Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры при отзыве сертификата?

Здравствуйте.

В соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ расторжение договора купли‑продажи возможно: 1) по соглашению сторон — оформляется письменным соглашением с последующей госрегистрацией в Росреестре; 2) в судебном порядке при отказе покупателя, с требованием о расторжении и применении последствий недействительности сделки (возврат квартиры и урегулирование расчётов), с привлечением СФР как третьего лица ввиду использования бюджетных средств. Учитывая наличие залога и специфику расчёта по сертификату, требуется корректный порядок возврата средств в бюджет и снятия обременения.

Здравствуйте!

Смотрите, ситуация неприятная конечно у Вас, но вполне решаемая. Давайте разберём вопрос, также укажу, как действовать и что с налогом.

Расторжение договора

Так как покупатель в одностороннем порядке отозвал сертификат, т.е. фактически отказался от исполнения договора, у Вас есть основание для расторжения.

В данном случае по соглашению о расторжении ДКП (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Подпишите его с покупателем.

Обязательно пропишите условие: покупатель отказывается от оплаты по сертификату, а Вы возвращаете ему всё, что он уже передал, если были частичные платежи.

После этого подайте в Росреестр заявление о прекращении регистрации перехода права или о внесении записи о расторжении, так сможете вернуть право собственности обратно.

Если покупатель отказывается подписывать соглашение, придётся идти в суд.

Основанием станет ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение договора одной из сторон) или ст. 416 ГК РФ (невозможность исполнения, если фонд официально подтвердил отзыв средств).

В иске потребуйте расторжения договора и возврата сторон в исходное положение (реституция).

Предупреждение про залог

В договоре у Вас прописано, что квартира в залоге до оплаты.

Пока покупатель не получил деньги от фонда, залог сохраняется.

При расторжении необходимо будет снять обременение, это делается через Росреестр на основании соглашения или судебного решения.

Налог

Факт расторжения договора не означает возникновения НДФЛ.

Основной момент: возникла ли экономическая выгода.

Если Вы вернули покупателю все полученные деньги, дохода нет, и обязанности платить 13% не возникает.

Если же часть средств осталась у Вас, а договор расторгнут, налоговая может увидеть доход, и тогда придётся подавать уточнённую декларацию и уплатить налог с этой суммы.

Рекомендации:

Параллельно с переговорами или судом уведомите орган, выдавший сертификат (СФР или региональный соцзащита). Они отслеживают такие ситуации и могут потребовать вернуть средства, если увидят, что сделка сорвалась.

При этом не затягивайте.

Соберите документы: договор, выписку из ЕГРН, переписку, подтверждение отзыва сертификата.

Правовое обоснование: ст. 416, 450 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте Карина

При расторжении договора купли-продажи квартиры платить 13% НДФЛ не нужно, так как вы не получили экономической выгоды ( т е прибыли) Эту позицию подтверждает и Минфин ( в письме от 17.06.2021 № 03-04-05/47920)

По соглашению сторон составляйте договор о расторжении дкп и сдавайте в росреестр , чтобы договор купли продажи был расторгнут и вам вернули ваши права на жилье ( ст.450 ГК РФ)

_

Вы также вправе расторгнуть дкп через суд с взысканием убытков по п.2 ст.450 ГК РФ, так как не получили на что рассчитывали

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте!

В данной ситуации попытайтесь урегулировать спор добровольно и предложите покупателю подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. В соглашении предусмотрите возврат квартиры в вашу собственность и снятие обременения (залога). Если покупатель согласен, вам потребуется совместно подать заявление в Росреестр для аннулирования записи о переходе права и погашения залога.

Поскольку залог обеспечивает ваше право на получение денег, вы вправе обратить взыскание на предмет залога (квартиру) в судебном порядке. Однако, если цель – просто вернуть квартиру, проще требовать расторжение договора и возврат права собственности.

Предварительно необходимо незамедлительно направить досудебную претензию (п.2 ст.132 ГПК РФ).

В противном случае если добровольно расторгнуть не получится, обратитесь в суд и расторжение договора купли-продажи в связи с существенным нарушением (неоплата), признание права собственности на квартиру за вами, прекращение залога (либо его реализация) и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи

Добрый день, Карина! В вашем случае покупатель нарушил договор, и вы имеете полное право расторгнуть сделку и вернуть квартиру в свою собственность.

1. Как расторгнуть договор купли-продажи

Поскольку покупатель в одностороннем порядке отозвал сертификат и фактически отказался платить, вы вправе расторгнуть договор. Сделать это можно двумя способами:

А) По соглашению сторон. Предложите покупателю подписать соглашение о расторжении договора. Если он согласится, вы подаете его в Росреестр, и право собственности возвращается к вам.

Б) Через суд. Если покупатель уклоняется от подписания соглашения, подавайте иск в суд о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий (ст. 450, 453 ГК РФ). В иске потребуйте:

· Расторгнуть договор.

· Прекратить право собственности покупателя.

· Восстановить ваше право собственности на квартиру.

Суды в таких ситуациях встают на сторону продавца, особенно если в договоре прямо указано, что оплата должна быть произведена за счет средств сертификата, а покупатель его отозвал.

2. Будете ли вы платить налог при повторной продаже

Нет, платить налог вы не будете. Вот почему:

· При расторжении договора вы не получаете доход. Вы просто возвращаете квартиру обратно. Это не считается продажей.

· Если вы владели квартирой более минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения), вы и так освобождены от уплаты налога. Если срок владения был меньше, то при расторжении сделки налог не начисляется, так как доход вы не получили.

Важно: После расторжения договора вы снова станете собственником. При последующей продаже налог будет рассчитываться исходя из того, сколько лет вы владели квартирой до первой продажи. Период, когда собственником был покупатель, не учитывается.

3. Что делать прямо сейчас

Шаг 1. Направьте покупателю письменную претензию. Потребуйте либо оплатить квартиру другим способом (если он готов), либо подписать соглашение о расторжении договора. Дайте срок 5–10 дней.

Шаг 2. Если он отказывается или молчит. Подавайте иск в суд.

Шаг 3. После расторжения договора. Подайте документы в Росреестр для восстановления вашего права собственности.

Короткий итог

· Договор можно расторгнуть через суд или по соглашению.

· Налог при повторной продаже платить не придется.

· Действуйте быстро: направьте претензию, затем иск.

Ваша позиция сильная. Закон на вашей стороне.

Что произошло и каково ваше правовое положение?

Покупатель отозвал сертификат, но право собственности на квартиру уже перешло к нему. Это означает, что обязательство по оплате не исполнено, а у вас сохраняется мощный рычаг давления — ипотека в силу закона.

Залог остается в силе: Вы упомянули, что квартира в залоге до момента получения денег. Это верно. При оплате через жилищные сертификаты ипотека в пользу продавца возникает автоматически (в силу закона) до полной оплаты недвижимости. Ваше право залога зарегистрировано в Росреестре, и оно сохраняется, так как деньги вы не получили.

Значение залога: Это ваше главное преимущество. Пока квартира в залоге, покупатель не сможет ее перепродать без вашего согласия, что не позволяет ему просто уйти от обязательств.

Ваши дальнейшие действия

Вам необходимо действовать последовательно, в первую очередь — через официальную претензию.

Шаг 1. Потребуйте оплату в письменной форме

Направьте покупателю письменную претензию (требование). В ней четко укажите:

Что по договору купли-продажи он обязан оплатить квартиру.

Поскольку он в одностороннем порядке отказался от сертификата (основного источника оплаты), он обязан погасить задолженность за счет собственных средств в разумный срок (например, в течение 10-14 рабочих дней).

Важно: Предупредите, что в случае неисполнения этого требования вы будете вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании неустойки, если она предусмотрена договором.

Шаг 2. Попытка добровольного расторжения договора

Если покупатель откажется платить, предложите ему подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. В этом соглашении пропишите:

Возврат права собственности на квартиру к вам.

Порядок и сроки подачи документов на государственную регистрацию прекращения его права собственности и вашего права.

Это самый быстрый и бесконфликтный способ, но покупатель должен быть на него согласен.

Шаг 3. Судебное расторжение договора

Если покупатель отказывается от добровольного расторжения, ваш путь — обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи. Это существенное нарушение договора со стороны покупателя (неоплата товара), что является основанием для его расторжения в судебном порядке (ст. 450, 488 ГК РФ). В иске также можно требовать возврата квартиры в вашу собственность.

Важное замечание об отзыве сертификата: Такое действие со стороны покупателя является серьезным нарушением его обязательств. Информация о механизме сделок с Курскими сертификатами указывает на то, что это может быть основанием для аннулирования сделки. Ваш залог дает вам право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества в судебном порядке.

Налог 13% при повторной продаже

Нет, это не означает, что вам гарантированно придется платить налог 13% при повторной продаже.

Ваш налог зависит от срока владения квартирой, а отсчет этого срока начинается с момента регистрации вашего права собственности в первый раз.

Вот что нужно знать:

Если вы вернете квартиру в собственность через суд: Срок вашего владения не прерывается. Суд вернет стороны в первоначальное положение. Для налоговой считается, что вы владеете квартирой с момента ее первой регистрации на вас. Если этот срок превышает минимальный (обычно 3 или 5 лет), налог платить не нужно. Если нет — налог придется заплатить с разницы между ценой продажи и ценой покупки, как при любой обычной продаже.

Если вы оформите добровольное расторжение: Это также возврат к исходному состоянию, и срок владения для вас считается с первоначальной даты регистрации права.

Главный вывод: Проблема с налогом возникнет не из-за факта расторжения, а из-за того, сколько времени квартира находилась в вашей собственности с момента первой покупки. Успешное расторжение сделки не обнуляет этот срок.

Общий вывод и рекомендация

Ваша позиция достаточно сильная, так как квартира находится в залоге, а покупатель не выполнил обязательство по оплате. Ваша стратегия — от требования оплаты до судебного иска о расторжении. Не затягивайте с юридическим оформлением: чем дольше квартира будет формально числиться за покупателем, тем больше рисков (например, он может попытаться снять с регистрации, накопить долги по ЖКХ и т.д.). Ваш залог защищает вас от продажи квартиры без вашего согласия, но другие риски остаются.

Для детальной проработки стратегии (особенно в части расчета неустойки и судебных издержек) настоятельно рекомендую проконсультироваться с юристом по недвижимости, который специализируется на спорах с использованием государственных сертификатов.

Здравствуйте, Карина!

Ваш покупатель существенно нарушил договор: право собственности уже зарегистрировано, но оплата не произведена, а сертификат он отозвал сам. Если квартира по договору находится у Вас в залоге до полной оплаты, это законный механизм защиты продавца: в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца до оплаты, если иное не предусмотрено договором. Для недвижимости это также отражается в ЕГРН как обременение.

Односторонне “передумать” после регистрации перехода права покупатель не может, если такое право прямо не предусмотрено договором или законом. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон либо через суд. Ваше основание — существенное нарушение договора покупателем, то есть неоплата квартиры. Это прямо следует из пункта 2 статьи 450 ГК РФ: договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной. Также применима статья 486 ГК РФ: покупатель обязан оплатить товар, а при неоплате продавец вправе требовать оплаты и процентов либо отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено законом и обстоятельствами.

Практически Вам нужно сначала направить покупателю письменную претензию: потребовать оплатить квартиру в установленный короткий срок либо подписать соглашение о расторжении договора и подать документы в Росреестр для обратной регистрации права. Претензию направляйте заказным письмом с описью вложения, а также по всем адресам и контактам из договора.

Если покупатель не оплатит и не подпишет соглашение, подавайте иск в суд о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в Вашу собственность, прекращении права собственности покупателя, сохранении/реализации Ваших прав как залогодержателя, взыскании убытков, процентов и судебных расходов. В иске нужно ссылаться на статьи 450, 452, 486, 488 ГК РФ. После вступления решения суда в силу оно будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Важно: пока договор не расторгнут и запись в ЕГРН не изменена, юридически собственником квартиры является покупатель, а у Вас есть обеспечительное право залога и денежное требование. Поэтому просто “продать квартиру повторно” сейчас нельзя; сначала нужно вернуть право собственности через соглашение либо суд.

НДФЛ 13% при расторжении договора платить не нужно, если Вы фактически не получили деньги и экономической выгоды.

Налоговая база по НДФЛ возникает при получении дохода, что следует из статей 41 и 210 НК РФ: доходом признается экономическая выгода, учитываемая при возможности ее оценки. Если оплаты не было, дохода от продажи у Вас нет. Сам факт регистрации перехода права без получения денег не означает автоматическую обязанность платить НДФЛ.

При последующей реальной продаже квартиры вопрос налога будет решаться заново: по сроку владения, цене продажи, кадастровой стоимости и праву на вычеты. Расторжение несостоявшейся сделки само по себе не создает НДФЛ, потому что Вы не получили оплату.

С уважением, Дарья

Здравствуйте!

Ситуация действительно неприятная, но решаемая. Я подскажу, как действовать пошагово. Сразу отвечу на оба ваших вопроса.

Как расторгнуть договор

Тот факт, что покупатель в одностороннем порядке отозвал сертификат, — это нарушение условий договора. Даже если он сделал это без предупреждения, у вас есть основания для расторжения.

Рекомендую такой план:

Напишите покупателю официальную претензию. Чётко изложите факт нарушения (отзыв сертификата до полной оплаты) и предложите расторгнуть договор по соглашению сторон. В соглашении сразу пропишите порядок возврата: вы возвращаете квартиру (снимаете своё обременение-залог), а покупатель, если уже получил какие-то документы или авансы, возвращает их вам. Это самый быстрый путь.

Если покупатель отказывается — обращайтесь в суд. В иске требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение договора одной из сторон) и применения последствий: возврата квартиры вам. Суд, установив нарушение, вынесет решение, которое станет основанием для Росреестра снять право собственности покупателя и вернуть запись о вашей собственности.

Важное уточнение про залог: поскольку по договору квартира оставалась в вашем залоге до оплаты, а оплата не состоялась, у вас есть дополнительное правовое основание требовать возврата имущества.

А налог при повторной продаже?

Нет, автоматически платить 13% не придётся. Ключевой момент: момент возникновения права собственности. Поскольку вы не получили деньги (сертификат отозван), юридически сделка не завершена. Право собственности к покупателю не перешло окончательно — суд или соглашение о расторжении «откатит» запись в Росреестре обратно на вас.

То есть для налоговой вы по-прежнему считаетесь собственником с момента первоначальной покупки. Если с того момента прошёл минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), при последующей продаже квартиры НДФЛ не возникнет. Если срок не прошёл — налог будет рассчитываться от разницы между ценой продажи и ценой покупки (или с применением вычета), как обычно.

Ещё один важный нюанс

Поскольку речь шла о государственном сертификате (Курский — это региональная выплата, механизм похож на маткапитал), при успешном расторжении сделки стоит связаться с органом, который выдал сертификат. Обычно в таких случаях фонд требует вернуть направленные средства, если сделка сорвалась. Уточните в соцзащите или администрации, какие документы им понадобятся для оформления возврата — это закроет вопрос с государством и снимет риски претензий.

Мой совет

Не затягивайте. Обратитесь к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Он поможет составить претензию, оценить шансы в суде (если дойдёт до этого) и проконтролирует снятие обременения в Росреестре после решения суда.

Удачи в решении вопроса! Если на каком-то из этапов возникнут сложности — пишите, подскажем.

Выбирайте сами лучший ответ!