Банкротство застройщика - как защитить права дольщика по ипотеке?

Не паникуйте, идите к арбитражному управляющему и требуйте от него передачи вам квартиры по ст. 201.11 Закона о банкротстве №127-ФЗ.

Как только вы узнали о банкротстве застройщика, нужно подать заявление конкурсному управляющему о включении ваших требований в реестр требований участников строительства (РТУС). Этот реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается через два месяца с этой даты.

Первое, что вам необходимо сделать — это собрать всю документацию, связанную с покупкой квартиры и ипотекой: договоры, квитанции об оплате, документы от застройщика и иные записи.

Участие в процедуре банкротства. Узнайте, когда и как застройщик будет проходить процедуру банкротства. В этой процедуре будут включены требования всех кредиторов, и ваше требование должно быть заявлено. Вам нужно будет подать заявление в арбитражный суд или в арбитражного управляющего.

Права дольщиков. Если вы являетесь дольщиком (человек, купивший квартиру в новостройке), то вам могут подойти определенные меры защиты, предусмотренные законодательством о долевом строительстве. Проверьте, зарегистрирован ли ваш договор в реестре долевого строительства.

Подача искового заявления. Если вы не получите квартиру или сумма, которую вы вложили, оказалась потерянной, вам придется подать исковое заявление в суд для защиты ваших прав.

Обратитесь в риэлторские и общественные организации. Они могут предоставить консультационные услуги и помочь с объединением дольщиков для совместных действий.

Здравствуйте

В ситуации банкротства застройщика важно оперативно действовать и выбрать оптимальный вариант защиты своих прав. У вас есть несколько возможных путей, которые зависят от конкретных обстоятельств дела, типа договора и стадии строительства.

Первоочередные действия

Проверьте информацию о банкротстве. Убедитесь, что застройщик действительно признан банкротом. Сведения о банкротстве публикуются в газете «Коммерсантъ», на портале «Федресурс» (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и в картотеке арбитражных дел.

Обратитесь к конкурсному управляющему. Он назначен арбитражным судом и ведёт процедуру банкротства. Конкурсный управляющий обязан уведомить дольщиков о начале процедуры в течение 15 дней после принятия решения о банкротстве. Если уведомление не получено, его можно запросить самостоятельно.

Соберите документы. Подготовьте:

паспорт;

оригинал или копию договора долевого участия (ДДУ);

платёжные документы (квитанции, выписки, подтверждающие оплату);

другие документы, которые могут понадобиться для подтверждения ваших прав.

Варианты действий

У вас есть два основных выбора: получить деньги или дождаться завершения строительства и получить квартиру.

Получение денег

Если вы решите вернуть средства, нужно подать заявление конкурсному управляющему о включении ваших требований в реестр требований кредиторов. Срок для подачи заявления — не позднее 45 дней с момента получения уведомления от конкурсного управляющего или 60 дней с даты официальной публикации информации о банкротстве. Пропуск срока можно восстановить в суде при наличии уважительной причины (например, тяжёлая болезнь, длительная командировка).

При расчёте компенсации учитывается сумма, оплаченная по ДДУ, а также понесённый вами ущерб — разница между фактически оплаченной суммой и рыночной стоимостью готовой квартиры на дату начала процедуры банкротства. Оценку проводит независимый оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счёт средств должника. Если вы не согласны с суммой, можно обжаловать её в арбитражном суде, предоставив данные другой оценки.

Если квартира была куплена с использованием счёта эскроу, процесс упрощается: после расторжения ДДУ банк вернёт деньги автоматически, как только запись о договоре будет погашена в ЕГРН.

Получение квартиры

Если дом ещё не достроен, но есть шансы на завершение строительства, можно заявить требование о передаче квартиры. Для этого также нужно включить свои требования в реестр участников строительства.

Возможные сценарии:

Привлечение нового застройщика. Фонд развития территорий (ФРТ) или орган власти могут привлечь другую компанию для завершения строительства. В этом случае новый застройщик обязан исполнить обязательства перед участниками строительства.

Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Если дольщики примут такое решение на общем собрании, конкурсный управляющий может обратиться в суд. При положительном решении дом и участок передаются ЖСК, которое само завершает строительство или обращается за поддержкой в Фонд.

Передача объекта незавершённого строительства. Если дом не достроен, конкурсный управляющий может передать права на объект и земельный участок новому застройщику или ЖСК.

Особенности при ипотеке

Даже если стройка остановлена, обязанность погашать ипотечный кредит сохраняется. Банк не обязан автоматически прекращать договор только из-за банкротства застройщика. Можно обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий: попросить платёжные каникулы, снизить ставку или уменьшить размер платежа. Однако банк не обязан идти на уступки.

Если вам выплатят компенсацию, часть средств может быть направлена на погашение долга перед банком, особенно если в договоре долевого участия был предусмотрен залог права требования дольщика. Если остаток по кредиту небольшой, часть возмещения пойдёт на его погашение, а оставшаяся сумма — вам.

Дополнительные возможности

Взыскание неустойки и компенсации морального вреда. Если сроки передачи квартиры были нарушены, можно потребовать неустойку. Она рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Однако если квартира оплачивалась через эскроу-счёт, право на неустойку не возникает. Также можно попытаться взыскать компенсацию морального вреда, но для этого потребуется решение суда.

Обращение в Фонд развития территорий (ФРТ). Если застройщик перечислял взносы в ФРТ, вы можете подать заявление на получение возмещения. Сумма определяется исходя из площади купленного жилья и средней цены квадратного метра по данным Росстата. Однако ФРТ не выплачивает неустойки, компенсации за моральный вред и деньги за квартиры, купленные у юрлиц по уступке прав по ДДУ после начала банкротства.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

1. Подавайте заявление на включение требований в реестр

2. Далее вам либо выплатят компенсацию (от фонда) либо этот фонд достроит и получите свою кв. При выплате компенсации фонд в первую очередь направит деньги напрямую на погашение ипотеки, если будет остаток, то вам его перечислят. Подробнее можете узнать изучив ФЗ о банкротстве (7-й параграф) и ФЗ №218, либо обратиться за консультацией к юристу, разбирающемуся в процедурах банкротства застройщика (достаточно сложная процедура).