Как продать дом с долей несовершеннолетнего, если опека требует предварительной покупки?

Вам опека письменный ответ такой дала или просто устно озвучила свои требования ? Если письменно и официально настаивает, что сначала надо купить жилье несовершеннолетнему, а только потом можно продавать дом, жалуйтесь в вышестоящую опеку, потому, что в подобных случаях многие органы опеки разрешают сначала продать дом и деньги от продажи доли несовершеннолетнего положить на специальный номинальный счет ребенка, а только потом, в установленные сроки, покупать новое жилье ребенку.

1. Найдите покупателя на ваш дом.

Заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с условием, что основная сделка состоится после получения разрешения опеки. В ПДКП пропишите, что покупатель обязуется купить дом, а вы — продать.

2. Подберите встречную недвижимость для ребёнка.

Это может быть доля в квартире/доме у родственников (бабушки, дедушки, ваша собственная) или отдельное жильё. Важно: доля должна быть не меньше и не хуже прежней (по площади и кадастровой стоимости). Если родственники согласны выделить долю — оформите у нотариуса договор дарения этой доли ребёнку или обязательство выделить долю после покупки.

3. Подайте заявление в опеку с пакетом документов.

В опеку по месту жительства ребёнка (Москва) подаётся:

· Заявление о выдаче разрешения на продажу доли.

· Предварительный договор купли-продажи вашего дома.

· Документы, подтверждающие, что ребёнку будет предоставлена другая недвижимость (например, нотариально заверенное обязательство родственника подарить долю, или ПДКП на встречную покупку, или выписка из ЕГРН о вашей собственности, где вы обязуетесь выделить долю ребёнку).

· Справка о рыночной стоимости вашего дома и той недвижимости, где будет доля ребёнка (для подтверждения не ухудшения условий).

4. Правильно объясните ситуацию опеке.

Позиция: «Я не отказываюсь выделить долю ребёнку. Но для этого мне нужны деньги от продажи дома. Покупатель уже есть (вот ПДКП). Встречная недвижимость тоже подобрана (вот документы). Сделки будут проведены одновременно в один день: продажа моего дома и выделение доли ребёнку в другом объекте. Прошу выдать разрешение на продажу с одновременным наделением ребёнка собственностью».

Опека не вправе отказать при таком подходе. Отказ можно обжаловать в суде.

Здравствуйте! Ситуация, когда для продажи имущества ребенка требуется предварительное приобретение нового жилья, а для покупки нового жилья нужны средства от продажи старого, является распространенной. Органы опеки часто занимают консервативную позицию, требуя одновременности сделок или предварительного обеспечения ребенка жильем.

Однако, как разъяснено в постановлении Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П, органы опеки не имеют права произвольно запрещать сделки. Критерием оценки законности отказа является не конкретный способ обеспечения (например, только покупка новой недвижимости), а интересы ребенка и создание для него благоприятных условий жизни.

Вы можете предложить сделку с «последующим» выделением доли в другом жилье (если у вас есть иная недвижимость или вы планируете покупку сразу после продажи).

Попробуйте представить в орган опеки письменное обязательство (заверенное нотариально, если потребуется) о том, что в течение определенного срока после продажи дома вы обязуетесь выделить ребенку долю в приобретаемом жилье, либо предоставить доказательства того, что 1/20 доля в текущем доме является незначительной и ее продажа не ухудшит положение ребенка, при условии зачисления его части средств на счет.

Если орган опеки категорически отказывает в выдаче разрешения, не учитывая ваши доводы о невозможности одновременной покупки, вы имеете право обжаловать этот отказ в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).