Придётся ли платить налог при продаже квартиры, переведённой из части дома?

Здравствуйте!

В Вашем случае налог при продажи квартиры платить Вам не придется.

Когда Вы в 2007 году купили часть дома, у Вас возникло право собственности.

Позже, в 2023 году, Вы лишь изменили статус объекта в ЕГРН, перевели часть дома в квартиру, по сути, уточнили вид помещения, но само право собственности не возникло заново.

Налоговые органы в таких случаях придерживаются позиции:

срок владения для НДФЛ идёт с даты первоначальной регистрации права, а не с момента изменения вида объекта в реестре.

Поэтому для Вас срок владения считается с 2007 года, т.е. более 17 лет.

Минимальный срок 3 или 5 лет давно прошёл, значит, доход от продажи освобождается от НДФЛ.

Пункт 3 статьи 217.1 НК РФ устанавливает, что при продаже жилья доход не облагается НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения.

А если всё же возникнут вопросы у инспектора?

Иногда на проверках сотрудники могут формально подойти к вопросу.

Поэтому рекомендую заранее подготовить для налоговой выписку из ЕГРН, где видна дата первоначальной регистрации права (2007 год), и, если есть, техническое заключение или решение уполномоченного органа, на основании которого был произведён перевод в квартиру. Это покажет, что смена статуса не является созданием нового объекта, а уточнением характеристик старого объекта.

Даже если бы срок владения ещё не истёк, Вы могли бы уменьшить налоговую базу.

Например, заявить вычет «доходы минус расходы», если сохранились документы о покупке части дома в 2007 году или стандартный имущественный вычет 1 млн рублей.

Вам НДФЛ платить не нужно, как и декларацию 3-НДФЛ подавать также не требуется.

Правовое обоснование: ст. 8.1, 209 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ

Здравствуйте

По общему правилу в силу ст. 217.1 НК РФ доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности более минимального срока: 3 года (для приобретённых до 2016 года) или 5 лет (после 2016). Для недвижимости, полученной в результате раздела или перепланировки, срок владения обычно отсчитывается с момента регистрации права на новый объект. В вашем случае квартира зарегистрирована в 2023 году, то есть менее 3 лет назад. Формально это значит, что налог придётся заплатить.

Но должно быть епрерывность права собственности. Некоторые суды признают, что если объект остался тем же (изменение только характеристики), срок владения считается с первоначальной регистрации. В вашем случае — с 2007 года.

Обязательно сохраните все документы: договор купли-продажи 2007 года, документы о переводе, регистрации права на квартиру, платежные документы.

Формально вам придётся платить налог, так как срок владения квартирой менее 3 лет.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Удачи вам!

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.

Здравствуйте! Если квартира образована из ранее принадлежавшей вам части дома в результате раздела, перепланировки или реконструкции, а право собственности не прекращалось по иной сделке, срок владения считается с даты регистрации права на исходную часть дома, поэтому при продаже НДФЛ платить не потребуется. Это подтверждается разъяснением ФНС и статьями 217 и 217.1 НК РФ, но перед сделкой следует сверить старую и новую выписки ЕГРН, поскольку способ образования объекта может изменить вывод.

Здравствуйте!

Хорошая новость: платить налог при продаже, скорее всего, не придётся. И дело тут в том, как закон считает срок владения в вашей ситуации.

Когда вы в 2007 году купили часть дома, у вас уже возникло право собственности. Позже, в 2023 году, вы просто изменили статус объекта — перевели часть дома в квартиру. Но для целей налога на доходы при продаже (НДФЛ) важно не то, когда появился новый вид объекта в ЕГРН, а то, когда возникло само право собственности. А оно возникло ещё в 2007 году.

Минфин и ФНС подтверждают: если право на долю в объекте возникло давно, а потом объект просто изменили (выделили в отдельный вид — квартиру), срок владения для НДФЛ не обнуляется. Он продолжает идти с момента первоначальной регистрации права. То есть фактически вы владеете этим жильём более 17 лет — значительно дольше любого минимального срока.

Какой минимальный срок вообще бывает?

По общему правилу — 5 лет.

Но в отдельных случаях (если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или является единственным жильём) срок сокращается до 3 лет.

В вашем случае, поскольку срок давно истёк, дохода от продажи не облагается НДФЛ — независимо от того, что в ЕГРН объект теперь числится как квартира.

А если всё-таки возникнут вопросы у налоговой?

На всякий случай подготовьте документы, которые подтвердят дату первоначальной покупки (договор 2007 года) и документы о переводе статуса в 2023-м. Это поможет быстро развеять любые сомнения инспектора, если он задаст вопросы.

Ещё один нюанс

Даже если бы срок ещё не истёк, вы могли бы уменьшить налог (или свести его к нулю), применив имущественный вычет (1 млн рублей) или учтя расходы на первоначальную покупку части дома. Но в вашей ситуации это не нужно — срок прошёл.

Так что смело планируйте сделку. Если возникнут дополнительные вопросы по документам — пишите, разберуемся!

Правовое обоснование: ст. 8.1, 209 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ

Выбирайте сами лучший ответ!

Добрый день! В вашей ситуации, скорее всего, налог при продаже квартиры платить не придется. Риск есть, но есть и веские аргументы в вашу пользу.

Главный вопрос — как считать срок владения после преобразования части дома в квартиру. Если его можно отсчитывать с 2007 года, вы освобождаетесь от налога.

📜 Основные правила

Срок владения недвижимостью начинает течь с момента регистрации права собственности . Если владеть объектом больше минимального срока (обычно 5 лет, в некоторых случаях — 3 года), то налог при продаже не платится .

⚖️ Две точки зрения на ваш случай

Здесь возможны два подхода, и позиция налоговиков и судов по таким вопросам не всегда однозначна.

Позиция 1: Срок считается с 2023 года (есть риск). Есть разъяснения ФНС, согласно которым при образовании нового объекта недвижимости (в том числе при переводе части дома в квартиру) срок владения начинает исчисляться заново — с даты регистрации прав на новую квартиру . В этом случае вы владеете квартирой менее 3 лет, и при продаже возникла бы обязанность заплатить НДФЛ.

Позиция 2: Срок считается с 2007 года (вероятно, ваш случай). Здесь все зависит от того, изменился ли объект права. Минфин и ФНС разъясняли, что срок не обнуляется, если преобразование не привело к созданию нового объекта, а лишь изменились его характеристики (например, реконструкция без изменения площади или статуса) . Кроме того, в 2024 году были приняты поправки в Налоговый кодекс, которые прямо указали: при продаже жилья, образованного в результате раздела, перепланировки или реконструкции, в срок владения включается период владения исходным объектом .

💎 Вывод и рекомендации

Поскольку вы владели исходной частью дома с 2007 года, то есть более 17 лет, есть все основания считать, что вы освобождаетесь от уплаты налога. С большой вероятностью, даже при проверке налоговая инспекция применит к вам именно этот подход, особенно с учетом новых поправок.

Что делать:

Оцените, есть ли у вас на руках подтверждающие документы: договор купли-продажи от 2007 года и выписка из ЕГРН на ту часть дома.

Если вы решите продавать квартиру сейчас, рекомендуем получить официальное письменное разъяснение в вашей налоговой инспекции или у квалифицированного юриста, чтобы иметь на руках аргументированную позицию.

Если вам нужна помощь в формулировке запроса в налоговую или остались вопросы — я постараюсь помочь.

Здравствуйте!

Когда Вы в 2007 году купили часть дома, у Вас возникло право собственности.

В 2023 году Вы изменили статус объекта в ЕГРН, перевели часть дома в квартиру и уточнили вид помещения, но само право собственности не возникло заново.

В этом случае налог при продаже квартиры Вам платить не придется.