Как законно организовать общее собрание собственников в МКД с участием всех?

Добрый день!

Согласно ст. 45 Жилищного кодекса РФ, инициировать общее собрание собственников могут:

· любой собственник помещения в доме;

· управляющая компания (но только по вопросам, отнесенным к ее компетенции);

· председатель совета МКД.

Однако это не означает, что они могут готовить повестку и проект решения втайне от остальных. Собственники имеют право знать, что будет обсуждаться, и вносить свои предложения.

Подготовка к собранию должна происходить следующим образом:

Шаг 1. Уведомление о собрании.

Не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОС инициатор обязан направить каждому собственнику заказное письмо или вручить под роспись уведомление, в котором указаны:

· дата, время, место проведения;

· форма голосования (очное, заочное, очно-заочное);

· повестка дня (конкретные вопросы);

· порядок ознакомления с материалами, которые будут рассматриваться.

Это требование ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Если вы не получили такое уведомление, собрание уже проведено с нарушениями.

Шаг 2. Ознакомление с проектом решения.

Инициатор обязан предоставить любому собственнику возможность ознакомиться с проектами документов и внести свои предложения. Делать это «в личных сообщениях» и прятать черновики — незаконно.

Шаг 3. Внесение поправок.

Любой собственник вправе предложить свои вопросы в повестку. Для этого нужно направить инициатору письменное предложение. Если инициатор игнорирует его, это может быть основанием для признания собрания недействительным.

Если ваши права будут нарушены действуйте следующим образом:

Шаг 1. Потребуйте у инициатора (УК или председателя) представить:

· уведомление о проведении собрания;

· проект решения (бюллетеня);

· протокол предыдущего собрания (если там принимались решения по этим вопросам).

Шаг 2. Если вам отказывают.

Напишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. Укажите, что инициатор нарушил порядок уведомления и не предоставил проект решения. ГЖИ проведет проверку и может признать собрание недействительным.

Шаг 3. Обратитесь в суд.

Если собрание уже проведено и приняты решения, которые нарушают ваши права, вы можете обжаловать их в суд в течение 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении (ст. 46 ЖК РФ).

Законный порядок подготовки и организации общего собрания собственников (ОСС) в МКД строго регламентирован Жилищным кодексом РФ. В вашей ситуации с закрытой подготовкой черновика, скорее всего, имеются нарушения, если только собрание не проводится в форме заочного голосования в ГИС ЖКХ.

1. Инициатива и уведомление

Право инициировать собрание есть у любого собственника и даже у управляющей компании . Но главное — уведомить всех:

· Срок: Не позднее чем за 10 дней до даты проведения .

· Обязанность: Инициатор обязан разослать уведомление каждому собственнику. Это делается либо заказным письмом, либо вручением под роспись, либо размещением в общедоступных местах — на досках объявлений во всех подъездах или в пределах участка . Игнорирование этого правила — прямое нарушение процедуры.

· Если используется ГИС ЖКХ: Уведомление размещается в системе, а собственники получают уведомление в личный кабинет на Госуслугах . Черновик и обсуждение в «личных сообщениях» председателю законом не предусмотрены.

2. Информирование о вопросах

В сообщении о собрании обязательно должны быть указаны вопросы, выносимые на голосование (повестка дня) . Это позволяет всем собственникам принять решение до голосования. То, что пункты в бюллетень вносились «за спиной», противоречит этому принципу. Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку .

3. Предоставление документов

Управляющая компания обязана вести реестр собственников . Любой собственник имеет право запросить этот реестр для организации собрания, и УК обязана предоставить его в течение 5 дней . Это позволяет инициативной группе связаться со всеми, а не скрывать информацию.

Важный нюанс про ГИС ЖКХ

С 1 марта 2025 года есть важное изменение: если собрание проводится в заочной форме с использованием системы, только голосование в ГИС ЖКХ (или региональной системе) признаётся легитимным . В этом случае подготовка к собранию (внесение бюллетеней) происходит непосредственно в системе.

В вашем случае, если собрание проводится вне ГИС ЖКХ, нарушена сама суть: не было публичного оповещения и обсуждения. Обсуждение должно вестись в открытых, общедоступных источниках (официальный чат, доска объявлений), а черновик должен быть доступен для ознакомления и предложений всем собственникам, а не только председателю.

Если у вас есть основания полагать, что решения принимаются непрозрачно, у вас есть право запросить у УК реестр и инициировать собственное собрание, а также оспорить решения, принятые с нарушением процедуры (ст. 46 ЖК РФ) .

Здравствуйте.

Ваша ситуация действительно вызывает вопросы, так как порядок подготовки и проведения общего собрания собственников (ОСС) в многоквартирном доме (МКД) строго регламентирован Жилищным кодексом РФ. Проведение собрания «за спиной» собственников, без всеобщего обсуждения повестки и проекта документов, является нарушением.

Ниже приведен юридически обоснованный ответ с указанием статей Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) о том, как законно должна проходить подготовка и организация ОСС, чтобы все собственники имели возможность ознакомиться с проектами документов и внести свои предложения.

1. Инициатор собрания и обязательное уведомление (Статья 45 ЖК РФ)

Законным основанием для начала процедуры является инициатива любого собственника помещения в данном доме (включая председателя совета дома, управляющую организацию по поручению собственников — ст. 45, ч. 1, 2). Инициатор обязан уведомить каждого собственника о проведении ОСС.

Форма уведомления — строго заказное письмо или вручение под роспись, либо размещение в общедоступном месте (например, на информационных стендах в подъездах), если такое решение было принято на предыдущем ОСС. Уведомление в личные сообщения в мессенджере законным способом не является, если это не было специально установлено предыдущим решением общего собрания.

2. Содержание уведомления о проведении ОСС (Статья 45, ч. 5 ЖК РФ)

В уведомлении должно быть указано:

Кто является инициатором.

Повестка дня (каждый пункт формулируется четко: «Утверждение сметы», «Утверждение тарифа», «Выбор членов совета дома»).

Порядок ознакомления с проектами документов (бюллетенями, сметами, договорами) — место или адрес, где можно с ними ознакомиться до начала собрания, либо сайт в интернете.

Ключевой момент: Черновики решений (бюллетени) и все материалы по вопросам повестки (например, проект договора с УК, смета работ) должны быть доступны для ознакомления всем собственникам до начала голосования. Это не «обсуждение всеми», но право каждого собственника ознакомиться с ними заранее (ст. 45, ч. 3, 5). Если эти документы не были предоставлены — это нарушение права на информацию.

3. Кто и как должен готовить бюллетень (Статья 47, 48 ЖК РФ)

Бюллетень (решение собственника) готовит инициатор собрания. Он должен четко соответствовать повестке дня. Управляющая организация может помогать в технической подготовке, но не может подменять волю инициатора или вносить в бюллетень пункты, не включенные в повестку. Если председатель совета дома единолично согласовал с УК черновик без обсуждения с другими собственниками — это нарушение порядка.

Законный алгоритм действий (как должно быть):

Шаг 1. Формирование повестки. Инициатор (или инициативная группа) предлагает проект повестки дня. Собственники могут вносить свои предложения по ее дополнению до направления уведомлений (но это необязательно, если инициатор один).

Шаг 2. Подготовка проектов документов. Инициатор готовит:

Проект бюллетеня для голосования.

Все сопутствующие документы (договор, смету, тарифы).

Эти проекты должны быть открыты для ознакомления всем собственникам (например, вывешены на стенде, в чате (если это установлено правилами), в ГИС ЖКХ).

Шаг 3. Уведомление о собрании. Инициатор обязан уведомить каждого собственника за 10 дней до даты проведения (ст. 45, ч. 4). В уведомлении указывается:

Дата, время, место (или форма заочного голосования).

Повестка дня.

Место и время, где можно ознакомиться с проектами бюллетеней и другими материалами (подчеркиваю: это обязательно — ст. 45, ч. 5, п. 5).

Шаг 4. Сбор предложений. После уведомления, до даты собрания, собственники имеют право направить инициатору свои поправки и дополнения к повестке или к проектам документов. Инициатор обязан рассмотреть их и, если они корректны, внести в окончательную версию бюллетеня. Отказ от рассмотрения мотивированных предложений — нарушение.

Шаг 5. Голосование. Собственники голосуют по бюллетеням, которые окончательно сформированы с учетом поступивших предложений (или без них, если предложений не было). Важно: если в бюллетене появился пункт, который не был указан в уведомлении — такое голосование недействительно (ст. 48, ч. 2).

Что делать в вашей ситуации?

Требуйте информации. Напишите председателю совета дома и УК письменный запрос (через ГИС ЖКХ или заказным письмом) о предоставлении копий:

Уведомления о предстоящем собрании (было ли оно разослано?).

Протокола, которым установлен способ уведомления (только если есть решение ОСС о том, что уведомления через личные сообщения — это законно и обязательно).

Проекта бюллетеня и всех материалов, вынесенных на голосование.

Участвуйте в собрании. Если оно уже назначено, обязательно голосуйте «Против» пунктов, которые не обсуждались или с которыми вы не согласны.

При существенных нарушениях (например, бюллетень не был доступен для ознакомления, или пункты, которых не было в повестке уведомления): после проведения ОСС вы имеете право обжаловать его решение в суде (ст. 46, ч. 6 ЖК РФ) в течение 6 месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении.

Чтобы был соблюден закон, все проекты документов должны быть доступны всем собственникам до голосования, а не только председателю и УК. Внесение поправок «за спиной» является нарушением ст. 45, 48 ЖК РФ. Если процедура была нарушена, решение собрания может быть признано судом недействительным.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

Поведение управляющей организации (УО) и председателя в данном случае нарушает принципы открытости, однако Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) устроен так, что закон не обязывает организаторов согласовывать черновик повестки со всеми собственниками перед объявлением общего собрания (ОСС).

Организатор собрания (будь то УО, председатель или инициативная группа из собственников) имеет право самостоятельно сформировать повестку дня и вынести её на голосование в готовом виде. Изменять повестку в процессе ОСС или принимать решения по вопросам, не включенным в уведомление, категорически запрещено (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).Чтобы процесс подготовки ОСС стал прозрачным и учитывал мнение всех жильцов, вам нужно использовать законные механизмы контроля и созыва собраний.

Как законно влиять на повестку и видеть черновики. Создание регламента подготовки ОСС (Идеальный вариант на будущее). Собственники могут инициировать ОСС и утвердить на нем Положение о порядке подготовки и проведения ОСС в вашем доме. В этом документе можно закрепить обязательство для Совета дома и УО: Публиковать проекты документов в общедоступном чате или на информационных стендах за 30 дней до ОСС. Установить срок (например, 10 дней) для сбора поправок и предложений от собственников. Закрепить официальные каналы связи (чат, сайт, доски объявлений).

Перехват инициативы (Прямо сейчас). Любой собственник или группа собственников, обладающая минимум 10% голосов от общего числа голосов в доме, имеет право письменно обратиться в УО или к Совету дома с требованием организовать ОСС с вашей собственной повесткой (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). УО будет обязана провести собрание по вашим пунктам за свой счет.

Официальный запрос информации. Как только вы узнали о готовящемся ОСС, вы (или группа активных жильцов) можете направить официальное письменное обращение председателю Совета дома и в УО. Потребуйте предоставить проекты договоров, смет или актов, которые планируется утверждать. Председатель обязан действовать в интересах собственников, а УО — раскрывать информацию по управлению домом.

Законная процедура оповещения об ОСС. Организаторы не имеют права проводить ОСС в тайне. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, они обязаны официально направить сообщение о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты его начала.

Законные способы уведомления: Заказное письмо каждому собственнику. Вручение уведомления под роспись. Размещение в доступном для всех помещении (на стендах в подъездах) — но только если такой способ был ранее утвержден на одном из прошлых ОСС. Размещение в системе ГИС ЖКХ. Если вас официально не уведомят за 10 дней, это станет веским поводом для оспаривания результатов ОСС в суде.

Что делать в текущей ситуации? Если официальное уведомление об ОСС еще не выпущено, а бланки не напечатаны: Требуйте созыва очной встречи: Напишите председателю в чат (привлекая других соседей), что повестка затрагивает интересы всех, и вы требуете предварительного очного обсуждения спорных пунктов.

Готовьте альтернативные решения: Если пункты УО вам не нравятся, вы не сможете изменить их в их бюллетене. Вам придется голосовать «ПРОТИВ», параллельно инициируя свое собственное ОСС с правильными формулировками. Голосуйте «Против»: Активно распространите среди соседей информацию о рисках скрытых пунктов. Если УО и председатель не наберут кворум или большинство голосов, их скрытые поправки не пройдут.

Здравствуйте

В данном конкретном Вашем случае в многоквартирном доме (МКД) должны быть максимально прозрачными. Согласно статьям 44–48 ЖК РФ, инициатор собрания (обычно управляющая организация или совет дома) обязан уведомить всех собственников о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты собрания (если уставом не установлен более короткий срок, но не менее 5 дней). Уведомление должно быть

И в уведомлении указать форму проведения (очное, заочное, очно-заочное), повестку дня, порядок ознакомления с материалами, место и время. Повестка дня должна быть сформулирована четко, чтобы собственники могли принять решение.

Поэтому чаще всего их размещают в ГИС ЖКХ, на информационных стендах или в общем чате. Пересылка черновика только председателю совета дома нарушает принцип равного доступа.

В этой связи собственники (ст.209 ГК РФ) вправе вносить поправки и предложения в повестку дня. Однако для изменения повестки необходимо соблюсти процедуру: предложения подаются инициатору до установленного срока (обычно за 3-5 дней до собрания), а окончательная повестка утверждается с учетом поступивших предложений. Если поправки не внесены, собрание проводится по первоначальной повестке.

Если поправки вносятся «за спиной» (например, управляющий и председатель меняют бюллетень без уведомления), это может быть основанием для признания решений ОСС недействительными в судебном порядке (ст. 181.4–181.5 ГК РФ).

Таким образом, в вашем случае процедура была нарушена: черновик не доведен до всех собственников, поправки не обсуждались. Вы можете:- потребовать от инициатора предоставить полный доступ к материалам; инициировать новое ОСС с соблюдением процедуры; - обжаловать решения, если они уже приняты, в суд.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи вам!