Можно ли сменить ВРИ участка с амбулаторно-поликлинического на ИЖС после аренды и выкупа?

Добрый день! Рассчитывать на схему «взять участок под поликлинику, залить фундамент, выкупить и затем изменить ВРИ на ИЖС/ЛПХ» нельзя.

Договор аренды, заключённый по результатам аукциона, должен исполняться в соответствии с тем видом разрешённого использования, с которым участок выставлен на торги. Более того, пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо запрещает изменять заключённый по итогам аукциона договор аренды в части вида разрешённого использования участка. Поэтому наличие ИЖС среди основных ВРИ территориальной зоны само по себе не позволит после торгов заменить в договоре «амбулаторно-поликлиническое обслуживание» на ИЖС или ЛПХ.

Один фундамент также не создаёт права на выкуп земли. Без торгов участок может быть продан собственнику расположенного на нём здания или сооружения на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ. Объект должен быть законно построен, соответствовать назначению участка и зарегистрирован как объект недвижимости. Сам объект незавершённого строительства, тем более фактически только фундамент, исключительного права на выкуп участка не предоставляет. Для незавершённых объектов законом предусмотрена лишь ограниченная возможность однократной аренды для завершения строительства при специальных условиях, а не выкуп земли.

Если начать строительство жилого дома при действующем ВРИ «амбулаторно-поликлиническое обслуживание», это будет использованием участка не по назначению и нарушением договора аренды. В результате Росимущество сможет требовать устранения нарушения и расторжения договора, а зарегистрировать жилой дом и оформить землю в собственность будет проблематично.

Правильный вариант — до участия в торгах письменно обратиться к организатору торгов и в Росимущество с вопросом об изменении ВРИ участка и внесении соответствующих изменений в аукционную документацию. Пока в извещении и проекте договора указан медицинский ВРИ, участвовать в торгах с расчётом на последующее ИЖС крайне рискованно. Могу изучить извещение о торгах, выписку ЕГРН, ПЗЗ и проект договора аренды и дать точное заключение по возможности изменения назначения именно этого участка.