Как перевести жилой дом с долевой собственностью в дом блокированной застройки по 476-ФЗ?

Здравствуйте! Перевести такой объект через 476-ФЗ можно только при фактическом соответствии признакам дома блокированной застройки, то есть у каждой части должен быть отдельный выход на земельный участок, а между блоками должна быть общая глухая стена без проемов. Нужно согласие всех сособственников, включая всех владельцев соседской 1/2 доли, затем кадастровый инженер готовит технический план, при необходимости межевой план по земле, после чего подается заявление в Росреестр через МФЦ об учете изменений ЕГРН. Отдельный земельный участок под каждым блоком не всегда обязателен, но если сейчас в ЕГРН указан один жилой дом в долевой собственности, а не отдельные блоки или помещения, без соглашения всех собственников либо судебного раздела Росреестр может приостановить регистрацию.

Для перевода жилого дома в дом блокированной застройки по 476-ФЗ необходимо, чтобы все собственники долей (вы и соседи) совместно обратились в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН. В заявлении указывается кадастровый номер дома и просьба изменить вид жилого строения на «дом блокированной застройки».

К заявлению прилагаются:

паспорта заявителей;

документы, подтверждающие право общей долевой собственности на дом и земельный участок;

технический план, подготовленный кадастровым инженером;

соглашение всех собственников о переводе дома в новый статус.

Если доли не выделены в натуре, для оформления статуса блокированной застройки потребуется либо соглашение о порядке пользования и выделе отдельных блоков, либо решение суда. Без согласия всех сособственников и раздела дома на самостоятельные блоки процедура невозможна.

Для перевода жилого дома в дом блокированной застройки необходимо получить согласие всех долевых собственников, заказать техплан, подать заявление в Росреестр. Если дом уже разделён, процедура проходит без реконструкции.

Согласие есть, у нас жители в таких же домах делали по упрощенке( не делали тех.план) переводили в квартиры а потом по соглашению делили, но у нас получается что в 2016 году квартиры были погашены и что теперь делать?

Добрый день! Разъясню ситуацию по шагам, так как с домом на двух хозяев с «дробной» долей у соседей есть важный нюанс.

Главное, что нужно понимать: 476-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс, дав определение дому блокированной застройки. Теперь это:

1. Жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов.

2. Имеющий отдельный выход на земельный участок.

3. Расположенный на отдельном земельном участке.

Пошаговый алгоритм для вашей ситуации:

Шаг 1. Раздел земельного участка

Это обязательное и первоочередное условие. Если участок под домом до сих пор находится в общей долевой собственности, его необходимо разделить.

Как это сделать:

* Нужно подготовить межевой план у кадастрового инженера.

* Образуются минимум два самостоятельных участка — под каждым блоком свой.

* Площадь каждого образуемого участка должна соответствовать местным предельным нормам (узнайте в местной администрации).

* Соглашение о разделе подписывают все собственники.

Шаг 2. Соглашение о реальном разделе дома (Ключевой нюанс)

Поскольку дом у вас физически уже разделен (как я понимаю, стена между половинами капитальная и входы отдельные), нужно оформить Соглашение о прекращении долевой собственности и выделе долей в натуре.

Проблема соседей: У них 1/2 доля записана как «в 3 долях» (например, 1/6 у троих). Для кадастрового учета и Росреестра это некритично, если они подпишут соглашение все вместе. Их множественность на их половине — это их внутреннее дело, их блок может остаться в общей собственности этих троих лиц.

Шаг 3. Обращение к кадастровому инженеру

Это центральная фигура процесса. Инженер готовит Технический план (а часто заодно и Межевой план на участки).

Что должно быть в техплане:

* Каждый блок должен быть учтен как отдельное здание с назначением «жилое» (в выписке будет вид объекта: «здание», назначение: «жилое», а не «жилое помещение» в многоквартирном доме).

* Площадь блоков суммируется в общую площадь дома, но юридически это будут два независимых объекта недвижимости.

* Обязательное условие из 476-ФЗ: отсутствие проемов в общей стене и наличие отдельных инженерных систем (или хотя бы отдельных вводов электричества/газа/воды). Если вводы общие, сначала придется их разделить.

Шаг 4. Подача документов в Росреестр (через МФЦ)

Вам нужно одновременно подать заявления:

1. О государственном кадастровом учете и регистрации прав на образованные земельные участки.

2. О кадастровом учете двух блоков как зданий и прекращении права на «жилой дом» как единый объект.

Пакет документов:

* Технический план (на каждый блок отдельно).

* Межевой план (на земельные участки).

* Соглашение о разделе дома и участка, подписанное всеми собственниками (вами + тремя соседями).

* Нотариальное заверение соглашения не требуется, если вы одновременно регистрируете раздел участка и выдел долей в доме (достаточно простой письменной формы, но Росреестр местами просит нотариуса, советую уточнить в вашем МФЦ).

Что делать, если соседи против?

Процедура работает только при взаимном согласии. Если кто-то из троих соседей не согласен:

* Придется обращаться в суд с иском о выделе доли в натуре и прекращении долевой собственности.

* Суд назначит строительную экспертизу. Если экспертиза подтвердит, что части дома обособлены и у вас сложился порядок пользования, суд вынесет решение, которое заменит соглашение.

Итог после процедуры по 476-ФЗ

Вы получаете на руки выписки из ЕГРН, где у вас будет:

1. Здание (блок жилого дома блокированной застройки), адрес: ул. Ленина, д. 1, стр. 1 (или блок 1).

2. Земельный участок в собственности прямо под вашим блоком.

У соседей будет тот же набор, но на их «стройблоке» и участке будет запись об общей долевой собственности (1/3, 1/3 и 1/3).

Главный совет: Начните с вызова кадастрового инженера для консультации на месте. Он увидит стены, входы, коммуникации и сразу скажет, пройдет ли раздел без переустройства или нужна легализация перепланировок.

Как вариант, что никак. Нет данных о площади дома общей, это раз. Нет данный о площади земельного участка под дом, это два. Нет данных о площади каждой предполагаемой блок-секции и о конструкции дома, это три. Кроме того, надо смотреть Генеральный план муниципального образования и Правила землепользования и застройки на предмет того, какие виды разрешённого использования ОКС и земельного участка предусмотрены для той функциональной и территориальной зоны где находится дом и предусмотрены и есть ли там ВРИ - "многоквартирные дома блокированной застройки". Если нет, такого вида, то можно забыть о планах пока не будут внесены изменения в Генеральный план а потом и в ПЗЗ, а это непросто и по факту Министерство градостроительной политики Калининградской области предложит вам это сделать за свой счёт, а это дорогое удовольствие.. в данном случае не зная всех исходных данных о вашем доме сложно пока сказать применима ли в данном случае статья 16 ФЗ№476 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" в том числе его пункты 3 и 5, в которых есть оговорка о том, что Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений. Как-то, так.

Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учёте и регистрации прав на образованные объекты (каждую блок-секцию). В заявлении укажите, что дом признаётся домом блокированной застройки на основании 476-ФЗ.