Могут ли наследники оспорить договор купли-продажи квартиры между отцом и дочерью как фиктивный?

Вопрос №24984894 из г. Волгоград
опубликован 27.05.2026, 10:12

Question

Добрый день! Хочу купить квартиру, при осмотре документов стало известно, что продавец купила квартиру у отца в 2015 году стоимостью 1000000 руб, ниже кадастровой стоимости на тот момент она стоила 1 270000 тыс. руб., также в договоре купли продажи фигурирует цифра заемных средств у КПК которая похожа на материнский капитал, нов в договоре не прописано, что это маткапитал. Отец с ее матерью в разводе но заключил другой брак официально. В 17.08.2025 г. он умирает открывается наследство. Вопрос могут ли наследники оспорить договор купли продажи между отцом и дочерью признав его фиктивным. Доли детям выделены в этой квартире 20.05. 2026 г., спустя 10 лет.

Лопатин Денис Николаевич · Accepted Answer

Сроки давности начинают течь с даты , когда о нарушении прав стало известно (ст 200 ГК). Т.е. формально срок исковой давности для них еще даже не начал идти.

Наследники имеют право обратиться в суд и шансы оспорить договор купли-продажи между отцом и дочерью.

Основаниями для иска должны быть:

- Нарушение прав наследников: вывод имущества из состава наследства по заниженной цене незадолго до смерти собственника.

- Нарушение прав несовершеннолетних: использование маткапитала без своевременного выделения долей детям (сделка нарушает императивные нормы закона). Тот факт, что доли выделены только сейчас, не исправляет ситуацию десятилетней давности, а лишь подтверждает изначальное нарушение.

Покупать такую квартиру крайне опасно. В случае судебного разбирательства суды часто встают на сторону детей и добросовестных кредиторов/наследников, признавая такие цепочки сделок недействительными. Вы рискуете потерять недвижимость и столкнуться с многолетними судебными тяжбами.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация требует анализа на предмет возможности признания договора купли-продажи недействительным по основаниям мнимости или притворности. **1. Основания для оспаривания сделки** - **Мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ)** – если стороны не намеревались создать правовые последствия, а лишь имитировали продажу. В вашем случае факт выделения долей детям через 10 лет может свидетельствовать о реальности сделки, но не исключает мнимости на момент заключения. - **Притворная сделка (ст. 170 ГК РФ)** – если сделка прикрывает другую (например, дарение). Цена ниже кадастровой стоимости может указывать на притворность. - **Недействительность по ст. 10, 168 ГК РФ** – злоупотребление правом (намеренное занижение цены, сокрытие природы средств). **2. Важные обстоятельства** - Использование заемных средств, похожих на материнский капитал, но не указанных в договоре как маткапитал – это может свидетельствовать о нестандартности сделки. - Выделение долей детям спустя 10 лет (в 2026 г.) может быть расценено как исполнение обязанности по использованию маткапитала, что подтверждает реальность сделки. - Смерть отца в 2025 году – наследники могут оспорить сделку, если докажут, что она была фиктивной и совершена в ущерб их правам. **3. Исковая давность** - Срок исковой давности по оспариванию мнимых/притворных сделок – 3 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Наследники могли узнать о сделке после смерти отца (2025 г.). Если они подадут иск до 2028 г., срок может не быть пропущен. **4. Перспективы** - Наследникам необходимо доказать, что на момент сделки (2015 г.) стороны не планировали передать квартиру за деньги, либо что цена была существенно занижена с намерением скрыть наследственное имущество. - Наличие реальных расчетов (даже через КПК) и последующее выделение долей детям усложняет признание сделки недействительной. - Суд оценит совокупность обстоятельств: родство, цену, источник средств, последующее поведение сторон. **Резюме:** Наследники могут попытаться оспорить сделку, но перспективы неоднозначны. Факт выделения долей детям через 10 лет говорит о реальности целевого назначения квартиры, что снижает шансы на признание сделки фиктивной. Рекомендуется консультация с адвокатом по месту нахождения недвижимости для анализа всех документов и сбора доказательств. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Да, могут. Риск есть.

Горбунова Инга Викторовна · Answer

Да, наследники могут попытаться оспорить договор купли-продажи квартиры между отцом и дочерью, но успешность такого иска зависит от наличия доказательств фиктивности сделки или иных оснований для её недействительности. Факт продажи по цене ниже кадастровой и использование заемных средств, похожих на материнский капитал, сам по себе не делает сделку недействительной, но может быть учтен судом. Срок исковой давности для оспаривания таких сделок — три года с момента, когда наследникам стало известно о нарушении их прав.

Продажа по цене ниже кадастровой не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной (Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), но может быть косвенным признаком притворности или мнимости сделки.

По ст. 40 НК РФ (в редакции, действовавшей на момент сделки), налоговые органы могут проверять рыночность цены, но это касается налоговых последствий, а не действительности сделки.

Если в сделке использовались средства материнского капитала, но это не указано в договоре, возможны вопросы о законности использования средств, но это не является основанием для признания сделки фиктивной, если средства были фактически использованы по назначению (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Фатхи Валентина Игоревна · Answer

Здравствуйте. Подать иск наследники теоретически могут всегда, но признать сделку 2015 года фиктивной сейчас будет сложно.
Если использовался материнский капитал, то необходимо проверить:
1. Всем ли детям выделены доли, которые должны были получить доли по маткапиталу.
2. Если у продавца был супруг на момент использования маткапитала, что с его долей
3. Есть ли разрешение органов опеки на продажу детских долей. Без предварительного разрешения опеки отчуждать имущество несовершеннолетних нельзя.

Разумовская София Дмитриевна · Answer

Наследники могут попытаться оспорить сделку, но перспективы неоднозначны. Факт выделения долей детям через 10 лет говорит о реальности целевого назначения квартиры, что снижает шансы на признание сделки фиктивной.

Громов Валерий Дмитриевич · Answer

Здравствуйте! Оспорить наследники могут, но одной низкой цены мало: нужны доказательства мнимости сделки, отсутствия оплаты или нарушения их прав. Важно проверить дату сделки 2015 года: по ст. 181 ГК РФ срок по таким требованиям обычно ограничен 3 годами и максимум 10 годами. Использовался ли маткапитал/КПК и есть ли претензии наследников сейчас? Ответы помогут точнее оценить риск

Могут ли наследники оспорить договор купли-продажи квартиры между отцом и дочерью как фиктивный?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 1 ((ред. от 11.02.2026))

Похожие вопросы

Как оспорить фиктивный договор купли-продажи автомобиля при наличии завещания?

Возможность оспорить фиктивный договор купли-продажи автомобиля после смерти - роль детей в судебном процессе

В случае отсутствия ДКП №1 у ФЛ 3, могу ли вернуть ему авто или поставить авто на учет на себя?

Как оспорить фиктивный договор дарения квартиры и защитить наследственные права - практические советы

Возможно ли оспорить фиктивную куплю-продажу квартиры после полугода?

Спор о правомерности переписки квартиры у бабушки - как оспорить фиктивный договор после её смерти?

У меня нет дкп между перекупом и хозяином авто, машина снята с учёта по дкп хозяин-перекуп, могу ли я поставить авто на учёт

Как оспорить фиктивный договор аренды в суде после ДТП?

Как оспорить фиктивную сделку купли-продажи квартиры, приведшую к ущемлению интересов наследника

Как оспорить фиктивную сделку купли-продажи квартиры с получением налогового вычета?

Право второго ребенка оспорить договор купли-продажи и требов

Фиктивный договор купли-продажи квартиры между внучкой и бабушкой - шансы на возврат квартиры бабушке

Просто переписал на своего друга по ДКП) ДКП утверждает что не составлял, хотя ДКП оригинал им составленный со мной.

Возможно ли оспорить договор купли-продажи квартиры между отцом и братом после 10-летнего временного промежутка?

Вопрос наследования - Может ли старшая дочь оспорить договор Купли-продажи квартиры

Влияние недействительности договора купли-продажи на договор дарения квартиры

Как отозвать фиктивный договор купли-продажи квартиры?

Можно ли дочери оспорить договор купли-продажи квартиры третьему лицу, которая находилась в собственности отца.

Способы лишить сына наследства и передать земельный участок - договор дарения или фиктивный купли-продажи?

Возможность оспорить договор купли-продажи земельного участка наследником - дочерью от первого брака

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59