Риски покупки квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Краткое резюме: риск оспаривания сделки существует, особенно если продавцы не выполнят обязательство. Без согласия органов опеки или гарантии нового жилья лучше воздержаться от покупки.

Да, риск очень высокий. Нотариальное обязательство не гарантирует безопасность сделки. Главная опасность в том, что «выписать в воздух» несовершеннолетнего ребенка, у которого нет другого жилья, по закону нельзя. В чем заключаются основные риски: Суд признает выписку незаконной. Если продавцы не купят новое жилье и не пропишут ребенка, органы опеки или прокуратура через суд аннулируют снятие ребенка с регистрационного учета. Его пропишут обратно в вашу квартиру.

Выписать его повторно вы не сможете до его 18-летия, так как суд защитит право ребенка на жилище. Нотариальное заверение не имеет силы для УВМ МВД. Нотариальное обязательство — это лишь обещание продавцов, а не юридический инструмент. Органы МВД и суды не могут принудительно прописать ребенка по «какому-либо» адресу, если у родителей не появится права собственности или найма на другое жилье.

Как полностью обезопасить себя (варианты):Условие полной выписки ДО сделки (Самый надежный путь): Требуйте, чтобы родители сначала выписали ребенка (например, к бабушке/дедушке) и предоставили вам чистую справку о зарегистрированных лицах до подписания договора купли-продажи.

Финансовый блок в банке: Закладывайте крупную часть денег за квартиру (от 10% до 30%) на банковскую ячейку или аккредитив с условием, что продавцы получат их только после предоставления справки о новой прописке ребенка. Ради денег продавцы быстро найдут вариант для регистрации.

Здравствуйте. Риск оспаривания сделки в вашем случае действительно есть, так как вы создаете условия для нарушения жилищных прав несовершеннолетнего.

Почему это рискованно

По закону, выписать ребенка «в никуда» (без предоставления другого жилья) можно, только если имеется нотариальное обязательство его родителей обеспечить его жильем в будущем . Однако такой «разрыв» между выпиской из старой квартиры и пропиской в новой создает для ребенка период без регистрации, что является прямым нарушением его прав. В судебной практике есть случаи, когда органы опеки оспаривали такие сделки, особенно если продавец не выполнил обязательство в срок .

Последствия для вас (покупателя)

Если продавец не купит новую квартиру и не пропишет ребенка в течение 3 месяцев, а останется с ним, например, у родственников, органы опеки могут подать в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной (ничтожной) . Вы рискуете остаться без квартиры и без денег (придется их взыскивать с продавца).

Меры предосторожности

Настаивайте на одновременной сделке. Лучший вариант — чтобы продавец сначала купил квартиру и прописал туда ребенка, а затем вы купили его старую квартиру.

Проверяйте альтернативу. Убедитесь, что у продавца есть конкретный договор на покупку другого жилья, и ребенок будет прописан там сразу после выписки из вашей квартиры.

Заручитесь поддержкой органов опеки. В спорных случаях можно обратиться в органы опеки за предварительным разрешением на такую сделку, но его вряд ли дадут без предоставления ребенку равнозначного жилья.

Включите в договор штрафные санкции. Пропишите условие, что если продавец не выполнит обязательство по прописке ребенка в срок, он обязуется выплатить вам крупную неустойку и вернуть деньги за квартиру с процентами.

Краткий итог

Квартира с ребенком, выписываемым «в никуда» — это высокорискованный актив. Органы опеки и суды будут на стороне ребенка, а не на вашей. Без 100% гарантий, что ребенок будет сразу же после сделки обеспечен равноценным жильем, я бы советовал воздержаться от покупки. Если же вы все же решитесь, требуйте от продавца безотлагательного исполнения обязательства и включайте в договор жесткие штрафные санкции. Консультация с юристом при составлении договора обязательна. Удачи

Риски всегда есть, по любой сделке.

Здравствуйте, Сергей!

Возможные проблемы родителей данного ребенка и самого ребенка, если он НЕ собственник, НЕ был лишен прав при приобретении данной квартиры и т.п., - НЕ является проблемой для НОВОГО собственника. Ребенок - член семьи бывшего собственника, и по закону, если родители не снимут его с регистрационного учета добровольно, он однозначно через суд признается утратившим право пользования данным жилым помещением, также, как и его родители. Ст.292 ГК РФ. Согласие органов опеки НЕ на требуется. Риск оспаривания сделки по данному основанию минимален (если есть какие либо правовые подводные камни). По общему правилу - риск отсутствует. Так называемые так красиво расписанные выше ИИшные "жилищные права" ребенка в случае смены собственника НЕ нарушаются. Нарушаются права нового собственника. А права/обязанности в связке родитель-ребенок - к новому собственнику отношения не имеют.

Здравствуйте. Можно минимизировать риски.