Как правильно оформить авансовое соглашение при покупке комнаты по ипотеке в коммунальной квартире?

Уважаемые юристы прошу Вашего совета! Я покупаю по ипотеке комнату в коммунальной квартире. У продавца соглашение с риелторским агенством. Сейчас встал вопрос: для оформления ипотеки сбербанка нужны: кадастровый паспорт, оценка, одобрение банка. Чтобы за время оформления этих документов сделка не сорвалась, агенство предлагает заключить с ним авансовое соглашение. Я читал в интернете о предварительном договоре или договоре о намерении с передачей задатка продавцу, а не агенству. Но агенство не соглашается, согласно только на авансовое соглашение, утверждая что между ними нет разницы. Подскажите мои разумные действия в такой ситуации. С Уважением, Олег.