Правильно ли составлен договор купли-продажи дачи, если дом не оформлен?

Если документов на дом нет, росоеестр не зарегистрирует переход права.

Договор составлен неправильно и Росреестр его не зарегистрирует. Почему? В тексте вы покупаете дом, которого юридически не существует (у продавца нет на него документов и кадастрового номера). Нельзя продать то, чего нет в ЕГРН.

Как исправить? Заставить продавца сначала оформить дом на себя по «дачной амнистии», получить кадастровый номер и вписать его в договор.

Рискованный путь: Убрать из договора все упоминания дома и купить только землю. Но тогда дом юридически останется «самостроем», и оформлять его вы будете сами на свой страх и за свой счет.

Здравствуйте, Пользователь сайта 9111!

Вы пишете, что: "известно, что документы у продавца есть только на землю хотя на нем есть дом"...

Но в п. 2 договора указано, что «дачный участок с жилым домом ...

Если в выписке ЕГРН (Росреестр) числится только земельный участок, а дома там НЕТ:

- продавец не доказал право собственности на дом ( ФЗ № 218‑ФЗ «О госрегистрации недвижимости»);

- Росреестр при регистрации сделки не зарегистрирует договор-купли продажи...объекта недвижимости, которого не существует...

Будьте внимательнее с ситуации с домом - документы не оформлены надлежащим способом:

- Дом вообще не стоит на кадастровом учёте и право не зарегистрировано.

По закону дом как недвижимость должен быть поставлен на кадастровый учёт и зарегистрирован (ФЗ № 218‑ФЗ).

- Дом может быть «садовым домом» на землях для садоводства (категория: земли сельхозназначения, разрешённое использование — садоводство).

- Если дом построен с нарушением градостроительных норм / разрешенного использования земли и т.д.

Рекомендации:

Пусть Продавец сначала:

- делает технический план дома (через кадастрового инженера);

- ставит дом на кадастровый учёт;

- регистрирует право собственности на дом в ЕГРН

После этого в договоре:

- Отдельно указывается земельный участок: кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования

- Отдельно указывается жилой/садовый дом: его кадастровый номер, площадь..

Тогда Росреестр зарегистрирует переход права собственности и на участок, и на дом...

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

С уважением.

Такой можно выкинуть

У вас юридически нет дома и только глупец сделку с вами совершит, а потом ещё и в мошенничестве обвинит с вытекающими из этого последствиями.

НЕт конечно. Покупаете-продаете только участок. Дом нет

Продавец заверяет, что объект не обременён, но это не защищает покупателя, если право на дом не зарегистрировано. В случае спора покупатель не сможет доказать своё право на дом.

Юридически вы покупаете только участок, так как дом без регистрации не считается собственностью и не может быть предметом сделки (ст. 222 ГК РФ) .

Смотрите, в целом договор рабочий, но в нём есть нюансы и риски, которые следует исправить до его подписания.

Что сделано правильно

1) Предмет договора описан достаточно. Указаны кадастровый номер участка, площадь, адрес, характеристики дома и сарая, что позволяет однозначно идентифицировать объект, а это основное требование (ст. 554 ГК РФ).

2) Цена зафиксирована это тоже существенное условие (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

3) Прописан порядок расчётов (в день сделки).

4) Есть гарантии продавца об отсутствии обременений, споров, прав третьих лиц.

5) Прописаны ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Что стоит скорректировать или уточнить

1. Проблема с домом. Главный риск в том, что у продавца есть документы только на землю. Если дом не поставлен на кадастровый учёт и право на него не зарегистрировано в ЕГРН, в договоре его стоит описать как «незарегистрированное строение».

Иначе при регистрации перехода права в Росреестре могут возникнуть вопросы: по документам дом «висит в воздухе».

Рекомендую перед сделкой заказать технический план у кадастрового инженера, это снимет риск споров.

2. Пункт 5 про передачу без акта. По закону передача недвижимости оформляется актом приёма-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Фраза «без составления акта» допустима, если прямо прописать: «Настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи».

Иначе формально передача не зафиксирована.

3. Пункт 4 про гарантии. Формулировка хорошая, но для подстраховки покупателя полезно добавить:

«Продавец гарантирует, что сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, актуальны на дату подписания настоящего договора».

Это переложит бремя проверки актуальности реестра на продавца.

4. Пункт 9 про банкротство. Формулировка избыточна и может быть воспринята как попытка обойти закон.

Гарантии уже даны в п. 4 (об отсутствии обременений и прав третьих лиц). Дополнительный пункт о том, что продавец «не намерен банкротиться в ближайшие 3 года», не имеет юридической силы, это не гарантия, а лишь заявление. Лучше убрать, чтобы не вводить суд в заблуждение.

5. Пункт 10. Формулировка корректна: договор действительно содержит весь объём соглашений и отменяет предыдущие договорённости.

Рекомендации:

Перед подписанием запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН на участок.

Это позволит на практике самостоятельно проверить, действительно ли нет обременений, арестов, а также уточнить статус дома, стоит ли на кадастровом учёте.

Если дом строился без уведомления (по «дачной амнистии»), это стоит отдельно обсудить и зафиксировать в договоре, чтобы избежать будущих споров.

В целом договор можно использовать, но с учётом этих правок.

Лучше через юриста работать на платной основе.

Не подписывать договор в текущей редакции.

- Требовать от продавца государственную регистрацию права на дом (легализовать постройку) до сделки, либо заключить предварительный договор с обязательством продавца зарегистрировать дом в течение определённого срока.

- Проверить возможность признания дома самовольной постройкой и условия её легализации.

Договор составлен некорректно. Обращайтесь к юристу в личные сообщения для грамотного составления договора, переход права по которому будет зарегистрирован, и минимизации ваших рисков.