с них налог.

Безопасность для физлиц: Деньги аккумулируются на расчетном счете юридического лица. Банковские алгоритмы ФНС не будут блокировать счета граждан или подозревать их в незаконном предпринимательстве. Прозрачность: ТСН может официально заключить договоры с Мосводоканалом и Мосэнергосбытом (или управляющей компанией дома), чтобы оплачивать ресурсы по общему счетчику напрямую со своего счета.

Как зарегистрировать ТСН в вашем случае: Провести общее собрание всех 20 долевых собственников подвала. Принять решение о создании ТСН (нужно большинство голосов, но лучше стремиться к 100% согласию), утвердить Устав и выбрать председателя/правление. Подать документы в налоговую (ФНС) для регистрации юридического лица. Открыть счет в банке на созданное ТСН.

Альтернативные легальные варианты (без создания ТСН)Если собственники не хотят заниматься бумажной волокитой, сдачей отчетности по НКО и регистрацией юрлица, есть три других законных способа:

Вариант 1. Заключение Договора простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ)Поскольку подвал используется для малого бизнеса (коммерческие цели), все 20 собственников могут заключить между собой единый письменный Договор простого товарищества (о совместной деятельности).В договоре официально прописывается один человек (или несколько), который уполномочен вести общие дела, собирать деньги и оплачивать счета. Назначенный собственник открывает в банке отдельный накопительный счет или номинальный счет специально под цели товарищества. При возникновении вопросов у ФНС, этот договор будет являться 100% железным обоснованием, что входящие переводы — это не личный доход и не «серый» бизнес, а целевые компенсации расходов сособственников.

Вариант 2. Официальный статус «Лица, действующего по поручению» (ст. 249 ГК РФ)Каждый собственник обязан участвовать в издержках по содержанию общего имущества соразмерно своей доле. Собственники составляют Соглашение о порядке несения расходов и оформляют на «активного собственника» нотариальные доверенности (или подписывают агентские договоры/договоры поручения). В документах четко фиксируется: «Физлицо А обязуется собирать средства на коммунальные платежи и перечислять их ресурсным организациям, дохода не получает». Минус: Активному собственнику все равно придется привязывать личную карту, но у него на руках будет юридический щит от ФНС.

Вариант 3. Договор с Управляющей компанией (УК) дома. Собственники подвала могут коллективно обратиться в УК, которая обслуживает весь жилой дом. Попросить УК заключить с каждым из 20 собственников индивидуальный договор на обслуживание (пропорционально долям в праве).УК сама разделит платежи и будет присылать 20 отдельных квитанций. Минус: Ресурсоснабжающие организации (свет, вода) неохотно делят один счетчик на 20 долей без физического разделения труб и кабелей (межевания систем). Но УК может взять на себя функцию транзитера платежей.

Резюме и рекомендация. Так как у вас коммерческое использование (30 кабинетов для бизнеса), создание ТСН — самый долгосрочный и бесконфликтный путь. ТСН сможет нанимать электрика, сантехника, официально выставлять платежки арендаторам или собственникам и не бояться проверок.

Если запустить ТСН до 1 июня не успеваете, временно оформите Вариант 2 (письменное соглашение всех собственников о компенсации расходов на карту активного лица), чтобы у него было прикрытие перед банком и налоговой на первые месяцы.

Долевые собственники не могут зарегистрировать ТСН на сам подвал, так как по закону Товарищество собственников недвижимости создается для управления общим имуществом всего многоквартирного дома, а подвал разделен на частные доли.Для законного сбора средств используйте одну из следующих форм:1. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности)Как работает: Собственники заключают письменный договор согласно ст. 1041 ГК РФ, назначая одного из сособственников (или управляющего) вести общие дела. Для расчетов открывается специальный банковский счет.Налоги: Поступающие взносы не являются доходом товарищества, если они целевые и направлены строго на оплату коммунальных услуг и содержание имущества (согласно ст. 251 НК РФ).Плюс: Идеально для совместных расчетов за свет и воду по единому счетчику.2. Заключение договоров на возмещение расходовКак работает: Один из собственников (ИП или самозанятый) оформляет статус Управляющего или заключает с остальными агентские договоры. Собственники кабинетов переводят ему деньги с формулировкой: «Оплата по договору №... за коммунальные услуги». Управляющий же оплачивает единые счета ресурсоснабжающим организациям.Налоги: У самозанятого или ИП на УСН «Доходы» налог будет начисляться только на сумму его вознаграждения за управление. Деньги на коммуналку доходом не признаются, что исключит претензии ФНС.3. Договор аренды общего имущества с самозанятым/ИПКак работает: Все 20 собственников заключают договор аренды долей подвала с одним из сособственников, зарегистрированным как ИП или плательщик НПД (самозанятый). Этот арендатор сдает кабинеты конечному малому бизнесу, сам получает доход, платит с него налоги и самостоятельно оплачивает счета за воду и электричество.

Доброго времени Виктор!

создать ТСН только собственники подвала нельзя — ТСН образуется собственниками помещений в многоквартирном доме ст. 135, 136 ЖК РФ (квартир + нежилых помещений в этом доме), а не собственниками одного отдельного нежилого помещения даже если их много.

Легальные формы сбора взносов (без привлечения внимания ФНС)

1. Договор простого товарищества (совместной деятельности) — ст. 1041–1054 ГК РФ

Плюсы:

Не требует регистрации юрлица

взносов не облагаются НДС и налогом на прибыль, если ведутся только для покрытия общих расходов

Один из товарищей (уполномоченный) открывает счёт для совместной деятельности в банке (не личный счёт)

Все операции отражаются как возмещение расходов, а не доход

Важно: в договоре чётко прописать:

цель — содержание подвала

порядок внесения долей (пропорционально доле в собственности)

что деньги не являются доходом уполномоченного лица

обязательство отчитываться перед всеми товарищами

3. Создание НКО (некоммерческой организации) в форме «Добровольного общественного объединения»

Если подвал используется только для предпринимательских целей (склад, мастерская, коворкинг без сдачи в аренду третьим лицам)

Требуется регистрация в Минюсте, устав, счёт в банке

Членские взносы не облагаются налогом на прибыль

Минус: сложнее в регистрации и отчётности, чем договор простого товарищества

Лучший вариант — заключить договор простого товарищества (совместной деятельности) между 20 собственниками:

Все подписывают договор (нотариус не обязателен, но желателен).

Уполномоченный товарищ открывает в банке счёт для совместной деятельности (не личный).

Все переводят деньги с указанием назначения платежа «возмещение расходов».

Уполномоченный платит за ресурсы и ремонт, сохраняет все чеки.

Раз в квартал — общий отчёт с фото/чеками/актами выполненных работ.

Это полностью легально, не требует регистрации юрлица, не привлекает внимание ФНС, если нет прибыли и вся документация в порядке.