Был заключен дкп о покупке имущества банкрота, 24.06.хочу рассторгнуть договор и вернуть задаток

Добрый день.

Конечно, лучше всего проверить текст договора, но если были нарушены его существенные условия, то вы имеете право расторгнуть его и потребовать возврата задатка. Если же контрагент отказывается это делать - то сделать это уже в судебном порядке.

По закону продавец (финансовый управляющий) обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц. Обнаружение арестов — это существенное нарушение договора, позволяющее вам требовать расторжения в суде (ст. 450 ГК РФ) и возврата задатка, но "тридцатидневный ответ" тут не срок, а повод действовать: подавайте иск немедленно, приложив ходатайство об обеспечительных мерах, чтобы "заморозить" обязательство по оплате до решения суда.

Здравствуйте! Ситуация критическая, и финансовый управляющий умышленно затягивает время, пользуясь вашей неосведомленностью. Ответственность за продажу имущества с неснятыми арестами полностью лежит на организаторе торгов и управляющем (п. 19 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Ссылки управляющего на 30 дней рассмотрения заявления в данном случае незаконны, так как этот срок применяется к обычным обращениям граждан, а у вас идет процедура торгов с жесткими пресекательными сроками.Если вы просто прождете 30 дней и не внесете оставшуюся сумму, договор будет расторгнут по вашей вине, и вы гарантированно потеряете задаток (п. 22 ст. 110 ФЗ № 127). В вашем споре применимы нормы Гражданского кодекса о существенном нарушении условий договора продавцом (ст. 450, ст. 460 ГК РФ), поскольку вам продали товар с обременениями третьих лиц, скрыв этот факт.Чтобы спасти задаток, вам нужно немедленно, не дожидаясь ответа управляющего, подать срочное ходатайство в Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве данного должника. В ходатайстве потребуйте принять обеспечительные меры в виде приостановления вашей обязанности по оплате остатка суммы по ДКП до момента рассмотрения вашего заявления о расторжении договора и возврате задатка. Только судебное определение о приостановлении срока оплаты защитит ваш задаток от списания и убережет вас от статуса уклонившегося от сделки покупателя. Срочно дублируйте жалобу на действия управляющего в Росреестр и СРО, в которой он состоит, — это заставит его шевелиться быстрее, не дожидаясь тридцати дней.

В вашей ситуации нужно отделить два вопроса: как расторгать договор и можно ли вернуть задаток, и второй вопрос когда именно начинать процедуру, чтобы не “попасть” на утрату задатка из за пропуска срока оплаты.

1. Что это за требования и какие нормы применять

1) Расторжение договора купли продажи и возврат денег при нарушении договора

Если в договоре есть гарантия продавца, что отсутствуют ограничения и обременения, а фактически на имуществе есть обременения, это нарушение условия договора. По общему правилу применяется ст. 450 ГК РФ, расторжение возможно по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Далее ключевое для возврата уплаченного:

• если у тебя задаток, то работает ст. 381 ГК РФ

• если речь о неосновательном обогащении или возврате по итогам расторжения, то тоже могут применяться нормы ГК, но обычно в спорах про задаток суды в первую очередь идут по ст. 381 ГК РФ и по условиям договора

2) Важный момент именно по банкротству

При торгах и продаже имущества банкрота общий “каркас” дает Закон о банкротстве. Вы уже упомянули п. 19 ст. 110 и ст. 213.25. Но предметно привязаться нужно к тому, каким образом проходила продажа и какой именно должник (физлицо по 213.25 или юрлицо по 110).

Чтобы не ошибиться по статям, скажу так: в любом случае суд будет оценивать, является ли наличие обременений нарушением условия о “чистоте” объекта и является ли это существенным нарушением, а также предусмотрены ли в договоре последствия на случай выявления обременений и сроки.